Asistir a una junta de propietarios es un derecho exclusivo de los miembros de la comunidad, pero hay excepciones que pueden permitir la presencia de terceros
Las juntas de propietarios son reuniones fundamentales en la vida de una comunidad de vecinos. En ellas se toman decisiones clave sobre el mantenimiento del edificio, las normas de convivencia y los presupuestos.
Sin embargo, a menudo surgen dudas sobre quién puede asistir a una junta de propietarios y en qué circunstancias se permite la presencia de alguien ajeno a la comunidad. Desde Fotocasa vamos a analizar en detalle quién tiene derecho a asistir y qué situaciones especiales pueden darse.
De acuerdo con el Artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), las juntas de propietarios están reservadas a los propietarios de las viviendas y locales que forman parte de la comunidad. Por lo tanto, ni inquilinos ni terceras personas pueden participar en estas reuniones, por norma general.
Sin embargo, existen situaciones en las que pueden asistir otras personas, aunque con ciertas limitaciones:
La representación del inmueble se considera única a efectos de votación, dividida de la siguiente manera según el tipo de vivienda:
Pueden asistir más de un propietario por vivienda en caso de que el piso pertenezca a más de una persona (por ejemplo, en caso de matrimonios o herencias). Sin embargo, el voto será por vivienda, no por propietario.
Un abogado puede asistir a la junta de propietarios, pero solo si lo hace en calidad de representante de un propietario que le haya delegado su presencia. No podrá intervenir libremente ni ejercer derechos de voto si no tiene la debida autorización escrita.
En algunos casos, la comunidad puede decidir consultar a un abogado durante la reunión para resolver dudas legales. Sin embargo, su presencia deberá estar aprobada por la junta y constar en acta.
En este caso y de acuerdo con la LPH, los inquilinos no pueden asistir a una junta de propietarios. La ley solo reconoce este derecho a los dueños de las viviendas y locales.
No obstante, existen algunas excepciones en las que un inquilino puede asistir a una junta de propietarios. Una de ellas es si el propietario del piso le autoriza por escrito para que asista en su nombre. También puede darse el caso de que la junta decida tratar un tema que afecte directamente a los inquilinos, como cambios en las normas de uso de las zonas comunes. Además, si el inquilino es representante de una propiedad, por ejemplo, en un alquiler con opción a compra, también podría estar presente en la reunión.
En cualquier caso, el inquilino no tendrá derecho a voto, ya que este está reservado a los propietarios.
El derecho a voto en una comunidad de propietarios está ligado a la propiedad del inmueble, aunque hay excepciones. Por ejemplo, y acorde al artículo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, los propietarios en situación de irregularidad que no estén al día de los pagos de la comunidad podrán asistir a la junta, pero no podrán votar hasta regularizar su situación económica.
También pueden votar los representantes legales siempre que cuenten con una autorización escrita. Además, los propietarios de locales comerciales tienen el mismo derecho de voto que los de viviendas y en el caso de entidades jurídicas propietarias, podrán participar en las votaciones a través de su representante designado.
Además de conocer quién puede asistir y votar en una junta de propietarios, es importante considerar otros aspectos relevantes que garantizarán que la reunión se desarrolle correctamente y que los acuerdos a los que se lleguen sean legalmente válidos:
La convocatoria debe enviarse con la antelación estipulada en los estatutos de la comunidad. En esta convocatoria aparecerá el orden del día y los puntos a tratar en la reunión. Así, los propietarios pueden acudir informados y preparados para tomar decisiones.
Tanto las juntas ordinarias como las juntas extraordinarias deben seguir este procedimiento. En el caso de las juntas extraordinarias, solo deben tratarse asuntos suficientemente importantes que no puedan esperar a la junta ordinaria.
Esto lo podemos ver en el Artículo 17 de la LPH, donde las mayorías varían según el tipo de acuerdo:
Todos los propietarios deben conocer estas reglas, con ello se evitan impugnaciones y se favorece que los acuerdos sean válidos.
Todo lo acordado en la junta debe quedar reflejado en un acta de reunión firmada por el presidente y el secretario. Este documento es necesario porque es el que recoge los acuerdos que se han adoptado. Además, servirá como referencia para futuras juntas, o incluso como referencia legal en caso de reclamaciones o disputas.
Las juntas de propietarios son reuniones privadas en las que, por norma general, solo pueden participar los propietarios. Sin embargo, existen situaciones en las que otras personas pueden asistir, ya sea como representantes, asesores o inquilinos autorizados.
Si tienes dudas sobre quién puede asistir a una junta de propietarios en tu comunidad, lo mejor es revisar los estatutos internos y consultar con el administrador de fincas, en caso de que lo hubiera. De este modo, evitaremos malentendidos y nos aseguraremos de que todas las decisiones se toman conforme a la legalidad.
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Que puedes hacer si has pagado los recibos de la comunidad, el administrador lo niega y no te da los supuestos recibos «impagados» y apareces como deudor de una pequeña deuda a la comunidad de vecinos. Atentamente
Y un propietario puede delegar su voto y, además, estar presente representando a otros propietarios??