Con el mercado del alquiler tan tensionado y los precios en máximos históricos, las subvenciones y ayudas aprobadas para facilitar el acceso a la vivienda generan controversia. En Fotocasa, hemos hablado con varios expertos inmobiliarios sobre la efectividad de las políticas actuales, y la mayoría coinciden: son insuficientes, incluso, agravan el problema al estimular la demanda sin ampliar la oferta. Para los expertos, la prioridad debería estar en impulsar políticas que aumenten la oferta de vivienda en alquiler.
Cuáles son las subvenciones que realmente ayudarían a las personas en 2026
Expertos en vivienda nos cuentan qué subvenciones son las que más ayudan a las personas y cuál sería la subvención ideal para 2026
01 Dic 2025
min
Agustina Battioli
Experta en el sector inmobiliario
Necesarias y bienvenidas, pero enfocadas a aumentar la oferta: así son las subvenciones que realmente ayudarían a la vivienda en 2026
El sentimiento general de los expertos es que las subvenciones actuales, al centrarse en potenciar la demanda (ayudas directas al comprador o inquilino), fracasan en lograr un impacto estructural significativo y, de hecho, pueden empeorar la situación de los precios.
Antonio Pérez de la Torre, director general de Alfa Inmobiliaria, lo califica: “Las ayudas actuales son un paso en la dirección correcta, pero absolutamente insuficientes para dar respuesta a la magnitud del problema”. Una afirmación con la que coincide Héctor Tramullas, director general de Gilmar, que explica que “son útiles, aunque insuficientes si no se acompañan de un incremento real de la oferta.”
Las subvenciones podrían a ser contraproducentes
Pelayo Barroso, Director Nacional de Savills Research, explica que las ayudas “no resuelven el problema principal, la falta de vivienda asequible y, al impulsar la demanda sin incrementar la oferta, contribuyen a tensionar aún más los precios.”
Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit, señala que “En muchos casos, incluso presionan al alza los precios al aumentar la capacidad de pago sin ampliar el parque disponible”.
Damián Hecht, socio de Walter Haus, critica que “Son parches tácticos que inflan demanda sin resolver oferta. Resultado: más presión sobre precios, más frustración social y cero solución estructural.” y José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler, considera “equivocadas las políticas que se están aprobando solo centradas en crear subvenciones, que lo único que hacen es potenciar una demanda que ya es enorme”.
Las políticas realmente efectivas: incentivar la oferta estructural
La solución pasa por un cambio de enfoque radical, dejando de lado los «parches» y centrándose en políticas estructurales destinadas a aumentar de manera sostenida el stock de vivienda disponible, tanto de compra como de alquiler.
Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, insiste en que “La solución a la crisis habitacional no puede vincularse a otorgar subvenciones sino a políticas de vivienda que respondan a las necesidades que plantea la sociedad española”.
Teresa Marzo, CEO de Elix, analiza que “la prioridad debe centrarse en impulsar políticas estructurales que aumenten la oferta y contribuyan a estabilizar el mercado residencial”. Así lo ve también David de Gea, CEO de HousinGo, resume que “más que subvenciones al comprador, las medidas realmente efectivas serían aquellas destinadas a aumentar de forma sostenida y estructural la oferta de vivienda disponible.”
Oscar Vall, Chief Operating Officer de aProperties, define la ayuda eficaz como “aquella que incentive la creación de nuevo parque de vivienda asequible en los mercados más tensionados”. Una visión similar a la de Miguel Ángel Gómez Huecas, presidente de FADEI, que detalla que una subvención que ayude de verdad debe ir “enfocada a la oferta y a la colaboración público-privada para la promoción de Vivienda Protegida de alquiler asequible.”
Sara Barderas, Directora De Relaciones Institucionales de Clikalia, destaca que “La rehabilitación es la vía más rápida y asequible para poner vivienda de calidad en circulación y reduce de forma notable los años necesarios de ahorro frente a la obra nueva.” y David Caraballo, CEO de Alquiler Seguro, subraya que lo importante es “desplegar medidas e incentivos que impulsen a los propietarios a poner sus viviendas en alquiler residencial y aumentar así la oferta”.
