¿Se puede alquilar una vivienda sin el consentimiento de todos los propietarios?

Tener una vivienda compartida entre varios propietarios puede ser una ventaja. Hasta que surgen las decisiones importantes. Una de las más habituales es la de alquilar el piso. Y aquí surge una duda muy común: ¿qué pasa si unos copropietarios quieren alquilar la vivienda y otros no? 

¿Se puede seguir adelante con el alquiler si uno de los propietarios no quiere alquilar? ¿Basta con que la mayoría diga que sí? En este artículo de Fotocasa explicamos de forma clara qué pasa en estos casos y qué opciones reales tienes si te encuentras en esta situación.

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¿Qué dice la ley sobre alquilar cuando hay varios propietarios? 

En España, cuando una vivienda tiene más de un propietario, se llama “bien en proindiviso”, es decir, es un bien compartido. Esto significa que todos los copropietarios tienen derechos sobre la casa, aunque no estén divididos físicamente. 

Y aquí entra en juego el artículo 398 del Código Civil, que establece que “para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes. No habrá mayoría, sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad”.

¿Qué significa esto? Pues que para tomar decisiones sobre el uso y la gestión de una vivienda compartida, basta con que esté de acuerdo la mayoría de los propietarios. Pero esa mayoría no se mide por cuántas personas son, sino por cuánto porcentaje tiene cada uno de la propiedad.

Por lo tanto, se puede firmar un contrato de alquiler con varios propietarios sin el consentimiento de uno de ellos, siempre que el resto represente la mayoría del valor de la propiedad. 

Pasos para alquilar una vivienda con varios propietarios legalmente

A la hora de firmar un contrato de alquiler cuando hay varios propietarios, surgen también otras dudas: ¿quién firma?, ¿cómo se reparten los beneficios?

A continuación explicamos qué hace falta para alquilar un piso con varios propietarios de forma legal:

1. Asegurarse de tener la mayoría necesaria

Antes de dar ningún paso, es esencial comprobar qué porcentaje de la vivienda tiene cada propietario. Se puede alquilar una vivienda sin el consentimiento de un propietario, siempre que los que están a favor representen más del 50 % del valor total del inmueble.

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2. Nombrar a una persona que actúe en nombre de todos

Para gestionar el proceso y todo lo que se incluye en el contrato de alquiler (firmar el contrato, tratar con el inquilino, cobrar la renta, …), lo más práctico es designar a uno de los propietarios como representante del grupo. Esta persona actuará en nombre de todos, pero con su permiso.

Este acuerdo se puede hacer por escrito mediante un documento privado donde se autorice a una persona concreta a encargarse de la gestión.

3. Firmar el contrato de alquiler

Solo el representante designado necesita firmar el contrato de alquiler, pero debe quedar claro que lo hace en nombre de todos los propietarios. También es conveniente incluir en el contrato los porcentajes de propiedad de cada uno, por si surgieran dudas más adelante.

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4. Repartir los ingresos del alquiler

Una vez firmado el contrato, los beneficios del alquiler deben repartirse según el porcentaje de propiedad de cada uno. Por ejemplo, si alguien tiene el 40% del piso, le corresponde el 40% del alquiler.

5. Declarar los ingresos en Hacienda

Cada propietario deberá declarar su parte proporcional del alquiler en la declaración de la renta. Es decir, si tienes el 25% del piso, declararás el arrendamiento en función de lo recibido.

En resumen, si uno de los propietarios no quiere alquilar, no significa que no haya posibilidad, pero sí hay que actuar con cuidado. Buscar el acuerdo de la mayoría, respetar los porcentajes de propiedad y conocer los límites legales es clave para no tener problemas en el futuro.

¿Qué hacer si uno de los propietarios no quiere alquilar?

Uno de los casos más comunes cuando el piso pertenece a varios propietarios es que la mayoría quiera alquilar, pero uno de los copropietarios se niegue. ¿Y ahora qué? ¿Hay que esperar a que cambie de opinión o se puede seguir adelante?

La respuesta, como hemos visto antes, es que se puede alquilar una vivienda si uno de los propietarios no quiere, si los que están a favor representan más del 50 % del valor de la propiedad. 

Lo vemos en el Artículo 1548 del Código Civil: “Los administradores de bienes que no tengan poder especial, no podrán dar en arrendamiento las cosas por término que exceda de seis años”

Por lo que consideran que hasta 6 años (5 años de contrato más 1 de prórroga, conforme a la duración mínima de alquiler de la LAU) se trata de un acto de administración y con la mayoría de propietarios de acuerdo se podría alquilar. Pero cuando llegamos a los 6 años, se convierte en acto de disposición, es decir, es una decisión que afecta de forma duradera y requerirá la unanimidad total.

Esto ya se ha podido ver en sentencias del Tribunal Supremo, en herencias:  “El arrendamiento es un acto de administración salvo cuando, por su duración, comprometa el aprovechamiento de las cosas (arts. 1548 y 271 CC). En tal caso se considera como acto de disposición (…) La doctrina de la sala según la cual los arrendamientos de bienes inmuebles por tiempo que no exceda de seis años tienen carácter de actos de administración (…)”  

¿Por qué existe este límite en el contrato de alquiler con varios propietarios?

Este límite existe para proteger el derecho de los copropietarios que no están de acuerdo. De ahí el ejemplo anterior del Tribunal: la mayoría de propietarios puede gestionar, pero no puede comprometer el uso del bien durante demasiado tiempo sin contar con todos.

Por eso, si se firma un contrato por más tiempo sin el consentimiento de todos, el propietario en contra podría llevar el caso a juicio y pedir que se anule.

Si vamos a firmar un contrato de alquiler de un piso con varios propietarios y no hay acuerdo, es muy importante tener en cuenta esto:

• Si hay mayoría (por porcentaje), se puede alquilar.
• El contrato debe durar como máximo 6 años.
• Si se necesita alquilar por más tiempo, necesitáis la aprobación de todos los propietarios, es decir, la unanimidad.

Este marco legal permite que la gestión compartida no bloquee decisiones razonables, como alquilar temporalmente la vivienda.

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FAQ rápidas – ¿Se puede alquilar vivienda sin el consentimiento de todos los propietarios?

¿Se puede alquilar un piso sin el consentimiento de uno de los propietarios?

Sí, es posible si los propietarios que están a favor del alquiler representan más del 50% del valor de la vivienda. En ese caso, se puede seguir adelante sin unanimidad, aunque el contrato no puede superar los 6 años.

¿Qué pasa si uno de los copropietarios se opone al alquiler?

Si no hay unanimidad, ese propietario no puede impedir el alquiler si no tiene mayoría. Pero sí puede impugnar contratos de más de 6 años o recurrir a la vía judicial si considera que sus derechos han sido vulnerados.

¿Cómo se firma un contrato de alquiler cuando hay varios propietarios?

Lo más habitual es que uno de ellos actúe como representante del resto. Este puede firmar el contrato en nombre de todos, siempre que se haya acordado por mayoría y quede constancia por escrito.

¿Quién cobra el alquiler si hay varios dueños?

Habitualmente, cada propietario recibe su parte proporcional según su porcentaje de propiedad. Es importante dejar claro ese reparto desde el principio para evitar conflictos.

¿Hay que declarar el alquiler en Hacienda si se es copropietario?

Sí. Cada persona debe declarar su parte del ingreso en la declaración de la renta, según el porcentaje que le corresponda en la vivienda.