Cuando los daños en zonas comunes no se solucionan, ¿cómo debemos actuar como propietarios?
Si formas parte de una comunidad de vecinos, es probable que alguna vez hayas detectado problemas en zonas comunes: paredes sucias, averías o incluso problemas con el ascensor.
Es entonces cuando la comunidad debería actuar, pero ¿ocurre así siempre?, ¿qué podemos hacer si la comunidad no arregla los desperfectos?
Desde Fotocasa, analizamos la situación y explicamos cómo actuar para que puedas solucionar este inconveniente.
Cuando vivimos en una comunidad de propietarios, nos regimos por lo que establece la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Esta normativa recoge las obligaciones que tenemos como vecinos y, sobre todo, qué hacer si la comunidad no arregla los desperfectos, ya que se especifican las responsabilidades compartidas con relación a los elementos comunes del edificio: fachada, tejado, patios interiores, instalaciones eléctricas, escaleras, bajantes y su mantenimiento.
Según el artículo 10.1 de la LPH, la comunidad está obligada a realizar las obras necesarias para el adecuado mantenimiento del inmueble y sus servicios, garantizando su habitabilidad, accesibilidad y seguridad estructural. Estas obligaciones de la comunidad de propietarios no dependen de la voluntad de la junta: si afecta a la habitabilidad o estructura del edificio, deben cumplirse.
En resumen, la LPH establece las normas básicas sobre el uso y mantenimiento en comunidades de vecinos, incluyendo cómo deben gestionarse reparaciones y conservación de zonas comunes.
Esto significa que si aparece una grieta en el portal, se rompe una bajante o hay humedades en la fachada, no hace falta que haya unanimidad o votación: la comunidad tiene que actuar. No se trata de una decisión, sino de una obligación legal.
Ahora bien, sabemos que en la práctica no siempre se actúa con tanta rapidez. Y muchas veces, la pasividad de algunos propietarios retrasa intervenciones urgentes.
¿Cómo reclamar si la comunidad no hace reparaciones obligatorias? Si detectamos un desperfecto que la comunidad no quiere o no puede arreglar, es importante seguir un proceso ordenado para reclamar con eficacia. Este sería el paso a paso recomendado:
Antes de empezar cualquier reclamación, siempre recomendamos reunir pruebas claras del problema. Esto incluye hacer fotografías y vídeos del desperfecto. Para agilizar el trámite, podemos solicitar y guardar presupuestos de reparación solicitados a profesiones para entregarlas al presidente de la comunidad o al administrador. Si es posible, también deberíamos contar con un informe técnico que respalde la necesidad de obra.
Cuanta más información tengamos, más fuerza tendrá nuestra reclamación.
Una vez contemos con todas las pruebas, informaremos formalmente al presidente de la comunidad y al administrador de fincas.
En este tipo de caso, lo más recomendable es hacerlo por escrito. Lo ideal es enviar un correo o una carta certificada para dejar constancia de la solicitud y explicar en ella todo con detalle: cuál es el problema, a quién afecta y la solicitud de su intervención. Por supuesto, adjuntaremos las pruebas recopiladas.
Es recomendable que lo hagamos también en nombre de más vecinos, si hay más afectados.
Si con lo anterior no se obtiene respuesta, continuaremos con el proceso. ¿Qué hacer si la comunidad no arregla los desperfectos aunque lo hayamos comunicado al presidente?
Pediremos que figure el tema en acta y se incluya el tema en el orden del día de la próxima junta de propietarios. En este caso, nos estaremos acogiendo a nuestro derecho reconocido en el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal que permite a cualquier propietario solicitar la inclusión de un asunto para su debate y votación.
Es importante hacer esta petición por escrito y con antelación suficiente, respetando los plazos establecidos por los estatutos de la comunidad.
Una vez se convoca la junta, debemos acudir junto al resto de afectados (si los hay) y participar activamente en la reunión. Debemos tener en cuenta que según el tipo de desperfecto y lo que sea necesario para repararlo podría requerirse una mayoría simple o incluso no requerir votación si se trata de una obra obligatoria por Ley. Por ejemplo: garantizar la buena accesibilidad y seguridad del edificio son reparaciones obligatorias para la comunidad de vecinos.
Debemos ir preparados con documentación y el apoyo de otros vecinos.
Si tras todo el proceso, no se aprueba el acta de vecinos y la comunidad se niega a reparar un desperfecto cuya reparación es legalmente obligatoria, la única vía que nos queda que hacer si la comunidad no arregla los desperfectos es acudir a la vía judicial.
Este proceso, debido a los incumplimientos en edificios por parte de la comunidad, lo recomendamos hacer solo si las anteriores vías no han funcionado y el problema se encuentra en elementos comunes en mal estado que afecten a la seguridad y habitabilidad, podremos recurrir a vías legales.
En este caso, necesitaremos abogado y procurador. En este tipo de casos, la justicia da la razón al propietario si se demuestra que la comunidad está incumpliendo la Ley.
Ahora ya sabes qué hacer si la comunidad de vecinos no responde o no arregla los desperfectos. Pero, puede que surja una nueva duda: si la avería me afecta solo a mí, pero se debe a un elemento común, ¿quién es responsable de pagar la derrama en una comunidad de propietarios?
Pensemos en una bajante que atraviesa nuestro baño. Si esa bajante se rompe y provoca una fuga en nuestra casa, la reparación debe asumirla la comunidad, ya que la instalación es común, aunque el daño solo nos afecte a nosotros.
Lo mismo ocurre con humedades que provienen de la fachada o del tejado. Aunque solo aparezcan en nuestro salón, la causa es común. Por eso, también la solución y el coste deben ser comunitarios.
Por lo que seguiremos el proceso que hemos comentado anteriormente. Eso sí, si el daño está en una tubería particular, o es fruto de una reforma mal hecha dentro de la vivienda, la comunidad no está obligada a actuar. En ese caso, la responsabilidad es del propietario.
¿Qué hacer si los vecinos no quieren reparar el tejado del edificio?
Si existen filtraciones o deterioro, la comunidad debe hacerse cargo de su reparación, aunque algunos propietarios no estén de acuerdo.
¿Y si hay humedades en mi casa, pero provienen de una zona común?
Si el origen del problema está en una bajante, la fachada o cualquier otro elemento común, la comunidad debe responder.
¿Quién cubre los gastos cuando una obra es obligatoria?
Cuando una reparación es necesaria por motivos de seguridad, accesibilidad o habitabilidad, la comunidad está obligada a asumir el gasto, tal como recoge la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Tengo derecho a reclamar si la comunidad no actúa?:
Sí, puedes ejercer tu derecho a reclamar de forma interna, a través del administrador o la junta de propietarios.
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No tenía ni idea,como funciona una comunidad de propietarios,me ha ayudado mucho vuestra información
Gracias.