Una ayuda realmente eficaz: reducir el coste de acceder a la compra
Una política de ayuda efectiva a la compra no pasa solo por la subvención directa, sino por la reducción de los costes iniciales y la carga fiscal que afronta el comprador. Así lo entiende María Matos, directora de estudios de Fotocasa, que explica que «España soporta uno de los tipos más altos de la Unión Europea, y ese sobrecoste se ha convertido en un peaje fiscal que frena especialmente a los jóvenes y a las familias que están haciendo un esfuerzo extremo por comprar su primera vivienda.»
Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa, sugiere que la medida de mayor impacto sería “reducir los gastos vinculados a la compra, y muy especialmente el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales”. Una visión compartida por Jorge Ginés, Director General de ASPRIMA, que aboga por subvenciones que “reduzcan la carga de entrada para los compradores e incentiven el ahorro previo”.
Leonardo Cromstedt, CEO de Keller Williams España & Andorra, pide que la ayuda sea “suficientemente significativa para reducir de forma visible el coste inicial o el esfuerzo financiero mensual”.
Finalmente, Ricardo Martí-Fluxá, director de negocio y desarrollo corporativo de Gesvalt, añade un factor clave que lastra la efectividad de cualquier ayuda: “existe una gran desigualdad entre comunidades autónomas… Esta descentralización, sumada a que ayuntamientos, comunidades autónomas y el Gobierno central actúan muchas veces sin una estrategia común, genera burocracia, falta de coordinación y lentitud en la aplicación de las políticas de vivienda.”
María Matos, directora de estudios y portavoz de Fotocasa
Las subvenciones actuales cumplen un papel necesario, porque alivian, al menos de forma puntual, la brecha de accesibilidad que sufren miles de hogares. Pero tienen un límite muy claro: si solo refuerzan la demanda en un mercado donde el verdadero cuello de botella está en la oferta, su impacto se diluye o incluso se neutraliza. En muchas ocasiones terminan encareciendo el propio acceso, porque introducen más presión compradora sin ampliar el parque disponible.
Hay un instrumento con un potencial enorme: la rebaja del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). España soporta uno de los tipos más altos de la Unión Europea, y ese sobrecoste se ha convertido en un peaje fiscal que frena especialmente a los jóvenes y a las familias que están haciendo un esfuerzo extremo por comprar su primera vivienda.
Antonio Pérez de la Torre, director general de Alfa Inmobiliaria
Las ayudas actuales son un paso en la dirección correcta, pero absolutamente insuficientes para dar respuesta a la magnitud del problema. Una ayuda verdaderamente eficaz debería combinar apoyo directo para compra o alquiler, desgravaciones fiscales, avales que permitan acceder a hipotecas sin necesidad de un ahorro inicial elevado y una ampliación real del parque de vivienda asequible.
Además, sería positivo que estas medidas se dirigieran a un abanico más amplio de perfiles y rentas, fomentando a la vez la construcción de vivienda accesible y programas que incentiven a propietarios privados a poner inmuebles en alquiler a precios moderados.
Teresa Marzo, CEO de Elix
Las subvenciones son una herramienta útil como complemento, pero la prioridad debe centrarse en impulsar políticas estructurales que aumenten la oferta y contribuyan a estabilizar el mercado residencial. De forma complementaria, es fundamental apostar por la mejora de los salarios en el mercado laboral.
El modelo más eficiente es aquel que combina incentivos con la colaboración público-privada para generar vivienda asequible y estable en el tiempo. Algunas medidas clave como bonificaciones a promotores e inversores que destinen viviendas al alquiler asequible a largo plazo, suelo público en cesión, apoyo financiero y ventajas fiscales vinculadas a precios moderados. En esta línea apunta el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
Leonardo Cromstedt, CEO de Keller Williams España & Andorra
Actualmente, las subvenciones para acceder a una vivienda en España tienen un impacto muy limitado. Estas ayudas se quedan claramente cortas frente al aumento sostenido de precios y la tensión en el mercado, tanto de compra como de alquiler.
