10 aspectos a tener en cuenta si quieres comprar para alquilar

¿Pensando en comprar una vivienda para alquilarla y obtener ingresos extra? De acuerdo con el estudio de «La rentabilidad de la vivienda en España en 2022» elaborado por Fotocasa Research, el ladrillo sigue siendo uno de los activos más seguros y populares para obtener rentabilidad, siendo el foco de inversión para los ahorradores en momentos de incertidumbre.

Concretamente, la rentabilidad anual en 2022 se situó en el 6,5%, la misma que hace un año, 0,3 punto más que hace cinco años (un 6,2% en 2017) y 1,8 punto más que hace 10 años (un 4,6% en 2012). «Muchos pequeños particulares que apuestan por la vivienda como un valor refugio», comenta María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.

Calculadora de rentabilidad de vivienda de alquiler

10 claves a tener en cuenta al comprar para alquilar

No obstante, al tratarse de una inversión, siempre va a implicar cierto riesgo. Y la mejor garantía para asegurar que la operación sea un éxito es conocer las claves de la inversión inmobiliaria: leyes, impuestos, el precio de la vivienda de compra y alquiler en la zona, el público objetivo… A la hora de comprar para alquilar una vivienda, estos son los aspectos esenciales que deberás dominar:

1- La nueva Ley de vivienda

Tras la aprobación de la nueva Ley de vivienda el pasado 26 de mayo, los propietarios tienen ahora nuevas obligaciones, limitaciones y ventajas. Antes de lanzarse a invertir en inmuebles para alquilar, es vital conocer qué dice la nueva normativa: el tope a la actualización de alquileres, la regulación del precio en zonas tensionadas, las bonificaciones fiscales para propietarios…

2- Las normativas de la Ley de Arrendamientos Urbanos

La Ley de Arrendamientos Urbanos será la que estipule los puntos del contrato de alquiler de la vivienda, por lo que te conviene saber cuáles son tus derechos y obligaciones como propietario:

• Duración del contrato: mínimo y prórrogas.
• Desistimiento: por parte del inquilino o del propietario.
• Importe de la renta: limitaciones al incremento.
• Quién asume qué gastos.
• Limitaciones de la fianza.

3- Los impuestos y gastos en la compra del inmueble

Invertir en vivienda para alquilar no solo consiste en pagar el precio de la propiedad y empezar a rentabilizarla con las mensualidades de los inquilinos. Existen otros gastos relacionados con la compraventa del inmueble que deberás tener en cuenta para calcular la rentabilidad de tu inversión:

• Impuestos por la compraventa: ITP o IVA.
• Inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad.
• Honorarios de la gestoría.
• Honorarios de la inmobiliaria.
• Gastos de formalización de la hipoteca.

Generalmente, los gastos e impuestos a pagar al adquirir la vivienda suelen rondar el 10% y el 15% del valor del inmueble.

Calcular gastos al comprar una casa 2026

4- El precio medio de la vivienda en la zona

A la hora de adquirir la vivienda para alquilar, deberás analizar cuál es el precio medio de los pisos en venta en la zona para pagar un valor justo y poder obtener la máxima rentabilidad en la inversión. Para estudiar el mercado local de viviendas de alquiler, puedes emplear herramientas ofrecidas por Fotocasa como el Índice Inmobiliario o la Guía de Barrios.

5- El tipo de vivienda

Analiza cuáles son los pisos más demandados en la zona y lánzate a buscar viviendas de esa tipología: casas, apartamentos, pisos con varias habitaciones, áticos, lofts… Es aconsejable consultarlo con una agencia inmobiliaria para obtener una visión real sobre la demanda de viviendas de alquiler en la zona.

6- El público objetivo

Jóvenes, parejas, familias… Piensa en cuál es el público objetivo de tu inversión y no cometas el error de pensar en tus preferencias personales al escoger el inmueble. No se trata de tu futura vivienda, sino la de tu público objetivo. Ponte en sus zapatos antes de elegir cuál comprar.

7- La rentabilidad de la vivienda en alquiler en la zona

Gracias a los actualizados estudios de Fotocasa sobre la rentabilidad del alquiler por comunidades autónomas, municipios y distritos puedes tener una panorámica de cuáles son las mejores zonas para invertir en propiedades.

8- La financiación para adquirir la propiedad

Si necesitas pedir un préstamo para comprar la vivienda, deberás tener analizar cómo influye en el resultado de la inversión. Calcula el importe de las cuotas de la hipoteca para saber cuál es el precio del alquiler que deberías solicitar para que la inversión sea rentable.

Calculadora de cuota de la hipoteca

9- Calcular los gastos del inmueble

Además de los gastos de formalización de la compraventa de la propiedad, debes saber que, como propietario, deberás asumir anualmente ciertos gastos relacionados con el piso. Estos son los gastos principales que abonan los propietarios de una vivienda:

• Los gastos de la comunidad.
• Los gastos de la hipoteca.
• El Impuesto Sobre Bienes Inmuebles (IBI).
• Los gastos de mantenimiento.
• Impuesto anual en la Renta por poner la vivienda en alquiler.

10- Las deducciones que puedes aplicar por alquilar vivienda

Debes saber que algunos de estos gastos pueden desgravarse en la declaración de la Renta:

• Los intereses de la hipoteca.
• Las reparaciones del inmueble.
• El IBI y otros impuestos municipales.
• La comunidad de vecinos.
• Las primas de seguros del hogar y de impago del alquiler.
• Los gastos de formalización del contrato.

¿Qué gastos te puedes deducir como propietario de una vivienda alquilada?