Pasos para vender una casa en España siendo extranjero

Las compras por parte de extranjeros son transacciones frecuentes. De hecho, según los datos del Registro de la Propiedad analizados por Fotocasa, en el tercer trimestre de 2025, el 13,58% de las compraventas de vivienda fueron por no residentes, lo que corresponde a cerca de 23.700 operaciones en tres meses. Pero ¿qué hay de las ventas cuando los propietarios son extranjeros no residentes? ¿Son operaciones distintas de las compraventas habituales?

Desde Fotocasa analizamos cuál es la documentación, los trámites y las obligaciones fiscales de quienes venden una vivienda desde el extranjero y resolvemos las dudas más frecuentes sobre el proceso.

Cómo comprar casa en España siendo extranjero no residente

¿Qué se considera un extranjero no residente en España?

De acuerdo con la Agencia Tributaria (AEAT), se considera residente fiscal a toda persona que permanezca más de 183 días al año en territorio español o bien que «radique en España el núcleo principal o la base de sus actividades o intereses económicos».

Así, aquellos extranjeros que no cumplan esta condición, se considerarán no residentes en términos de fiscalidad, lo que afecta directamente al cálculo de impuestos a la hora vender una vivienda en España.

Guía: cómo vender una vivienda como extranjero en España

¿Qué tener en cuenta al vender una vivienda siendo extranjero? El proceso difiere ligeramente de la típica operación entre un comprador y un vendedor con residencia fiscal en España. Estos son los pasos que debe dar un vendedor no residente para vender un piso:

1. Reunir la documentación para vender piso

El vendedor extranjero no residente debe aportar la misma documentación que cualquier vendedor. Por lo general, se debe entregar:

• Título de propiedad o escritura de compraventa.
• NIE en vigor (Número de Identificación de Extranjero).
• Certificado de eficiencia energética actualizado.
• Últimos recibos del IBI y de los suministros.
• Certificado de estar al corriente de pagos con la comunidad.
• Nota simple del Registro de la Propiedad.

Si el propietario no puede desplazarse a España, puede vender la vivienda tramitando antes un poder notarial.

Documentos e información que necesitas tramitar para vender tu piso

2. Firmar el contrato de arras con el comprador

Como en todas las compraventas, es habitual firmar un contrato de arras, que sirve para reservar la vivienda y fijar las condiciones de la operación.

Aunque no es obligatorio, resulta muy recomendable contar con un agente inmobiliario con experiencia en este tipo de transacciones que revise el documento, especialmente si el vendedor reside fuera de España.

3. Firmar la compraventa ante notario

El día de la firma de la escritura pública de compraventa ante notario se transmite oficialmente la propiedad. En este momento, el comprador abona el precio acordado y se entregan las llaves, como en cualquier operación de compraventa.

Ahora bien, si el vendedor no residente no puede asistir, como apuntábamos, su representante legal podrá firmar en su nombre mediante el poder notarial.

¿Qué documentos debes entregar a la inmobiliaria que vende tu piso?

4. Pagar de impuestos como extranjero no residente

Este es uno de los puntos más importantes del proceso de venta cuando el propietario es extranjero no residente. En lugar del IRPF, el vendedor no residente tributa por la ganancia patrimonial obtenida en la venta a través del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).

Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)

Este impuesto deben abonarlo los contribuyentes no residentes que reciban beneficios derivados de bienes inmuebles en territorio español, según la AEAT. Los tipos impositivos del IRNR varían según el lugar de residencia del vendedor:

• 19% para residentes en la UE, Espacio Económico Europeo o Suiza.
• 24% para residentes en otros países.

Retención del 3% para no residentes

Por otro lado, está la retención del 3% para no residentes. Cuando un no residente vende una vivienda, el comprador está obligado a retener el 3% del precio de venta e ingresarlo en Hacienda mediante el Modelo 211.

Tras la retención, el vendedor no residente podrá declarar su ganancia o pérdida patrimonial en el Modelo 210 y deducirse la cantidad ya abonada. Con la retención del 3% lo que busca la Agencia Tributaria es asegurar que el Estado recauda parte del impuesto, protegiéndose ante un posible impago si el vendedor no declara las ganancias.

Plusvalía municipal (IIVTNU)

La plusvalía municipal se paga siempre que haya aumento del valor del suelo. Los extranjeros no residentes también están obligados a abonarla.

Calculadora de plusvalía municipal [2026]

Preguntas frecuentes (FAQ) sobre vender piso siendo extranjero

¿Cómo transferir el dinero de la venta a una cuenta extranjera?

Para evitar problemas o bloqueos en las cuentas por blanqueo de capitales, siempre es recomendable utilizar cuentas a nombre del titular y justificar debidamente el origen de los fondos.

¿Cómo firmar una venta en España desde el extranjero?

La forma más habitual es otorgar un poder notarial en el país de residencia. Con este poder, un representante puede firmar la venta ante notario en España sin que el propietario tenga que desplazarse.

¿Cuándo y quién debe retener el 3% del precio en Hacienda?

La retención del 3% del precio de venta debe realizarla el comprador en un plazo de un mes desde la firma en la Agencia Tributaria presentando el modelo 211.

Si el extranjero es residente fiscal, la venta se trata exactamente igual que la de un español.