Impago de la renta: criterio del Tribunal Supremo

¿Es posible resolver el contrato por el impago de la renta? Una de las principales preocupaciones de los propietarios a la hora de alquilar sus viviendas es la posibilidad de que los inquilinos puedan dejar de pagar la renta y las consecuentes que esto les podría suponer. Sin embargo, el impago de una sola mensualidad de la renta o el retraso en su abono es suficiente para resolver un contrato de arrendamiento sin más dilación.

Así se ha pronunciado el Tribunal Supremo en numerosas ocasiones, señalando que el impago de la renta constituye una causa suficiente para dar por finalizado el contrato, incluso si se trata tan solo de una mensualidad, y comenzar un procedimiento de desahucio.

La postura del Tribunal Supremo sobre el impago de la renta

Los razonamientos que ofrece el Tribunal Supremo son los siguientes:

1. La principal obligación de un inquilino en un contrato de arrendamiento es el pago de la renta.
2. El impago de la renta es una de las causas de incumplimiento contractual mencionadas en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
3. El incumplimiento de una obligación contractual conlleva la resolución del contrato de arrendamiento.

La Justicia ha confirmado esta premisa en varias de sus resoluciones, haciendo hincapié en que, para garantizar la seguridad jurídica de los propietarios, no es posible diferenciar entre el plazo de un retraso en el pago de la renta y el plazo de un incumplimiento contractual.

Cuándo no se aplica el criterio general del Supremo

Sin embargo, el Supremo también ha señalado que hay que analizar las circunstancias concretas de cada caso, con el objetivo de valorar si efectivamente ha existido un incumplimiento contractual o no. En su sentencia del 23 de julio de 2024, el mismo tribunal matizó la doctrina jurisprudencial sobre el impago de la renta cuando se dan determinadas circunstancias.  

Así, el Tribunal Supremo determinó que cuando concurren circunstancias excepcionales no puede aplicarse el criterio general sobre el impago de la renta y la resolución del contrato de arrendamiento. En este supuesto, es necesario analizar cada casuística para determinar si se trata de un caso excepcional y, como tal, merecedor de un trato diferente.

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Circunstancias excepcionales que pueden evitar el desahucio

Entre los condicionantes que pueden impedir la resolución del contrato de arrendamiento, la justicia valora si el impago se produjo de forma puntual y si fue subsanado con posterioridad. En el caso concreto del que hablamos, El Supremo tuvo en cuenta una serie de condicionantes excepcionales para justificar el trato diferente:

1. El incumplimiento contractual consistía en el impago de una sola mensualidad que, en realidad, se pagó más tarde.
2. La inquilina había abonado satisfactoriamente la renta durante toda la relación arrendaticia, sin que constasen impagos ni retrasos en el pago anteriores.
3. La inquilina realizaba una transferencia todos los meses, desde una cuenta perteneciente a una entidad bancaria, donde cobraba la pensión, a otra de una entidad distinta, donde tenía domiciliado el cobro de la renta del arrendamiento.
4. El impago de la renta se originó por una situación de estrés justificada, debido a una serie de sucesos accidentales, que provocaron que la arrendataria se olvidase de ordenar la transferencia de fondos a la cuenta bancaria donde se le cobraba la renta.
5. El impago de la renta no produjo ningún perjuicio al arrendador.

¿Afecta esta sentencia a todos los casos de impago?

Partiendo de esta sentencia y de los argumentos expuestos en su resolución, es posible determinar que la excepción al criterio general sobre el impago de la renta se produce cuando este no se puede imputar al arrendatario.

Sin embargo, para la tranquilidad de los propietarios de viviendas arrendadas, también es preciso señalar que estas circunstancias excepcionales no son aplicables a todos los supuestos de impago de la renta, puesto que no siempre se cumplen los requisitos para convertirlos en casos singulares.

En definitiva, el criterio del Tribunal Supremo apunta a que el impago de la renta, aunque solo se trate de una mensualidad, es causa suficiente para resolver el contrato de arrendamiento, aunque precisa que será necesario analizar cada caso de manera individual para determinar las circunstancias en las que se produce.