El mercado del alquiler en España vive uno de sus momentos más críticos: la oferta se retrae, la demanda se dispara y los precios marcan récord histórico. Las nuevas regulaciones, la incertidumbre de los propietarios y la retirada de viviendas están tensando aún más un escenario ya complejo. ¿Qué se puede esperar del mercado de la vivienda en alquiler en 2026? En Fotocasa hemos consultado a expertos del sector para conocer sus previsiones y analizar cómo podría evolucionar la situación del alquiler el próximo año.
Cómo evolucionará el mercado del alquiler en 2026
Entrevistamos a los principales expertos en vivienda para saber qué ocurrirá con el alquiler de viviendas en España en 2026
01 Dic 2025
min
Agustina Battioli
Experta en el sector inmobiliario
La incertidumbre jurídica seguirá perjudicando la oferta de pisos en alquiler: así será el mercado del alquiler en 2026
El principal factor que seguirá definiendo el mercado del alquiler en 2026 es el desincentivo al pequeño propietario provocado por la Ley de Vivienda y la inseguridad jurídica. La previsión es que la oferta se mantenga limitada o incluso se reduzca.
Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa, resume la situación indicando que el mercado «seguirá una dinámica muy similar a la observada en los últimos tres años, desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda». Juan-Galo Macià, presidente de Engel & Völkers Iberia y Sudamérica, advierte que «más de 100.000 inmuebles podían desaparecer del mercado tras la aplicación de los nuevos límites y medidas introducidos por la ley».
Miguel Ángel Gómez Huecas, presidente de FADEI, explica la causa: «La inseguridad jurídica y los topes de precios desincentivan al pequeño y mediano propietario, que es la base del parque de alquiler en España.». Así coincide Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso,en que «Los propietarios que tienen una vivienda para alquilar no tienen ningún incentivo para hacerlo, sino todo lo contrario».
Leonardo Cromstedt, CEO de Keller Williams España & Andorra, augura «Una oferta que continuará siendo limitada debido a la retirada de muchas viviendas del mercado tradicional ante la regulación impuesta».
La presión alcista se mantendrá en el alquiler el año que viene
Con una oferta limitada y una demanda creciente, la mayoría de los expertos prevé que la presión alcista sobre las rentas se mantendrá durante 2026.
Laura San Juan, Global Head Of Portfolio Management de Clikalia, vincula este desequilibrio a las cifras de creación de hogares: «Con una creación anual de entre 80.000 y 100.000 viviendas destinadas a la venta, frente a la creación de 200.000 nuevos hogares, la brecha entre oferta y demanda continuará ampliándose en 2026″.
Oscar Vall, Chief Operating Officer de aProperties, afirma que la oferta «no aumentará al mismo ritmo, lo que mantendrá la presión en los precios y la competencia por las mejores viviendas». Jorge Ginés, Director General de ASPRIMA, señala que «a falta de shocks económicos no esperados, lo razonable parece pensar que los incrementos de precios continuarán». David Caraballo, CEO de Alquiler Seguro, espera que el desequilibrio «se va a mantener en 2026, pero prevemos que empiece a suavizarse».
David de Gea, CEO de HousinGo,resume que el mercado «seguirá presentando las tendencias de los últimos años: dificultades de acceso, competencia entre inquilinos y un mercado claramente favorable al arrendador».
El mercado se adaptará a estas condiciones con cambios en los modelos de alquiler y una mayor exigencia en el perfil del inquilino por parte de los arrendadores.
Vicenç Hernández Reche, CEO de Tecnotramit, prevé que «El alquiler temporal y corporativo ganará protagonismo, al igual que los modelos de coliving y build-to-rent, impulsados por fondos institucionales» y Teresa Marzo, CEO de Elix, pide «infraestructuras que apuesten por la estabilización del mercado del alquiler que debe dar un mayor protagonismo al alquiler institucional».
Por su parte Damián Hecht, de Walter Haus, indica que los inquilinos «tienen que pasar filtros mucho más exigentes para poder acceder» a una vivienda. Algo con lo que está de acuerdo José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler, que observa una tendencia de «muchos propietarios de no subir rentas a cambio de inquilinos más solventes y con mayores garantías.»
Antonio Pérez de la Torre, director general de Alfa Inmobiliaria, nos recuerda la cantidad de operaciones: «Se prevé que el año que viene vencerán medio millón de contratos, que deberán renovarse», lo que supondrá un test para la Ley de Vivienda.
