¿Es viable la propuesta para convertir los contratos de alquiler en indefinidos? 

La renta antigua de los años 50 vuelve a estar en boca de todos. El pasado 17 de febrero se presentó una proposición de ley en el Congreso de los Diputados para recuperar los contratos de arrendamiento de duración indefinida. 

La propuesta contempla una modificación del artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para convertir en indefinidos todos los contratos de alquiler de larga duración, que actualmente tienen un plazo obligado de cumplimiento para el arrendador de cinco años si se trata de una persona física, y de siete, en el caso de personas jurídicas.  

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En el sistema vigente, llegado el final de su vigencia, el propietario puede resolver el contrato si lo notifica al inquilino con, al menos, cuatro meses de antelación a la fecha de vencimiento. Si no lo hace, el arrendamiento se prolongará automáticamente durante tres años más.  

En el caso de que la propuesta salga adelante en el Congreso de los Diputados, los contratos de arrendamiento pasarán a tener carácter indefinido, de modo que el propietario solo podrá resolverlos en caso de necesitar la vivienda para uso propio o de sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, así como para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. 

De acuerdo con la legislación vigente, para que el propietario pueda recuperar una vivienda alquilada deben darse una serie de condiciones: 

• Primero, el arrendador debe ser una persona física. No será posible recuperar la vivienda si se trata de una persona jurídica.  

• Segundo, la posibilidad de recuperar la vivienda en caso de necesidad del propietario debe constar en el contrato de arrendamiento. 

• Tercero, debe haber transcurrido, al menos, el primer año de duración del contrato de arrendamiento. 

• Y cuarto, el inmueble debe ser destinado a uso como vivienda permanente por parte del propietario o del familiar que vaya a ocuparla. 

Cumplidas las anteriores premisas, el propietario del inmueble debe notificar al arrendatario que tiene necesidad de recuperar la vivienda arrendada, especificando la causa por la que la necesita con, al menos, dos meses de antelación a la fecha en la que se vaya a retomar la posesión del inmueble. 

Sin embargo, cabe señalar que, aunque el artículo 9.3 del LAU recoge que el inmueble se pueda recuperar para uso propio, la verdad es que los tribunales han limitado este derecho, exigiendo no solo que se necesite recuperar el uso del inmueble, sino que la causa que lo motive tenga relevancia y que no existiera o no se conociera en el momento de firmar el arrendamiento.

Por ejemplo, hay sentencias en las que no se ha considerado causa suficiente que un hijo se quiera emancipar o ir a vivir con su pareja, ya que era una circunstancia que podía haberse previsto con antelación. 

Asimismo, si el arrendador tiene varios inmuebles, va a tener que probar el motivo por el que necesita recuperar ese en concreto y no otro de su propiedad, lo que complica enormemente recuperar una vivienda para uso propio. 

La posibilidad de recuperar una vivienda alquilada es un derecho del propietario que quedaría muy restringido de aprobarse la propuesta. Por eso, de salir adelante esta proposición de ley, sobre la oferta de viviendas disponibles en el mercado, ahondando aún más en la inseguridad jurídica a la que se enfrentan los arrendadores, puesto que pocos se animarían a poner sus inmuebles en alquiler con un contrato indefinido sin la garantía de que podrían recuperarlos si así lo precisasen. 

Además, es necesario recordar que esta medida se sumaría a la recogida en la Ley de Vivienda sobre la modificación del índice de actualización de rentas, que se ha desligado del IPC para adaptarse a una nueva fórmula que siempre será inferior al aumento de los precios.

En la práctica, esto significaría que el arrendador siempre perdería poder adquisitivo con un contrato de arrendamiento indefinido e, inevitablemente, conduciría a que, con el paso de los años, el alquiler dejara de resultarle rentable.  

Por último, cabe señalar que la medida no solo haría que los propietarios perdieran poder adquisitivo, sino que también reduciría su interés por rehabilitar o arreglar los inmuebles, puesto que no tendrían ningún incentivo para ello. Y no conviene olvidar que, en entre los objetivos del Pacto Verde de la Unión Europea, se encuentra la rehabilitación del envejecido parque inmobiliario español para mejorar su eficiencia energética. 

El alquiler indefinido no es nuevo en España. Ya conocemos lo que supuso la renta antigua para el mercado del alquiler y los efectos que tuvo sobre la oferta. No olvidemos que precisamente para solucionar estos problemas, el Gobierno aprobó un decreto para poner fin a este sistema en 1985. Volver a fórmulas que ya se han demostrado fallidas no parece, por tanto, la mejor solución para hacer frente al grave problema de acceso a la vivienda que atraviesa nuestro país.