¿Se pueden repercutir las derramas extras a los inquilinos?

Cada vez que aparece una derrama extraordinaria en una comunidad en la que habitan propietarios e inquilinos, la obligatoriedad de pagarla por lo general es de los propietarios.

¿Pero es siempre así? La legislación no siempre resulta evidente, y la clave está en distinguir el tipo de gasto, saber qué obligaciones marca la Ley de Propiedad Horizontal y Ley de Arrendamientos Urbanos y lo pactado en un contrato de alquiler.

Para aclararlo, desde Fotocasa explicamos cuándo se puede repercutir una derramas al inquilino según la normativa y qué tener en cuenta.

¿Quién es responsable de pagar la derrama en una comunidad de propietarios?

¿Qué es exactamente una derrama y por qué se aprueba?

Una derrama es un pago extraordinario aprobado por la comunidad para financiar gastos que no cubre la cuota ordinaria. El artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a los propietarios a contribuir con estos costes, incluyendo obras, reparaciones, mejoras o imprevistos.

Existen 2 tipos de derramas:

• Derramas ordinarias: son los gastos periódicos asumibles (como la pintura de portal, pequeñas reparaciones, mantenimiento, etc.)
• Derramas extraordinarias: suele tratarse de obras más importantes, como la reparación de tejado o estructura, cambios de bajantes, sustitución o instalación del ascensor en la comunidad, cuestiones relacionadas con la sostenibilidad y la eficiencia energética, etc. A menudo surgen de modo imprevisto.

Aunque la Ley de Propiedad Horizontal no emplea expresamente los términos “derrama ordinaria” y “derrama extraordinaria”, se suele utilizar esta distinción para diferenciar pequeños gastos periódicos de las grandes obras o reparaciones excepcionales.

¿Qué gastos tendré que pagar siendo propietario de una vivienda?

¿Quién paga las derramas según la ley?

La comunidad solo puede reclamar el pago al propietario, nunca al inquilino. El mencionado artículo 9.1 LPH establece que únicamente el dueño del inmueble está obligado frente a la comunidad.

De hecho, la comunidad no tiene relación jurídica con los inquilinos. Solo los propietarios de pisos o locales forman parte de la comunidad (artículo 3 LPH) y, por tanto, pueden ser deudores.

Por lo que la comunidad solo puede exigir derramas al propietario y si este quiere repercutirlas al inquilino, debe estar pactado conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y al contrato de alquiler.

¿Puede el propietario repercutir una derrama al inquilino? 

La LAU permite acordar ciertos gastos, pero exige requisitos para trasladarlos al arrendatario.

La clave está en el artículo 20.1 de la LAU en el que se indica la posibilidad de pactar con el arrendatario “los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades”. Al mismo tiempo, es importante tener claro que debe estar pactado en el contrato “sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior” como establece el Artículo 17.6 de la Ley de Vivienda.

Cuando se trata de gastos individualizables (aquellos que pueden ser medidos de forma precisa mediante contadores individuales), como electricidad, teléfono, agua, gas o internet, corre directamente a cargo del inquilino (art. 20.3 LAU). 

Cuando no son gastos individualizables, como es el caso de las derramas, el propietario puede repercutirlos a su inquilino tan solo bajo 2 condiciones (cuarto párrafo art. 20.1 LAU):

• Debe estar pactado por escrito en el contrato, de forma clara.
• Debe indicarse el importe anual de esos gastos que debe pagar el inquilino a la fecha del contrato.

¿Qué pasa si no se cumplen estos puntos al repercutir una derrama al inquilino?

Son varias las Audiencias Provinciales que han declarado nulas las cláusulas que sólo indican “gastos generales de comunidad a cargo del arrendatario…” sin determinar el importe anual (por ejemplo, SAP Burgos, Sección 3ª, Sentencia nº 337/2009, de 14 de septiembre.).

En este punto, conviene indicar que la jurisprudencia del Tribunal Supremo admite que el IBI y la tasa de recogida de basuras puedan repercutirse al inquilino siempre que exista pacto, incluso si el importe no está reflejado en el contrato.

Sin embargo, las derramas extraordinarias, por su propia naturaleza, no pueden ser determinadas a la hora de firmar el contrato de arrendamiento. ¿Qué ocurre con ellas?

Cómo se deben pagar las derramas del edificio

¿Se pueden repercutir las derramas extraordinarias?

Estas derramas suelen ser gastos excepcionales. Por eso, es difícil que cumplan los requisitos del artículo 20 LAU. En la práctica, sería algo muy excepcional que se puedan repercutir al inquilino.

Es más, solo podría darse el caso cuando la derrama extraordinaria se ha decidido y aprobado en junta y cuantificada en el momento de firmar el contrato.

Además, en cualquier caso, debemos diferenciar si la derrama es necesaria para la conservación del edificio o es por mejora del mismo. Esta distinción tiene importantes implicaciones jurídicas.

Caso 1: Pago de la derrama por conservación en un edificio

Cuando se trata de obras necesarias para la conservación (como podría ser un tejado que filtra agua, bajantes generales, humedades graves), se activa el artículo 21 de la LAU, que obliga al propietario a realizar todas las reparaciones necesarias en el piso de alquiler para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.

Es más, según el artículo 6 de esta misma normativa, se trata de un derecho irrenunciable del arrendatario. Es decir, aunque figure una cláusula en contra, podría ser nula de pleno derecho (se tendrá por no puesta).

Caso 2: Pago de derramas de mejora del edificio

Por otro lado, cuando se trata de derramas por mejora (por ejemplo, poner paneles solares, pintar la fachada, etc.), únicamente podrían ser repercutidas al inquilino si se cumplen los dos requisitos del artículo 20 de la LAU, los cuales hemos visto anteriormente.

Debemos tener presente que, incluso si es por mejoras en vivienda habitual, la repercusión del gasto es altamente discutible. Además, en ocasiones no hay una frontera clara entre “mejora” y “conservación necesaria”. 

En resumen, las derramas extraordinarias corresponden casi siempre al propietario. La LAU protege al inquilino y es estricta en cuanto a la repercusión de gastos. Solo en supuestos muy excepcionales, con cláusula expresa y una cuantía ya aprobada, podría trasladarse al arrendatario.