Ricardo Martí-Fluxá, de Gesvalt, concluye que «No se espera un cambio de tendencia radical, pero sí un escenario donde se combinan ajustes regulatorios, reordenación de la oferta y una demanda todavía muy sólida».
María Matos, directora de estudios y portavoz de Fotocasa
El mercado del alquiler atraviesa uno de sus momentos más complicados. Las dos partes fundamentales que lo conforman se encuentran cada vez más distanciadas. Los inquilinos representan el 80% de la participación, mientras los propietarios tan solo el 16%. La presión en el mercado del alquiler también responde a un desajuste estructural entre una oferta muy limitada y una demanda cada vez más creciente. La producción de vivienda en régimen de arrendamiento es insuficiente, mientras que el número de potenciales inquilinos no deja de crecer. Además, una parte del parque de vivienda en alquiler de larga duración se ha desviado hacia modalidades más rentables, como el alquiler turístico, el de temporada o el de habitaciones, reduciendo el stock disponible en el mercado residencial habitual.
En muchas ciudades, especialmente en aquellas con mayor capacidad de atracción poblacional, dinamismo económico y atractivo turístico, el acceso al alquiler se ha convertido en un auténtico desafío. Jóvenes y familias con menos recursos son los más perjudicados, ya que el esfuerzo económico que deben destinar al pago de la renta supera el 47% de sus ingresos, mucho más del 30% recomendado por los organismos de control oficiales.
Antonio Pérez de la Torre, director general de Alfa Inmobiliaria
El mercado del alquiler vive la «tormenta perfecta». Se prevé que el año que viene vencerán medio millón de contratos, que deberán renovarse, por lo que muchos inquilinos tendrán que renegociar sus condiciones, o buscar nuevas opciones en un mercado marcado por una oferta muy limitada, y una demanda que no deja de crecer. Esto afectará sobre todo a las grandes ciudades, donde ya existe una presión inmobiliaria muy alta y se están notando cambios de hábitos y mayor movilidad residencial.
Teresa Marzo, CEO de Elix
Esperamos que, en el próximo año, comience a llegar capital core y fondos de infraestructuras que apuesten por la estabilización del mercado del alquiler. Este impulso también debe dar un mayor protagonismo al alquiler institucional, profesionalizado y de medio y larga duración.
Leonardo Cromstedt, CEO de Keller Williams España & Andorra
Se espera que el mercado siga muy tensionado por la alta demanda, especialmente de jóvenes y profesionales desplazados, frente a una oferta que continuará siendo limitada debido a la retirada de muchas viviendas del mercado tradicional ante la regulación impuesta y la escasez estructural de vivienda asequible.
Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso
La falta de medidas para aumentar la oferta está generando que está situación siga acusándose. Los propietarios que tienen una vivienda para alquilar no tienen ningún incentivo para hacerlo, sino todo lo contrario. Debido a la inseguridad jurídica y la presión fiscal, junto a una demanda en crecimiento, no existen indicios de que esta situación se vaya a revertir. En 2026 van a seguir proliferando modelos precarios de arrendamiento como el alquiler de habitaciones o viviendas en coliving.
David Caraballo, CEO de Alquiler Seguro
El desequilibrio que llevamos viendo en el mercado del alquiler entre oferta y demanda se va a mantener en 2026, pero prevemos que empiece a suavizarse. El principal problema que tiene el alquiler es la escasez de oferta, que, aunque previsiblemente seguirá cayendo este año, la previsión es que modere su caída, frente a los registros muy negativos de los dos últimos años. Sin embargo, la demanda va a seguir creciendo, con más inquilinos buscando vivienda, por lo que esa escasez se va a mantener. Por tanto, esperamos que el alquiler vaya estabilizándose, pero siga en una situación crítica, en la que el acceso a la vivienda se mantendrá como una de las prioridades de la sociedad española.
Vicenç Hernández Reche, economista, doctor en Psicología Económica y CEO de Tecnotramit
En 2026 el mercado del alquiler en España continuará tensionado, con subidas de precios del 5 % al 7 % anual, especialmente en grandes ciudades y zonas turísticas. La oferta seguirá siendo limitada por la incertidumbre regulatoria mientras que la demanda se mantendrá alta. El alquiler temporal y corporativo ganará protagonismo, al igual que los modelos de coliving y build-to-rent, impulsados por fondos institucionales. Sin una expansión significativa del parque disponible, la presión sobre precios persistirá durante todo el ejercicio.
