Un año del IRAV, ¿cómo ha evolucionado y cómo han cambiado los alquileres?

Hace justo un año se publicaron los primeros datos del IRAV, el nuevo índice creado por el INE (Instituto Nacional de Estadística) para cambiar la forma en la que se actualizan los precios del alquiler en España. En 2025, propietarios e inquilinos han tenido que familiarizarse con este nuevo índice, que sustituye al tradicional IPC en la revisión anual de las rentas de alquileres firmados después de mayo de 2023.

Pero ¿qué es exactamente el IRAV y cómo ha evolucionado en este primer año? Desde Fotocasa, lo analizamos con datos y un ejemplo práctico para entender cuál es la diferencia entre los alquileres que se actualizan con el IRAV y con el IPC.

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¿Qué es el IRAV (Índice de Referencia para Arrendamientos de Vivienda)?

El IRAV (Índice de Referencia para Arrendamientos de Vivienda) es un índice elaborado por el Instituto Nacional de Estadística (INE) que sirve como límite para la actualización anual del precio del alquiler en los contratos de alquiler de vivienda habitual. Su origen está directamente relacionado con la Ley de Vivienda, que añade a la LAU una disposición adicional undécima, en la que se establece que:

«El Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de esta ley, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.»

A diferencia del IPC, que mide la evolución general de los precios, el IRAV se diseñó específicamente para regular la actualización del precio de los alquileres, evitando subidas desproporcionadas de las rentas mensuales. Desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda el 26 de mayo de 2023, el IRAV se aplica a los contratos de alquiler firmados a partir de esa fecha.

¿Cuál ha sido la evolución del IRAV en un año?

El primer dato del IRAV se publicó en noviembre de 2024, con un valor del 2,20%. Desde ese momento y hasta noviembre de 2025, el índice ha mostrado una evolución moderada y muy estable. Tras el dato inicial, diciembre de 2024 cerró ligeramente al alza, en el 2,28%, mientras que en enero, febrero y marzo de 2025 descendió cada mes hasta el 1,98%, el nivel más bajo de todo el periodo. A partir de abril, el IRAV inició una recuperación progresiva:

El último dato supone el máximo del año del IRAV, registrando solo nueve centésimas por encima del primer registro. En conjunto, el IRAV ha oscilado entre el 1,98% y el 2,29%, lo que confirma su función principal: evitar grandes fluctuaciones en la actualización de los alquileres.

¿Cuánto sube un alquiler de 1.000 euros con el IRAV y el IPC?

Recordemos que el IRAV se aplica a los contratos de alquiler de vivienda habitual firmados a partir de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda (26 de mayo de 2023), por lo tanto, el IPC sigue aplicándose en los contratos anteriores a la Ley de Vivienda, siempre que el contrato incluya expresamente una cláusula de actualización conforme al IPC.

Veamos cuál es la diferencia con un ejemplo sencillo. Supongamos que pagamos un alquiler mensual de 1.000 euros y en enero de 2026 toca la revisión del contrato. ¿A cuánto ascendería si se realizara la actualización con el IRAV y con el IPC?

Actualización de la renta con IPC

• Último dato del IPC: 2,9%
• Subida del alquiler: 29 euros (1.000 euros x 2,9%)
• Nuevo alquiler: 1.029 euros al mes

Con esta subida, pagaremos un incremento total anual de 348 euros (29 euros x 12 meses) respecto a lo que se abonaba antes de la aplicación de la actualización del precio del alquiler con el IPC.

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Actualización de la renta con IRAV

• Último dato del IRAV: 2,29%
• Subida del alquiler: 22,9 euros (1.000 euros x 2,29%)
• Nuevo alquiler: 1.022,9 euros al mes

Con este incremento, pagaremos un total anual de 274,8 euros más (22,9 euros x 12 meses) respecto a lo que se abonaba antes de la aplicación de la actualización del precio del alquiler con el IRAV.

¿Cómo han cambiado los alquileres con el IRAV?

El principal efecto del IRAV ha sido la contención de las subidas anuales del alquiler. Para los inquilinos, esto se traduce en una mayor estabilidad en los precios, mientras que para los propietarios, supone operar en un entorno más regulado, pero también más predecible.

Un año después de su primer dato, el IRAV ha demostrado ser un índice estable y predecible, que no elimina los incrementos, pero sí los suaviza.

Para nuevos contratos, según una encuesta de Fotocasa Research realizada en febrero de 2025, en la práctica un 30% de los arrendadores en España busca fijar un precio superior al IRAV, mientras que un 21% directamente seleccionará inquilinos que puedan asumir un pago más alto.