Derechos y obligaciones al alquilar una habitación

¿Cuáles son los derechos al alquilar una habitación? Aunque es una práctica habitual, muchos inquilinos y caseros desconocen que los derechos legales de alquilar un piso por habitaciones pueden variar respecto a un alquiler de vivienda completa.

Esto significa que los derechos y obligaciones de ambas partes no son los mismos. Por ello, conocer la normativa aplicable y redactar un contrato claro es la mejor garantía para evitar malentendidos.

Para que todo resulte más sencillo, desde Fotocasa, qué derechos tenemos al alquilar una habitación y las obligaciones tanto para inquilinos como para propietarios.

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Diferencias entre alquilar una habitación y una vivienda completa

En España, el alquiler de una habitación dentro de una vivienda no encaja con el concepto de “arrendamiento de vivienda”. Por tanto, no es de aplicación la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU).

El artículo 2.1 de la LAU define el arrendamiento de vivienda como “aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”.

Es decir, para aplicarse la Ley de Arrendamientos Urbanos debería tratarse de un espacio completo y autónoma, habitable, independiente y destinado a residencia permanente.

Por lo que no encajaría con el alquiler de una habitación (una estancia parcial) con zonas comunes compartidas.

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¿Qué ley se aplica en el alquiler de una habitación?

Al no ser aplicable la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el alquiler de habitaciones se rige por la libertad de pactos entre las partes, conforme a lo dispuesto en el artículo 1255 del Código Civil. 

Según esta regulación aplicada para alquiler de habitaciones, esto significa que casero e inquilino pueden acordar libremente las condiciones del contrato, siempre que no contravengan la ley, la moral o el orden público.

Solo en caso de no existir pacto específico, es decir, si propietario e inquilino no han acordado nada concreto por escrito, se aplicará el régimen general del arrendamiento de cosas, regulado en los artículos 1542 y siguientes del Código Civil. 

Por otro lado, si la vivienda forma parte de una comunidad de propietarios, también influyen los estatutos y las normas establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH); especialmente en materia de ruidos, usos del inmueble y convivencia vecinal.

¿Cuáles son las opciones para alquilar habitaciones?

Aspectos prácticos y legales del alquiler de habitaciones vs. viviendas 

Estas diferencias legales se traducen en consecuencias prácticas y relevantes.

Por ejemplo, cuando se alquila una vivienda completa, el contrato debe firmarse por un mínimo de cinco años si el arrendador es persona física (art. 9 LAU). 

Asimismo, se exige una fianza obligatoria de una mensualidad, que además debe depositarse en el organismo autonómico correspondiente (art. 36 LAU).

En cambio, en el alquiler de una habitación no existe duración mínima ni prórroga forzosa, y la fianza solo se entrega si ambas partes lo pactan.

Tampoco se aplican los límites legales a la actualización de la renta en el alquiler de habitaciones (art. 18 LAU), ni el régimen de reparaciones previsto (art. 21 LAU); suele pactarse quién asume los suministros y pequeños desperfectos.

¿Cómo alquilar una habitación de mi casa?

Dado que en el alquiler de habitaciones rige la libertad de pactos entre inquilino y casero, la ley solo intervendría en caso de que algún detalle no estuviera por escrito.

Por eso, es importante formalizar un contrato de alquiler de habitación que deje constancia de los derechos al alquilar una habitación y las obligaciones de cada uno.

Así, el procedimiento para alquilar una habitación es sencillo: basta con llegar a un acuerdo y firmar un contrato con el inquilino que tenga indique:

• La habitación alquilada
• Cuáles son las zonas comunes que se pueden utilizar
• Renta mensual
• Normas de confianza
• Fianza o depósito de garantía (si se desea).

Además, convendría indicar los derechos y obligaciones más importantes, tanto para el propietario como para el inquilino, que conviene acordar.

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Derechos y obligaciones para el propietario de la habitación a alquilar

El propietario o titular de la vivienda conserva la posesión del inmueble, pero cede el uso de una habitación bajo determinadas condiciones. En eso se basa un contrato de arrendamiento según el artículo 1543 del Código Civil.

Derechos de propietario al alquilar una habitación

Teniendo en cuenta el Código Civil y lo pactado con su inquilino, el casero podrá:

• Recibir la renta pactada puntualmente.
• Exigir el buen uso de la habitación y de las zonas comunes.
• Resolver el contrato si el inquilino incumple sus obligaciones o causa daños.
• Subir el precio de la habitación siempre que se pacte con el inquilino.

Obligaciones del propietario al alquilar una habitación

Al mismo tiempo, se comprometerá a seguir una serie de obligaciones tales como:

• Entregar la habitación en condiciones de habitabilidad y limpieza.
• Garantizar el uso pacífico durante la vigencia del contrato.
• Respetar la intimidad del inquilino (no puede acceder sin consentimiento).
• Devolver la fianza o depósito cuando finalice el contrato, descontando, en su caso, los daños comprobables.

Estas obligaciones se derivan del régimen general de arrendamientos del Código Civil (arts. 1554 y siguientes) y de la buena fe contractual establecida en el artículo 1258 del mismo cuerpo legal. 

Derechos y obligaciones para el inquilino

Aunque no estemos ante “vivienda habitual”, el contrato de habitación debe respetar la posesión pactada: si un propietario alquila una habitación, no puede acceder a ella sin el consentimiento del inquilino o sin causa justificada y pactada (inspecciones concertadas, emergencias reales).

Esta protección se deriva de la propia naturaleza del contrato de arrendamiento, basada en la cesión del uso y goce de una cosa, obra o servicio.

Derechos del inquilino al alquilar una habitación

Dentro de los derechos al alquilar una habitación que tiene el inquilino encontramos:

• Usar la habitación y las zonas comunes. 
• Disfrutar de privacidad e intimidad.
• Solicitar recibo de los pagos realizados.
• Recuperar la fianza al finalizar el contrato si no hay daños ni impagos.

Obligaciones del inquilino de una habitación alquilada

Por su parte, quedará obligado a las siguientes obligaciones:

• Pagar la renta acordada en el plazo convenido (art. 1555.1 CC).
• Usar la habitación conforme a lo pactado y a las normas de convivencia (art. 1555.2 CC).
• Responder de los daños ocasionados por mal uso (art. 1563 CC).
• Respetar las normas de la comunidad si la habitación está en un piso.

En resumen, alquilar una habitación exige claridad, equilibrio y un contrato sólido. Se trata de la mejor garantía para una relación justa, clara y sin conflictos; así como una buena convivencia.