Para que una subvención sea realmente eficaz en facilitar el acceso a la vivienda, debería cumplir varios criterios:
- Ser suficientemente significativa para reducir de forma visible el coste inicial o el esfuerzo financiero mensual (por ejemplo, ayudas directas para la entrada o subvenciones al alquiler con topes claros).
- Estar diseñada para grupos amplios con necesidad real, como jóvenes, trabajadores con ingresos medios/bajos, y familias monoparentales.
- Integrarse con políticas de aumento de oferta de vivienda asequible y social, no solo enfocarse en la demanda.
- Ir acompañada de incentivos fiscales que favorezcan la rehabilitación, renovación o adaptación de viviendas existentes para mejorar la oferta sin generar burbujas.
Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso
Insuficientes y poco eficaces. No hay una política de ayudas clara. Además, los modelos de subvención actuales están facilitando el acceso a la financiación hipotecaria dinamizando la demanda, por lo que sigue aumentándose el precio porque la oferta no sube. No se trata de dar dinero a la demanda, sino de invertir más recursos para aumentar la oferta y que el consumidor pueda acceder al mercado a precios más bajos. En España hay que construir viviendas donde realmente hacen falta, pues tenemos un mercado muy heterogéneo: no es lo mismo querer comprar en los mercados de Barcelona o Madrid que en los de Cuenca o Guadalajara, por ejemplo.
Lo que se necesita son avales del Estado que realmente funcionen. La política de aval ha de garantizar al ciudadano el poder firmar una hipoteca avalada por el Estado, estableciendo una normativa concreta para asegurar la devolución del préstamo. Si el Estado es el avalista, es la propia Administración quien corre el riesgo, pero es la única manera de que esas subvenciones sean efectivas. No obstante, la solución a la crisis habitacional no puede vincularse a otorgar subvenciones sino a políticas de vivienda que respondan a las necesidades que plantea la sociedad española y al aumento estructural de la oferta.
David Caraballo, CEO de Alquiler Seguro
Las ayudas y subvenciones no dejan de ser un parche y no una solución real al problema de acceso a una vivienda que enfrentan muchas personas en España, especialmente los más jóvenes. Algunas, como las ayudas para la rehabilitación de viviendas, pueden ser positivas, ya que permitirían aumentar la oferta, pero no son suficientes.
Lo verdaderamente importante es desplegar medidas e incentivos que impulsen a los propietarios a poner sus viviendas en alquiler residencial y aumentar así la oferta para hacer frente a la escasez, que es el principal problema del alquiler en estos momentos.
Vicenç Hernández Reche, economista, doctor en Psicología Económica y CEO de Tecnotramit
Las subvenciones actuales para acceder a la vivienda en España tienen un impacto limitado y poco estructural, ya que se centran en ayudas puntuales al comprador o al alquiler sin resolver el desequilibrio entre oferta y demanda. En muchos casos, incluso presionan al alza los precios al aumentar la capacidad de pago sin ampliar el parque disponible.
Una subvención realmente efectiva sería aquella que incentivara la oferta asequible, mediante bonificaciones fiscales, colaboración público-privada y financiación blanda para promotores que destinen parte del proyecto a vivienda protegida o alquiler estable. El enfoque debería ser estructural, no asistencial, priorizando sostenibilidad y accesibilidad, así como una política que ayude a deshacer el desequilibrio entre oferta y demanda.
José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler
En relación con el acceso al alquiler de viviendas, creo equivocadas las políticas que se están aprobando solo centradas en crear subvenciones, que lo único que hacen es potenciar una demanda que ya es enorme, cuando las medidas deberían ir dirigidas a aumentar la oferta de viviendas, a través de facilitar a los que pueden crear oferta, los cauces necesarios para que lo hagan a través de bonificaciones y desgravaciones fiscales y mucha mayor seguridad jurídica de la existente actualmente, que hace que muchos arrendadores, tanto privados como institucionales, se alejen de este sector, buscando otros más seguros con normativas menos rígidas e intervenidas.
