¿Cómo debe ser un contrato de alquiler de habitación?

El alquiler de habitaciones es una solución cada vez más popular en España. Por un lado, los propietarios pueden obtener ingresos extra alquilando una o varias habitaciones de su vivienda. Y, por otro, muchas personas (estudiantes, jóvenes, trabajadores o quienes buscan ahorrar) prefieren alquilar solo una habitación en lugar de una casa entera, porque tiene un precio de alquiler más económico y es más flexible.

En ambos casos, es importante tener claro que este tipo de acuerdos deben formalizarse por escrito mediante un contrato de alquiler de habitación, para poder disfrutar de una cesión de uso temporal. Por eso, desde Fotocasa explicamos cómo hacer un contrato de habitación y qué debe incluir para evitar malentendidos y proteger a ambas partes.

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¿Qué regula el contrato de alquiler de habitación?

Este tipo de alquiler no está cubierto por la Ley de Arrendamientos urbanos (LAU) como el alquiler de vivienda, sino que se regula por el Código Civil, lo que significa que las condiciones del alquiler se rigen por los pactos que libremente se acuerden entre las partes.

El Código Civil en su artículo 1.543 indica que: “En el arrendamiento de cosas una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto”. Junto a este artículo, el 1.546 y siguientes, tratan sobre el arrendamiento en general, que se aplica también en el alquiler de habitación.

¿Qué cláusulas debe incluir un contrato de alquiler de habitación?

Tanto si somos propietario como inquilinos, esto es lo que hay que tener en cuenta al alquilar una habitación y las cláusulas básicas que no pueden faltar:

1. Datos personales de las partes

Se deben incluir los nombres completos, DNI/NIE, direcciones y datos de contacto tanto del propietario (arrendador) como del inquilino (arrendatario).

2. Descripción de la habitación y de la vivienda

Especificaremos qué habitación se alquila (por ejemplo, “habitación n.º 2 del piso. …”) y qué zonas comunes se comparten: cocina, baño, salón, lavadora, etc. También se puede indicar si se incluye mobiliario, ropa de cama o electrodomésticos.

3. Precio del alquiler y forma de pago

Debemos indicar:

• El importe mensual del alquiler.
• La fecha en la que se paga (normalmente el día 1 de cada mes).
• La forma de pago del alquiler (transferencia bancaria, efectivo con recibo, etc.).
• Qué gastos paga el inquilino y cuáles el casero, por ejemplo, los suministros (agua, luz, internet…).

4. Duración del contrato

Podemos establecer un plazo fijo (por ejemplo, 6 meses, 1 año o la duración de un curso académico). También conviene aclarar si se renovará automáticamente y cómo avisar si se quiere finalizar antes del plazo (por ejemplo, con 30 días de antelación).

5. Fianza

Lo mejor es estipular cuándo se debe entregar la fianza, la cantidad (lo habitual es pedir una mensualidad) y aclarar que se devuelve al finalizar el contrato privado si todo está en buen estado. Esto protege al propietario ante posibles desperfectos o impagos.

¿Cuándo el propietario puede no devolver la fianza del alquiler al inquilino?

6. Normas de convivencia

Aunque parezca un detalle menor, debemos incluir normas básicas puede evitar muchos conflictos. Por ejemplo:

• Uso de zonas comunes.
• Organizar la limpieza y turnos si es una casa compartida.
• Horarios de descanso.
• Prohibición de fumar, tener mascotas o traer visitas sin avisar.

7. Motivos de rescisión del contrato

Se recomienda incluir qué situaciones permiten dar por terminado el contrato de arrandamiento de una habitación antes de tiempo, como el impago del alquiler, el mal uso de la vivienda o la falta de respeto a las normas de convivencia.

8. Otros acuerdos adicionales

Cualquier otro pacto que se quiera dejar por escrito: si el inquilino puede empadronarse en esa vivienda, si se permite el subarriendo de habitaciones, etc.

