¿Cómo y cuándo se aplica la devolución de la fianza en contratos de alquiler? En la actualidad, uno de los temas que más controversia genera entre arrendador y arrendatario al finalizar un contrato de alquiler de vivienda es la devolución de la fianza. La falta de una regulación detallada en la legislación vigente ha dado lugar a numerosos conflictos entre ambas partes, ya que la normativa actual no especifica de forma clara en qué casos el propietario puede hacer uso de la fianza depositada al inicio del contrato.
Devolución de la fianza en contratos de alquiler: un punto de controversia
Una regulación más detallada facilitaría acuerdos justos entre arrendadores e inquilinos
22 Abr 2025
min
Regulación de la fianza en la Ley de Arrendamientos Urbanos para la devolución de la fianza en contratos de alquiler
La fianza en los contratos de arrendamiento de vivienda está regulada únicamente en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Sin embargo, esta regulación es bastante genérica y se limita a establecer:
- El importe de la fianza, que corresponde a una mensualidad de la renta pactada en el contrato.
- La posibilidad de actualizar la fianza.
- La posibilidad de exigir garantías adicionales.
No obstante, la LAU no determina de forma concreta las circunstancias en las que el propietario puede utilizar la fianza ni los procedimientos exactos para su devolución. Esta falta de precisión genera incertidumbre y conflictos al momento de la finalización del contrato.
A continuación, analizamos los dos supuestos más habituales en la devolución de la fianza.
La devolución de la fianza en contratos de alquiler sigue generando dudas por la falta de una normativa clara
1) Finalización del contrato por expiración del plazo o acuerdo entre las partes
Cuando el contrato finaliza de manera natural o por mutuo acuerdo, el arrendador debe devolver la fianza al inquilino en un plazo de un mes desde la entrega de llaves, según el artículo 36.4 de la LAU. Sin embargo, la devolución no será íntegra si se dan las siguientes circunstancias:
- El inquilino ha dejado de pagar alguna renta mensual o cantidades asimiladas (luz, agua, electricidad, etc.).
- Existen desperfectos en la vivienda atribuibles al inquilino.
En caso de que se den algunas de estas situaciones, el arrendador debe comunicar al arrendatario de manera fehaciente, generalmente mediante burofax o un medio telemático equivalente, que destinará la fianza a cubrir el importe de las rentas impagadas o a la reparación de los desperfectos ocasionados en la vivienda.
Si, una vez cubiertas las deudas o reparados los daños, queda un sobrante de la fianza, el arrendador está obligado a restituir la cantidad restante al inquilino.
2) Finalización del contrato por demanda de desahucio por impago de rentas
Cuando el contrato finaliza debido a una demanda de desahucio por impago de rentas y posterior lanzamiento del inquilino, el proceso sigue un cauce judicial más complejo.
Una vez que el arrendador interpone la demanda y esta es admitida a trámite por el Juzgado, se notifica al arrendatario, quien dispone de un plazo de 10 días para contestar. En este momento, puede solicitar que la fianza se utilice para compensar las rentas impagadas, según lo establecido en el artículo 438.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Sin embargo, si el inquilino no lo solicita en su contestación a la demanda, perderá la posibilidad de hacerlo posteriormente, y el arrendador podrá emplear la fianza para cubrir las rentas adeudadas.
Muchos conflictos en el alquiler nacen por no definir bien el uso de la fianza
En caso de que el procedimiento termine con el lanzamiento del inquilino (desalojo judicial), el propietario debe inspeccionar la vivienda. Si detecta desperfectos, lo más recomendable es contratar a un perito inmobiliario que elabore un informe técnico para determinar si los daños fueron causados por el inquilino.
Si el informe pericial acredita que los desperfectos son imputables al arrendatario, el propietario podrá utilizar la fianza para costear las reparaciones, notificando previamente al inquilino sobre el destino de estos fondos.
Necesidad de una regulación más detallada
El crecimiento del mercado del alquiler ha generado nuevos conflictos en la devolución de la fianza. Sin embargo, la regulación actual sigue siendo insuficiente, ya que la LAU solo cuenta con un artículo que no cubre todas las situaciones que pueden surgir en la práctica.
Es evidente que la normativa necesita una actualización que proporcione mayor seguridad jurídica tanto a propietarios como a inquilinos, estableciendo criterios más claros para la retención y devolución de la fianza. Mientras tanto, la mejor herramienta para evitar conflictos sigue siendo la transparencia y una adecuada comunicación entre ambas partes. ¿Tienes más dudas sobre la devolución de la fianza en contratos de alquiler? Déjanoslo saber en los comentarios.
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