Escritura de obra nueva: ¿cuándo es obligatoria?

Cuando se termina una vivienda, nos puede surgir la duda sobre la necesidad de su escrituración. La escritura de obra nueva es un documento notarial, en el que se acredita oficialmente que la casa existe y la inscribe en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, hay circunstancias en las que este paso puede ser opcional. Desde Fotocasa, analizamos si es obligatorio hacerlo y si es conveniente.

¿Es obligatorio hacer una escritura de obra nueva?

Para responder a esta pregunta, debemos distinguir entre los casos en los que es un requisito legal y algunas situaciones en las que, aunque no sea obligatorio, es muy recomendable.

Según la legislación, la escritura de obra nueva terminada es necesaria para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad. Es uno de los trámites que debemos hacer al firmar la compra de nuestra vivienda y nos permite dotarla de seguridad jurídica y facilitar cualquier trámite futuro, como la venta o la hipoteca.

Sin embargo, en ciertos supuestos podríamos no estar obligados a hacerla de inmediato. Estas son las situaciones en las que sí o sí debemos escriturar la casa y aquellas en las que podría no ser estrictamente necesario.

¿Cuándo es obligatorio escriturar obra nueva?

Hay una serie de momentos puntuales en las que es necesario hacerlo:

• El primero es; si vamos a solicitar una hipoteca sobre la vivienda: tener una escritura pública en la notaría es uno de los requisitos que debemos cumplir para pedir una hipoteca. Los bancos exigen que la vivienda esté escriturada e inscrita en el Registro de la Propiedad para conceder un préstamo.
• Otro caso es si queremos vender la casa: sin escritura, el comprador no podrá inscribir la propiedad a su nombre.
• O bien si se trata de una promoción de viviendas: los promotores deben entregar las viviendas con su escritura correspondiente.
• Finalmente, si se necesita acceder a subvenciones o ayudas públicas: algunas ayudas para la vivienda requieren que esté registrada de forma oficial.

En estos casos, la inscripción de la obra nueva en el Registro de la Propiedad es un paso imprescindible. Si no lo hacemos, antes o después vamos a tener problemas legales o incluso económicos.

¿En qué circunstancias no es obligatorio, pero sí recomendable escriturar una obra nueva?

Aunque no siempre sea un requisito legal inmediato, hacer la escritura de obra nueva terminada es altamente recomendable en casi todos los casos.

Algunas situaciones en las que podríamos postergar la escritura son:

• Cuando la vivienda se ha construido en terreno privado y no pensamos vender ni hipotecar a corto plazo. En estos casos, podría parecer innecesario formalizar la inscripción, aunque sigue siendo recomendable para evitar problemas más adelante.
• Si se trata de una autoconstrucción en terreno rústico con normativas especiales. Es importante consultar la normativa local para saber qué se puede construir en una finca rústica y cómo hacerlo, ya que algunos ayuntamientos imponen restricciones.

Si la vivienda está dentro de una comunidad o cooperativa y ya tiene otro tipo de registro interno. Aun así, es recomendable individualizar la propiedad mediante escritura pública.

Los riesgos de no escriturar una vivienda nueva

Si no escrituramos una casa recién construida, podemos tener problemas a medio y largo plazo. 

Algunos de los más comunes son:

• Más dificultad para vender: hay más posibilidades de que un posible comprador rechace la adquisición si la vivienda no está correctamente registrada.
• Aparición de problemas con herencias y sucesiones: sin inscripción oficial, los herederos podrían enfrentar dificultades para gestionar la propiedad.
• Multas o problemas legales: algunas administraciones pueden sancionar la falta de inscripción de una obra nueva en determinados casos.
• La imposibilidad de acceder a hipotecas o préstamos: los bancos exigen la escritura para conceder financiación.

4 pasos para hacer una escritura de obra nueva

Si decidimos formalizar la escritura de una obra nueva, debemos seguir los siguientes pasos:

1. Obtener la licencia de primera ocupación: documento expedido por el ayuntamiento que certifica que la obra cumple con la normativa.
2. Redacción de la escritura pública: un notario redacta la escritura con la descripción detallada de la vivienda.
3. Pago de impuestos: se abonan los impuestos correspondientes, como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Este impuesto varía entre el 0.5% y el 1,5% de valor del coste de obra nueva.

Imaginemos que nuestra vivienda tiene un coste de 200.000 €:

Por lo tanto, el coste del AJD para una obra nueva de 200.000 € podría estar entre 1.000 € y 3.000 €, dependiendo de la normativa fiscal de la comunidad autónoma. Lo ideal es consultar la normativa específica de la región para determinar el tipo exacto aplicable

1. Inscripción en el Registro de la Propiedad: se presenta la escritura en el Registro para su inscripción oficial.

Calculadora de IAJD al comprar casa

Este proceso puede tardar varias semanas, pero garantizamos que la vivienda esté legalmente reconocida y protegida.

En la mayoría de los casos, es obligatorio hacer la escritura de obra nueva y además,  también es la mejor opción para asegurar la legalidad y protección de nuestra vivienda. Aunque pueda parecer un trámite costoso o innecesario, nos evita complicaciones en el futuro.

Si tenemos dudas sobre cómo proceder, lo más recomendable es consultar con un notario o experto en gestión inmobiliaria. Así, nos aseguraremos de cumplir con todas las obligaciones legales y de proteger nuestra vivienda.