José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler
En la Agencia Negociadora del Alquiler creemos que a día de hoy los precios ya están tocando techo y van teniendo poco margen de subida, aunque si persiste la escasez de vivienda ante la alta demanda existente, podrían subir más. Estamos observando la tendencia de muchos propietarios de no subir rentas a cambio de inquilinos más solventes y con mayores garantías.
Oscar Vall, Chief Operating Officer de aProperties
El mercado del alquiler continuará fuertemente tensionado en 2026, especialmente en las áreas metropolitanas más dinámicas. La demanda seguirá creciendo, impulsada por familias, jóvenes profesionales y perfiles internacionales que buscan flexibilidad y buena conexión con los principales centros de trabajo. Ciudades como Barcelona, Madrid y Valencia seguirán concentrando una parte muy relevante de esa demanda, junto con zonas de alta atracción residencial y turística en Baleares.
Sin embargo, la oferta disponible no aumentará al mismo ritmo, lo que mantendrá la presión en los precios y la competencia por las mejores viviendas. Observamos cómo las grandes ciudades están ampliando su radio de influencia y consolidando nuevas áreas periféricas y metropolitanas donde sí se está construyendo y regenerando vivienda, lo que podría aportar más oferta y aliviar parcialmente la tensión.
Esta expansión, acompañada de mejoras de transporte, nuevos desarrollos residenciales y servicios urbanos de calidad, puede dinamizar el mercado del alquiler y ofrecer alternativas más accesibles sin renunciar a una buena calidad de vida. Aun así, en los núcleos más demandados seguiremos viendo un mercado muy competitivo.
Juan-Galo Macià, presidente de Engel & Völkers Iberia y Sudamérica
El mercado del alquiler seguirá siendo uno de los segmentos más tensionados del sector inmobiliario. La limitada disponibilidad de vivienda frente a una demanda en crecimiento —jóvenes, estudiantes internacionales, profesionales desplazados y familias que retrasan la compra— seguirá presionando el mercado.
En ciudades como Madrid, Barcelona, San Sebastián, Santander y Valencia, prevemos que la presión sobre la demanda se mantenga. En zonas declaradas tensionadas, como Bilbao y San Sebastián, anticipamos que parte de la oferta migre hacia modalidades como el alquiler temporal o incluso la venta, reduciendo aún más la disponibilidad, tal como ya se observa también en Barcelona.
En Valencia, el alquiler continuará con su tendencia alcista, con un claro movimiento hacia las afueras, impulsado por la presión de precios en los barrios más demandados. No obstante, la intensidad del incremento será algo menor que en años previos.
Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa
En 2026, el mercado del alquiler en España seguirá una dinámica muy similar a la observada en los últimos tres años, desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda. Los precios continuarán en niveles elevados en la mayoría de las poblaciones, especialmente en aquellas con mayor presión de la demanda.
El principal problema no será únicamente el precio, sino la escasez de oferta disponible, una situación que se ha intensificado en las zonas declaradas como tensionadas.
La reducción de viviendas en alquiler no es nueva: nosotros ya lo anticipamos en julio de 2023 con el estudio Impacto de la nueva Ley de Vivienda en la oferta de alquiler. En el informe advertíamos de que más de 100.000 inmuebles podían desaparecer del mercado tras la aplicación de los nuevos límites y medidas introducidos por la ley.
Según el estudio, “el límite a las rentas en las zonas tensionadas y la inseguridad jurídica podrían llevar a muchos propietarios a retirar sus inmuebles del mercado del alquiler y buscar otras opciones de negocio. Esto supondría la desaparición de más 108.500 viviendas que actualmente están alquiladas, o lo que es lo mismo, una reducción del 11,7% de la oferta de alquiler a nivel nacional”.
Dos años después, las conclusiones del informe se están confirmando en el mercado: la oferta continúa cayendo y la presión de la demanda mantiene los precios en niveles elevados. Por tanto, en 2026 es previsible que el precio del alquiler siga subiendo o se mantenga en cotas altas.
Pelayo Barroso, Director Nacional de Savills Research
El principal problema seguirá siendo la escasez de oferta, especialmente en los mercados intervenidos (declarados tensionados), donde la disponibilidad de vivienda será especialmente reducida y las dificultades para encontrar una vivienda disponible se intensificarán.
