¿Con cuánto tiempo tengo que avisar a mi casero que me voy del piso?

En España, el tiempo que un inquilino tiene para avisar que deja un piso de alquiler antes de tiempo depende del tipo de contrato de alquiler.

Si se trata de un contrato de vivienda habitual, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) fija un marco regulatorio claro. Sin embargo, en alquiler por temporada y en contratos de una habitación, la referencia suele ser lo pactado y, en su defecto, el Código Civil (CC). 

Desde Fotocasa, hemos preparado un resumen práctico sobre con cuánto tiempo hay que avisar para dejar un alquiler según el tipo de contrato que tengamos.

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¿Con cuánta antelación hay que avisar para dejar un piso si lo hacemos antes de tiempo?  

Si se trata de un contrato de vivienda habitual, las reglas en cuanto a preavisos vienen establecidas en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). 

En resumen, este artículo dice lo siguiente:

• Deben haber transcurrido al menos 6 meses desde que firmamos el contrato de alquiler para dejar el piso sin multa.
• A partir de los seis meses deberemos dar un preaviso con 30 días como mínimo.
• Finalmente (y aunque no pasa en todos los casos) podría existir indemnización si así se pactó en el contrato: por ejemplo, con una mensualidad por cada año pendiente (y el correspondiente prorrateo por meses).

¿Qué pasa si no cumplo la antelación mínima para dejar el piso de alquiler?

Es importante cumplir con lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos porque de no hacerlo el arrendador podría reclamarnos una suma adicional de dinero por estos motivos:

• Las mensualidades correspondientes al período no preavisado.
• La indemnización pactada que se menciona en el artículo 11 de la LAU (si existe).

No obstante, existe una situación en la cual no se aplican estas normas; y se trata de cuando el propietario ha incumplido alguna parte del acuerdo. 

Concretamente, el artículo 27.3 de la LAU indica que el inquilino puede rescindir el contrato si el arrendador:

• No realiza las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad (según el art. 21 LAU).
• Afecta al hecho o de derecho la utilización de la vivienda por el inquilino.
• Incumple otras obligaciones del contrato, como no respetar el derecho de uso pacífico, entrar sin permiso, cortar suministros, etc.

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¿Con cuánto tiempo hay que avisar para dejar un alquiler temporal?

En este caso, no podemos fijarnos en lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos, porque califica al alquiler de pisos de manera temporal como “uso distinto del de vivienda” y, por tanto, no queda al amparo de esta normativa. 

En estos casos, lo que prevalece es lo acordado en el propio contrato y, si no hay pacto, se aplican las normas generales del Código Civil.

Es más, así viene mencionado en la propia Ley de Arrendamientos Urbanos: el artículo 3.2 indica expresamente que no incluye los arrendamientos “por temporada” y el artículo 4.3 hace referencia a la supletoriedad del Código Civil cuando la LAU no impone norma imperativa.

¿Y cómo se traduce esto en la práctica? Para evitar problemas en este aspecto:

• Debemos revisar nuestro contrato, puesto que generalmente vendrá recogida una cláusula de preaviso (15, 30 o 60 días). Esta cláusula es totalmente válida por la libertad de pactos que viene en el artículo 1255 CC del Código Civil.

“Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes”

• Si no existe cláusula en el contrato y según el Artículo 1581 del Código Civil: el plazo de preaviso sería el periodo de pago del alquiler. Por ejemplo, si el pago es mensual, serían 30 días. Se entendería que el periodo del pago del alquiler y acabaría automáticamente en ese periodo.

Además, en esta situación, es conveniente que quede constancia del preaviso y la fecha en que se produce. Podemos notificarlo por correo certificado con acuse de recibo, burofax, mail certificado, etc.

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¿Con cuánta antelación debo avisar si alquilo una habitación en vez de un piso completo?

La Ley de Arrendamientos Urbanos tampoco regula de forma expresa el alquiler de habitaciones al no cederse toda la vivienda. 

Por tanto, al igual que en alquiler por temporada, si compartimos piso, se aplicará lo pactado en el contrato y, a falta de pacto, las reglas generales del Código Civil (CC) con respecto a la duración, preaviso y posibles penalizaciones. Por ello, es conveniente dejar por escrito una cláusula de preaviso en el contrato.

Sin embargo, en este supuesto pueden darse 2 escenarios muy distintos.

1. Firmamos un contrato de alquiler con amigos por el piso completo

En este caso de alquiler con amigos, el casero alquila todo el piso a varios inquilinos conjuntamente. Todos figuran como inquilinos en el mismo contrato y tienen derecho de uso de toda la vivienda (y no sólo una habitación). 

Por tanto, se considera un contrato de arrendamiento de vivienda y tiene aplicación la LAU en cuanto a los plazos de preaviso para desistir del contrato.

2. Firmamos un contrato por una sola habitación

En este caso no es un contrato de alquiler de vivienda completa, puesto que sólo tienes derecho de uso exclusivo de ese espacio y uso compartido de las zonas comunes. 

Dado que no se trata de un alquiler de vivienda completa, no se aplican las normas de la LAU, sino lo pactado entre las partes. Y tal como hemos dicho antes, se aplicarían las normas generales recogidas en el Código Civil. 

Es más, cada contrato de habitación puede tener distintas opciones: su propia renta, duración y condiciones.

¿Con cuánto tiempo hay que avisar para dejar un alquiler? Lo mínimo por Ley son 30 días, pero como hemos visto, va a depender del tipo de contrato de alquiler que tengamos.

Es fundamental revisar cada cláusula y conocer nuestra situación para poder hacer los trámites acorde tanto al casero como a la Ley.