Guía paso a paso para comprar un piso de obra nueva

Comprar un piso de obra nueva es una decisión importante que requiere planificación, información y una estrategia bien definida. A diferencia de una vivienda de segunda mano, en este caso estamos adquiriendo una propiedad que puede estar en construcción o incluso en fase de proyecto.

Por eso, es fundamental conocer cómo se compra un piso de obra nueva, qué factores debemos analizar antes de firmar y qué trámites son imprescindibles. Desde Fotocasa te damos el paso a paso para que tomes la mejor decisión con toda la seguridad.

Ebook - Documentos que debes pedir al comprar una vivienda de obra nueva

¿Qué tener en cuenta antes de comprar obra nueva?

La vivienda de obra nueva es una oportunidad perfecta para hacernos con una vivienda mucho más eficiente, moderna y adaptada a las necesidades actuales de habitabilidad: suelen ser más luminosas, espaciosas y con materiales mucho más responsables.

Por eso, antes de comprar una vivienda de obra nueva debes tener en cuenta aspectos tanto del promotor (su trayectoria y reputación) hasta de la propia casa (licencias necesarias, la memoria de calidades, los planos y las fechas de entrega previstas).

Calcular gastos al comprar una casa 2026

¿Cómo se compra un piso de obra nueva? Paso a paso para no perder detalle

Junto a lo anterior, debemos tener en cuenta cómo actuar en temas como el presupuesto, cómo será el proceso de firma o incluso la financiación, pero sin perder el foco en el tipo de casa que nos interesa: tipo de cocina, habitaciones, etc.

Son muchos aspectos los que tenemos que tener en mente y conviene no saltarse ninguno para asegurarnos una compraventa exitosa. Para ello, hemos preparado estos pasos:

1. Analizar las necesidades al comprar una casa

Antes de buscar opciones, debemos hacernos algunas preguntas clave:

1. ¿Para qué queremos la vivienda? Puede ser para vivir, como inversión o para alquilar.
2. ¿Cuál es nuestro presupuesto máximo? No solo debemos considerar el precio del piso, sino también los gastos asociados.
3. ¿Qué zona nos interesa? La ubicación influirá en la rentabilidad y en nuestra calidad de vida
4. Normativa urbanística y futura revalorización: relacionado con lo anterior, conocer si hay planes urbanísticos en la zona que puedan afectar al valor del inmueble a largo plazo
5. ¿Necesitamos extras como garaje, trastero o zonas comunes?

¿Cómo podemos organizar esta información?

Te recomendamos entrar en Fotocasa y ver todas las opciones de vivienda de obra nueva disponibles, además activando los filtros podrás acercar un poco más a tu casa ideal e incluso ver qué viviendas han bajado de precio.

2. Calcular el presupuesto para comprar la vivienda

Ten en cuenta que si has encontrado la vivienda en un portal inmobiliario como puede ser el nuestro, el precio final no suele incluir impuestos.

En este tipo de viviendas, se paga un 10 % de IVA sobre el precio de compra, además de otros gastos como notaría, registro, gestoría y la tasación si necesitas hipoteca. Todo ello puede suponer entre un 12 % y un 14 % adicional sobre el precio base, por lo que es importante hacer un cálculo realista del coste de la vivienda de obra nueva antes de comprometernos con la operación.

3. Buscar promociones de obra nueva

Recuerda que podemos encontrar promociones de obra nueva en portales inmobiliarios como el nuestro. 

Una vez tengamos claros nuestro listado de pisos favoritos, es recomendable visitar la oficina de ventas para conocer maquetas, planos y los detalles del proyecto.

En este punto, es importante fijarnos en:

• Calidades de los materiales y acabados.
• Fecha estimada de entrega y estado de las licencias.
• Condiciones de pago y garantías ofrecidas por la promotora.
• Posibilidad de personalizar la vivienda.

Todo esto también nos permitirá saber cómo se distribuye el coste de una obra nueva desde cero.

4. Revisar otros proyectos de la promotora

Antes de dar el siguiente paso para saber cómo se compra un piso de obra nueva, debemos asegurarnos de cómo trabaja la promotora. ¿Cómo podemos hacerlo?

• Revisando su historial y proyectos previos.
• Consultando opiniones de otros compradores.
• Verificando que dispone de seguro de afianzamiento de cantidades.
• Comprobando que la promoción está inscrita en el Registro de la Propiedad.

Conocer el trabajo previo, la promotora nos puede dar una idea de cómo será nuestra futura vivienda, por lo que ganaremos más tranquilidad y confianza.

5. Reservar la vivienda y firmar el contrato

Una vez hayamos elegido el piso, tendremos que hacer una reserva. Este es un primer pago (normalmente entre 3.000 y 6.000 euros) que asegura nuestra elección. Luego, pasaremos a firmar el contrato de compraventa, donde se detallarán:

• Precio final del inmueble.
• Plazos de pago.
• Fecha de entrega estimada.
• Penalizaciones por incumplimiento.
• Garantía de devolución en caso de cancelación del proyecto.

Es importante que el contrato contenga todos esos puntos, fíjate bien en todas las cláusulas porque determinarán en gran medida el proceso de cómo se compra un piso de obra nueva.

A partir de este momento, realizaremos pagos periódicos según el calendario acordado con la promotora.

Cómo hacer una oferta formal de compra de una vivienda

6. Conseguir financiación si la necesitamos

Si no contamos con el dinero para pagar la vivienda al contado, necesitaremos una hipoteca. En este caso, podemos optar por:

1. Subrogarnos a la hipoteca del promotor.
2. Buscar una hipoteca propia en otro banco.

Calculadora de cuota de la hipoteca

La subrogación suele ser más sencilla, pero comparar opciones en diferentes entidades nos ayudará a conseguir mejores condiciones.

Aquí dejamos una tabla con los principales gastos asociados a la hipoteca:

Ebook - Cómo pedir una hipoteca paso a paso

5. Pago final y entrega de llaves

Cuando la obra esté terminada y el promotor obtenga la cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación, podremos realizar el pago final y escriturar la vivienda ante notario.

Antes de la entrega de llaves, es recomendable hacer una visita para revisar que todo esté en orden. Si encontramos desperfectos, debemos solicitar que se solucionen antes de firmar.

Seguir estos pasos para saber cómo se compra un piso de obra nueva nos evitará muchos imprevistos y nos asegurará en gran medida que la compra corresponde a lo que habíamos imaginado en un primer momento.

Recuerda que siempre es necesario verificar la documentación para hacer la compra más segura y sin sobresaltos.

¿Estamos listos para dar el paso?