Jorge Ginés, Director General de ASPRIMA
El escenario central manejado es que la situación del alquiler en España siga tensionada y al alza, sobre todo en las grandes ciudades donde la oferta es más escasa en relación a la demanda, por lo que, a falta de shocks económicos no esperados, lo razonable parece pensar que los incrementos de precios continuarán, aunque quizás algo más atenuados.
Miguel Ángel Gómez Huecas, presidente de FADEI, la patronal inmobiliaria española
El mercado del alquiler seguirá siendo el gran desafío inmobiliario. En 2026, sin cambios drásticos en el marco regulatorio (como la Ley de Vivienda), veremos una continuación de la contracción de la oferta en los mercados tensionados. La inseguridad jurídica y los topes de precios desincentivan al pequeño y mediano propietario, que es la base del parque de alquiler en España.
La demanda, por su parte, se mantendrá muy alta debido a la dificultad de acceso a la compraventa (ahorro y requisitos hipotecarios) por parte de los jóvenes y a la movilidad laboral. Esto generará una brecha de accesibilidad cada vez mayor, empujando a los inquilinos a buscar soluciones en la periferia de las grandes ciudades.
Damián Hecht, socio de la inmobiliaria de lujo Walter Haus
La ley de acceso a la vivienda fue sin duda alguna uno de los principales problemas para este mercado. La inseguridad que genera para los propietarios se ha traducido en una disminución significativa de la oferta de alquiler de larga duración, que, o pasaron a ser de alquiler temporal, o simplemente se retiraron del mercado. O sea, que en los territorios donde se ha aplicado, ha generado que existan menos pisos de alquiler para una población en aumento, que tiene que pasar filtros mucho más exigentes para poder acceder. Otra vez, para todo el territorio español, el problema seguirá siendo la escasa oferta y la falta de vivienda social para compensarla.
Laura San Juan, Global Head Of Portfolio Management de Clikalia
Los problemas de accesibilidad en el mercado de compraventa han hecho que la opción del alquiler gane cuota de mercado en los últimos años. Con una creación anual de entre 80.000 y 100.000 viviendas destinadas a la venta, frente a la creación de 200.000 nuevos hogares, la brecha entre oferta y demanda continuará ampliándose en 2026. En este contexto surgen distintos enfoques regulatorios que aumentan la incertidumbre y la inestabilidad del mercado del alquiler. Mientras no se apliquen medidas que atiendan simultáneamente las necesidades a corto plazo, como la rehabilitación de vivienda vacía o ineficiente, y a medio y largo plazo, como la reactivación de la oferta pública y privada, la presión sobre el mercado del alquiler seguirá intensificándose.
Héctor Tramullas, director general de Gilmar
El mercado del alquiler seguirá viendo una demanda muy elevada, con rentas que podrían aumentar entre un 5 % y 7 %.
Ricardo Martí-Fluxá, director de negocio y desarrollo corporativo de Gesvalt
Esperamos que el mercado del alquiler en España afronte 2026 como un año de transición y consolidación, tras varios ejercicios marcados por fuertes tensiones. No se espera un cambio de tendencia radical, pero sí un escenario donde se combinan ajustes regulatorios, reordenación de la oferta y una demanda todavía muy sólida.
Por el lado de la demanda, la vivienda en propiedad seguirá siendo menos accesible, por lo que el alquiler continuará ganando peso como opción estructural, especialmente entre jóvenes, nuevos hogares y profesionales desplazados.
En conjunto, 2026 apunta a un mercado más regulado, más profesional y aún tensionado, en el que se buscará un equilibrio entre la protección del inquilino y la viabilidad para el propietario, con la sostenibilidad social del alquiler como eje central del debate público y político.
David de Gea, CEO de HousinGo
Todo apunta a que continuará la presión sobre los precios debido a la escasez de oferta y la elevada demanda. Las políticas públicas actuales tienden a minimizar el incentivo por la inversión de pequeños propietarios, mientras que el incremento del precio de compra reduce la rentabilidad del alquiler.
A esto se suma un fuerte crecimiento demográfico: en 2023, el saldo migratorio neto superó las 650.000 personas, según el INE. En un contexto de demanda creciente y parque en alquiler a la baja, el mercado seguirá presentando las tendencias de los últimos años: dificultades de acceso, competencia entre inquilinos y un mercado claramente favorable al arrendador.
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