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¿Cuál es la duración en un contrato de alquiler de habitación?

La duración del contrato de habitación es libre, siempre que ambas partes estén de acuerdo. Puede ser por meses, por un curso académico o por un año.

Eso sí, conviene dejarlo por escrito desde el principio para que no haya dudas. También es recomendable indicar, en su caso, cómo se renovará el contrato y con cuánto tiempo de antelación se debe avisar para finalizarlo.

¿Se puede alquilar una habitación sin contrato de alquiler?

Sí, se puede alquilar una habitación sin contrato escrito, porque la ley no obliga a que este acuerdo se haga por escrito. 

En nuestro ordenamiento jurídico, rige la libertad de forma, es decir, un acuerdo verbal también es válido si cumple con los elementos esenciales: precio cierto y duración determinada, tal y como indica el artículo 1543 del Código Civil, ya mencionado. 

Sin embargo, alquilar sin contrato por escrito puede acarrear muchos problemas tanto para el propietario como para el inquilino. Te mostramos dos ejemplos reales de lo que puede pasar en estas situaciones:

Ejemplo 1: Inquilino sin contrato, pero con justificantes de pago

Javier es estudiante y alquiló una habitación en Madrid, en septiembre, sin firmar contrato, pero sí acordó con el propietario quedarse todo el curso académico. Ahora, dos meses después, el casero le pide que se marche.

Aunque no hay contrato por escrito, Javier puede demostrar los pagos mensuales por transferencia y, además, presentar su matrícula universitaria, que coincide con las fechas del curso. Esto puede servir como prueba para acreditar que la duración del acuerdo del alquiler al estudiante era hasta final de curso, como se pactó verbalmente.

Conclusión: como no hay contrato firmado, el inquilino debe aportar pruebas claras de los pagos e indicios de la duración acordada (como la matrícula) para hacer valer sus derechos. 

Ejemplo 2: Propietario sin contrato y sin prueba de duración

Ana es propietaria de un piso con tres habitaciones. Alquila una de ellas por meses, pero sin firmar contrato. Al cabo de unos meses, quiere cancelar el contrato y que su inquilino se marche, pero este se niega alegando que acordaron quedarse un año.

Ana no tiene nada firmado, ni mensajes, ni una cláusula que indique la duración del acuerdo. No puede demostrar que el contrato era por meses y se ve obligada a negociar o, en el peor de los casos, acudir a los tribunales, donde todo dependerá de las pruebas que puedan aportar ambas partes.

Conclusión: el mayor problema de alquilar sin contrato es que no consta la duración, lo que complica mucho cualquier desalojo o finalización del acuerdo. La ley presume el acuerdo si hay uso y renta, pero todo lo demás se interpreta según las circunstancias.

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Entonces, ¿es buena idea alquilar sin contrato?

No. Ni para el propietario ni para el inquilino. Tener un contrato tipo de alquiler de habitación por escrito aporta claridad, seguridad y evita conflictos. 

Lo recomendable es dejar todo por escrito, aunque sea con un modelo sencillo y guardar siempre justificantes de los pagos. Así, ambas partes estarán protegidas y podrán vivir con tranquilidad.

Preguntas frecuentes (FAQ) sobre contratos de alquiler de habitación

¿Es necesario registrar el contrato?

No, en tipo de contrato de alquiler no es obligatorio registrarlo en ningún organismo público.

¿Se puede pedir una fianza?

Sí, lo habitual es pedir un mes como garantía, aunque no es obligatorio legalmente (a diferencia del alquiler habitual).

¿El contrato de alquiler por habitaciones tiene duración?

Al no ser un alquiler regido por la LAU, la duración del contrato será la que determinen las dos partes. Conviene especificarlo en el contrato.

¿El inquilino puede alquilar su propia habitación a otra persona?

Depende. La habitación solo se podrá subarrendar con el consentimiento del propietario.