Los mayores de 65 años podrán donar su vivienda habitual sin pagar IRPF

Cómo funciona la donación de una vivienda paso a paso

¿En qué consiste esta medida para no pagar IRPF por donar una vivienda?

Hasta ahora, cuando una persona donaba una vivienda, Hacienda consideraba que existía una «ganancia patrimonial» (la diferencia entre el valor al que se compró y el valor actual de mercado). El donante debía pagar entre un 19% y un 28% de esa ganancia en su declaración del IRPF. Con esta nueva medida, Hacienda extiende el beneficio que ya existía para la venta de la vivienda habitual a la donación. Esto significa que, si cumples los requisitos, el ahorro fiscal puede ser de decenas de miles de euros, eliminando la principal barrera económica que impedía a muchos padres donar su casa a sus hijos en vida.

¿Cuándo estará vigente la exención del IRPF al donar una vivienda?

La medida ha sido confirmada por el Ministerio de Hacienda para entrar en vigor de forma efectiva en el ejercicio fiscal de 2026. Esto implica que:

1. Las donaciones firmadas ante notario desde el 1 de enero de 2026 ya pueden acogerse a esta exención.

2. El impacto se verá reflejado en la Campaña de la Renta que se presente en 2027.

Es fundamental no haber realizado la transmisión antes de esta fecha si se desea evitar la tributación por ganancia patrimonial bajo la normativa anterior.

¿Quiénes se pueden beneficiar de donar una vivienda sin IRPF?

El perfil del beneficiario es muy específico para evitar fraudes fiscales:

• Donantes mayores de 65 años

  • Si la vivienda es de dos personas, ambos deben ser mayores de 65 años para que la exención sea total. Si solo uno lo es, la exención se aplicará solo sobre el 50% de la propiedad

• La medida aplica a quienes tributan en territorio nacional

• Donaciones de viviendas consideradas residencia habitual

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Requisitos para poder beneficiarse

Para que Hacienda no reclame el pago del impuesto a posteriori, se deben cumplir estrictamente los siguientes requisitos marcados por la Ley de Vivienda y el Código Civil:

• El inmueble debe haber sido la residencia del donante durante un plazo continuado de, al menos, tres años.

• El donante debe ser el propietario del 100% de la vivienda o de la parte que desea donar.

Es importante recordar que esta medida solo afecta al IRPF de quien dona la vivienda. Además, quien recibe la casa seguirá teniendo que pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) aunque muchas comunidades autónomas tienen bonificaciones de hasta el 99% para este impuesto.

Cómo beneficiarse paso a paso de la exención del IRPF en una donación de vivienda

Si estás pensando en realizar esta operación, sigue estos pasos para asegurar el éxito legal y fiscal:

• Acude a un profesional para conocer el valor de mercado actual. Este valor será el que figure en la escritura y servirá para calcular el Impuesto de Donaciones

• Obtén un certificado que acredite que has vivido en esa casa los últimos tres años para demostrar que es tu vivienda habitual

• Escritura pública ante Notario. Las donaciones de inmuebles deben hacerse obligatoriamente mediante escritura pública para tener validez legal según el Código Civil

• Liquidación de impuestos autonómicos. En un plazo de 30 días hábiles tras la firma, el hijo/a deberá presentar el Impuesto de Donaciones ante su Comunidad Autónoma para aplicar las deducciones correspondientes

• Declaración de la Renta. El año siguiente a la donación, el donante deberá informar de la transmisión en su declaración del IRPF, marcando la casilla de «Exención por transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años»

Puntos clave de la nueva medida

• Exención del IRPF: la ganancia patrimonial generada por la donación de la vivienda habitual queda exenta de tributación

• Edad mínima: solo aplicable a personas de 65 años o más

• Tipo de inmueble: debe tratarse exclusivamente de la vivienda habitual del donante

• Vigencia: aplicable para operaciones realizadas a partir de enero de 2026