Oscar Vall, Chief Operating Officer de aProperties
Las subvenciones actuales son un primer paso, pero no resuelven el problema estructural de la vivienda en España. La escasez de oferta a precios accesibles en las zonas donde más se necesita, especialmente en las grandes áreas urbanas y metropolitanas como las de Barcelona y Madrid, sigue siendo la principal barrera. Sin un aumento significativo del parque disponible, las ayudas tienen un impacto limitado.
Una política de ayuda realmente eficaz sería aquella que incentive la creación de nuevo parque de vivienda asequible en los mercados más tensionados, apoyando a promotores y administraciones a desarrollar proyectos sostenibles, bien comunicados y con precios controlados. Es clave combinar estas iniciativas con seguridad jurídica y marcos regulatorios estables que animen a los propietarios a sacar sus viviendas al mercado, tanto en venta como en alquiler.
Implementar estas medidas junto con programas de apoyo directo a jóvenes y familias en alquiler aumentaría su impacto y permitiría resultados más inmediatos. En definitiva, las subvenciones deben orientarse a generar más oferta de calidad en los lugares donde existe mayor demanda, asegurando un equilibrio real entre disponibilidad, accesibilidad y sostenibilidad, y no limitarse únicamente a estimular la demanda en mercados ya tensionados.
Juan-Galo Macià, presidente de Engel & Völkers Iberia y Sudamérica
Las subvenciones actuales son positivas y aportan un apoyo, especialmente para jóvenes y colectivos vulnerables que buscan acceder a su primera vivienda. No obstante, en nuestro caso, operamos principalmente en el segmento de lujo, un mercado que funciona con dinámicas muy distintas al residencial generalista. La demanda en este segmento depende en menor medida de la financiación externa y está menos condicionada por las ayudas públicas.
Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa
En un contexto como el actual, marcado por las crecientes dificultades de acceso a la vivienda —especialmente entre la población más joven—, las subvenciones existentes resultan insuficientes para compensar los elevados costes asociados a la adquisición de una vivienda.
En este sentido, la medida que realmente tendría un impacto significativo sería reducir los gastos vinculados a la compra, y muy especialmente el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que en algunas comunidades autónomas alcanza tipos muy elevados y actúa como una barrera de entrada para muchos compradores.
Un estudio reciente elaborado por nuestro grupo, en colaboración con la Asociación de Constructores y Promotores de Cataluña (APCE), evidencia esta problemática. Según dicho informe, solo 1 de cada 4 euros recaudados por el “hecho imponible vivienda” se destina realmente a políticas de vivienda, es decir, a aumentar la oferta o a facilitar el acceso.
Esto revela una desigualdad evidente entre la aportación fiscal que realiza el mercado inmobiliario y el esfuerzo presupuestario que las administraciones dedican al parque residencial.
Este desequilibrio confirma la necesidad de replantear las políticas de apoyo: más que nuevas subvenciones directas, lo que tendría un efecto real sería aliviar la carga fiscal en el momento de la compra, permitiendo que más hogares puedan acceder a una vivienda.
Pelayo Barroso, Director Nacional de Savills Research
Las ayudas actuales tienen un efecto reducido. No resuelven el problema principal, la falta de vivienda asequible y, al impulsar la demanda sin incrementar la oferta, contribuyen a tensionar aún más los precios.
La subvención más eficaz sería aquella permitiese generar más vivienda (especialmente asequible) y así lograr un equilibrio entre oferta y demanda.
Jorge Ginés, Director General de ASPRIMA
Las ayudas están bien orientadas y son necesarias, pero por sí solas no bastan para resolver el problema estructural de acceso a la vivienda, especialmente en zonas con fuerte presión de precios.
Para que las subvenciones tengan un impacto real, deben ser más amplias, mejor dirigidas, y enmarcarse en una política de mayor alcance que aborde también aspectos como la oferta o la financiación. Desde la perspectiva de ASPRIMA, sería importante abogar por subvenciones que: faciliten la producción de vivienda asequible (no solo la compra de vivienda ya existente), reduzcan la carga de entrada para los compradores e incentiven el ahorro previo y, por último, estén vinculadas a viviendas con parámetros de eficiencia y sostenibilidad elevados.
