La plusvalía municipal: qué cambios plantea el Gobierno

La fiscalidad asociada a la vivienda es uno de los aspectos que más dudas genera entre quienes compran un inmueble con la idea de venderlo más adelante. En este contexto, el Gobierno ha planteado cambios en la plusvalía municipal que encarecen este impuesto para aquellas operaciones en las que la vivienda se vende al poco tiempo de haber sido adquirida.

¿Qué es la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal es un impuesto que grava el incremento de valor del suelo urbano cuando se transmite una vivienda, ya sea por venta, herencia o donación. Se calcula en función del valor catastral del suelo y del tiempo que se ha sido propietario del inmueble.

Este impuesto lo gestionan los ayuntamientos y su cuantía puede variar según el municipio.

¿Qué cambiaría en la plusvalía?

El Gobierno pretende implementar nuevos coeficientes máximos para calcular la plusvalía municipal, incluidos en un Real Decreto-ley aprobado el 23 de diciembre que no fue convalidado por el Congreso el pasado 27 de enero. Se espera que el Ejecutivo vuelva a intentarlo a lo largo del año.

Estos coeficientes sirven para estimar el incremento del valor del suelo en función del tiempo que se ha mantenido la vivienda en propiedad.

La principal novedad es que subirían los coeficientes para quienes compran y venden en plazos cortos o medios, y bajarían para quienes mantienen la vivienda durante muchos años antes de venderla.

El objetivo declarado es ajustar el impuesto a la evolución real del mercado y penalizar menos las transmisiones a largo plazo.

¿Cuánto cambia la plusvalía según los años que se ha tenido la vivienda?

Actualmente rigen los coeficientes que el Gobierno aprobó en 2024, ya que los de 2025 tampoco llegaron a ser convalidados por el Congreso. Los nuevos coeficientes para 2026 introducirían cambios relevantes en prácticamente todos los tramos.

Subidas más destacadas

Los incrementos más fuertes se concentrarían en estos plazos:

• Menos de 1 año: el coeficiente sube de 0,15 a 0,16 (+6,7 %).
• 2 y 3 años: pasa de 0,14 a 0,15 (+7,1 %).
• 7 años: sube de 0,20 a 0,22 (+10 %).
• 8 años: pasa de 0,19 a 0,23 (+21,1 %).
• 9 años: aumenta de 0,15 a 0,21 (+40 %).
• 10 a 12 años: subidas de entre el 22 % y el 33 %.

Tramos sin cambios

En algunos plazos, el coeficiente se mantendría estable:

• 1 año
• 4 y 5 años
• 16 años

Bajadas a largo plazo

A partir de los 17 años, los coeficientes empezarían a bajar:

• 17 años: −7,7 %
• 18 años: −5,9 %
• 19 años: −4,3 %
• 20 años o más: −12,5 % (de 0,40 a 0,35)

El mayor impacto a la baja lo sentirían aquellos que decidan conservar su vivienda 20 años o más antes de venderla.

¿Cómo se calcula ahora la plusvalía municipal?

Actualmente, el impuesto puede calcularse de dos formas, y el contribuyente puede aplicar la que resulte más favorable:

Método objetivo: Se multiplica el valor catastral del suelo por el coeficiente correspondiente al número de años que se ha tenido la vivienda.

Método real: Se aplica el tipo impositivo sobre la diferencia entre el precio de adquisición y el de venta del terreno.

Calculadora de plusvalía municipal [2026]

Hay que tener en cuenta que los ayuntamientos pueden decidir si aplican los coeficientes aprobados por el Gobierno, si los rebajan o si establecen bonificaciones.

¿Cómo puede influir en la decisión de comprar para vender?

Este tipo de cambios fiscales no impiden la compraventa, pero sí hacen más importante calcular bien los costes antes de hacerlo.

Por eso, antes de comprar con la idea de vender, conviene analizar:

• El plazo previsto de venta.
• La evolución del valor del suelo en la zona.
• La fiscalidad aplicable en el municipio.

¿Qué conviene tener en cuenta antes de vender?

Además de la plusvalía municipal, existen otros costes asociados a la venta de una vivienda, como impuestos o gastos notariales. Conocerlos con antelación ayuda a evitar sorpresas.

En caso de duda, se recomienda informarse en el ayuntamiento correspondiente o consultar con un profesional especializado.