Miguel Ángel Gómez Huecas, presidente de FADEI, la patronal inmobiliaria española
Las subvenciones actuales para acceder a una vivienda, en muchos casos, son insuficientes o tienen un efecto limitado sobre el problema de fondo. Un cheque o una ayuda directa sobre la demanda, si bien es un alivio puntual para una familia.
Una subvención que realmente ayudaría al acceso a la vivienda y que considero prioritaria debe ir enfocada a la oferta y a la colaboración público-privada para la promoción de Vivienda Protegida (VPO) de alquiler asequible:
- Ayudas Directas a la Promoción: Subvencionar a promotores que construyan VPO con precios de alquiler limitados y a largo plazo. Esto puede ser mediante la cesión de suelo público por derecho de superficie o con incentivos fiscales muy potentes.
- Garantía Pública de Hipotecas (Avales): Una ayuda crucial para los jóvenes no es solo la entrada, sino la capacidad de acceder a la hipoteca. Subvencionar la garantía para cubrir el 20% que el banco no financia es un mecanismo que sí facilita el acceso real a la propiedad sin distorsionar el precio de venta, siendo muy importante NO poner límite a la edad del solicitante.
Damián Hecht, socio de la inmobiliaria de lujo Walter Haus
Las subvenciones vigentes parten de una buena intención, pero en la práctica no atacan el core del problema. Son parches tácticos que inflan demanda sin resolver oferta. Resultado: más presión sobre precios, más frustración social y cero solución estructural.
Algunos ejemplos:
- Ayudas a la compra para jóvenes (bonos, avales ICO, cheques vivienda): aumentan capacidad de pago puntual, pero no aumentan viviendas disponibles. Efecto directo: el mercado absorbe la ayuda vía subida de precios.
- Subvenciones al alquiler: mismo problema. Si ayudas a pagar más, el propietario ajusta al alza. Se convierten en un traspaso indirecto de dinero público al propietario.
- Exceso de burocracia y dispersión autonómica: ineficiencia operativa brutal. El perfil que realmente necesita la ayuda muchas veces ni accede o llega tarde.
- Foco político en el titular, no en el impacto: se prioriza el anuncio sobre la eficacia.
La subvención que sí funcionaría de verdad, y la única que genera impacto real y sostenible es la que aumenta oferta estructural, no la que subvenciona demanda como por ejemplo:
1. Subvención directa a promotores para alquiler asequible
- Aportación pública que reduzca el coste de producción (suelo, urbanización, obra o financiación).
- A cambio: obligación de mantener rentas limitadas durante 20-30 años.
- Resultado: más vivienda real, más competencia, precios controlados por mercado, no por decreto.
2. Cesión de suelo público a largo plazo (derecho de superficie)
- El Estado mantiene la propiedad del suelo.
- El promotor construye y gestiona.
- Rentas moderadas y estables.
- Modelo probado en Países Bajos, Austria, Alemania y Suiza con éxito.
3. Incentivos fiscales potentes al alquiler estable
- Reducción real del IBI.
- Deducciones fiscales agresivas por contratos de larga duración.
- Seguridad jurídica clara para el propietario.
- Esto reactiva oferta sin intervención traumática.
Sara Barderas, Directora De Relaciones Institucionales de Clikalia
Las subvenciones son útiles para quienes hoy no pueden acceder a una vivienda, pero no resuelven el verdadero cuello de botella: la falta de vivienda disponible y, especialmente, de vivienda en condiciones adecuadas.
En España el parque residencial es muy antiguo (más de 45 años de media, superando los 60 y 70 años en Madrid y Barcelona) y millones de viviendas quedarán fuera del mercado por problemas de habitabilidad y eficiencia energética si no se reforman.
La rehabilitación es la vía más rápida y asequible para poner vivienda de calidad en circulación y reduce de forma notable los años necesarios de ahorro frente a la obra nueva. Pero España va tarde: más de 7,6 millones de viviendas necesitan ser rehabilitadas, algo que requiere una inversión de 377.000 millones de euros, el equivalente al 25% del PIB español.
Las ayudas existentes a la rehabilitación no son la vía para lograr la renovación de nuestro parque inmobiliario. La única forma de lograrlo es impulsando la colaboración público-privada y priorizando políticas en ese sentido. Ayudar a transformar el stock existente es mucho más eficiente que limitarse a subvencionar el acceso a una oferta claramente insuficiente.
Héctor Tramullas, director general de Gilmar
En cuanto a las subvenciones actuales para facilitar el acceso a la vivienda, considero que son útiles, aunque insuficientes si no se acompañan de un incremento real de la oferta. A mi juicio, una ayuda verdaderamente efectiva debería incentivar la construcción de vivienda, reforzar la colaboración público-privada y ofrecer garantías o avales que faciliten el acceso a jóvenes y familias con menor capacidad de ahorro.
Ricardo Martí-Fluxá, director de negocio y desarrollo corporativo de Gesvalt
En la actualidad, las subvenciones destinadas al acceso a la vivienda en España son poco eficaces para afrontar el verdadero problema estructural del mercado inmobiliario: la falta de oferta. Las ayudas directas al alquiler o a la compra pueden aliviar temporalmente la carga económica de algunas familias, pero no solucionan la raíz del problema, que es la escasez de vivienda disponible y asequible. España lleva años inmersa en una crisis de vivienda marcada por el aumento de los precios, la falta de obra nueva y las dificultades de los jóvenes para emanciparse.
Uno de los principales factores de esta crisis es que no se construye suficiente vivienda, especialmente vivienda pública o asequible. Durante las últimas décadas, la promoción pública de vivienda ha caído drásticamente, y las trabas burocráticas, los costes del suelo y la lentitud administrativa han frenado la construcción. Mientras tanto, la demanda sigue creciendo, lo que dispara los precios tanto del alquiler como de la compra.
Además, existe una gran desigualdad entre comunidades autónomas, ya que cada una tiene sus propias políticas y programas de ayuda. Algunas ofrecen más subvenciones o incentivos fiscales, mientras que otras apenas tienen recursos destinados a vivienda social. Esta descentralización, sumada a que ayuntamientos, comunidades autónomas y el Gobierno central actúan muchas veces sin una estrategia común, genera burocracia, falta de coordinación y lentitud en la aplicación de las políticas de vivienda.
Una subvención que realmente ayudara al acceso a la vivienda debería estar centrada en aumentar la oferta, no solo en subvencionar la demanda. Por ejemplo, incentivar la construcción de vivienda pública o asequible, simplificar los trámites urbanísticos, ofrecer suelo público en cesión a largo plazo o impulsar cooperativas de vivienda serían medidas más efectivas y sostenibles a largo plazo. Además, sería clave coordinar las políticas entre las distintas administraciones para garantizar una estrategia nacional coherente que reduzca las desigualdades territoriales y agilice los procesos.
David de Gea, CEO de HousinGo
Las subvenciones actuales muestran una eficacia limitada, ya que no abordan el problema estructural de fondo: la insuficiente oferta de vivienda. Para facilitar el acceso, es imprescindible actuar sobre la disponibilidad de suelo y agilizar los procesos de desarrollo.
En este sentido, comparto la visión de Mikel Echavarren, CEO de Colliers, cuyas propuestas se centran en medidas que sí podrían generar un impacto real:
- Aumentar la oferta de vivienda libre, como vía para moderar los precios.
- Reducir los plazos urbanísticos, que actualmente pueden prolongarse entre 10 y 15 años, encareciendo el suelo y retrasando la oferta.
- Flexibilizar el uso de edificios para facilitar reconversiones hacia uso residencial.
- Liberar suelo terciario y militar para destinarlo a vivienda, especialmente en alquiler.
- Mejorar la seguridad jurídica, indispensable para atraer inversión.
- Minimizar la vivienda protegida, que en ocasiones distorsiona el mercado y encarece la vivienda libre.
Desde esta perspectiva, más que subvenciones al comprador, las medidas realmente efectivas serían aquellas destinadas a aumentar de forma sostenida y estructural la oferta de vivienda disponible.
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