¿Qué significa sobreescriturar una casa y qué debo tener en cuenta?

El proceso de comprar una vivienda es una de las decisiones más importantes en la vida de una persona. En este proceso, pueden surgir términos y prácticas que no siempre están claras para el comprador. Una de ellas es «sobreescriturar» una vivienda, una acción que algunos consideran ventajosa, pero que también conlleva riesgos. 

Desde Fotocasa, aclaramos qué significa sobreescriturar una casa, por qué algunas personas lo hacen y qué debemos tener en cuenta antes de tomar esta decisión.

¿Qué es sobreescriturar una vivienda? 

Sobreescriturar una vivienda significa reflejar en la escritura de compraventa un valor superior al precio real de la operación. Por ejemplo, si adquieres una vivienda por 100.000 euros, pero en la escritura se indica un valor de 125.000 euros, estaría sobreescriturada en 25.000 euros. 

¿Por qué se sobreescritura una vivienda? 

La razón principal por la que algunos compradores optan por sobreescriturar es la financiación. Las entidades bancarias suelen conceder hipotecas por un porcentaje del valor de la tasación o de la escritura (no por el de venta), generalmente hasta un 80%.   

Siguiendo el ejemplo anterior: 

Si la vivienda se escriturara en su valor real de 100.000 euros, el banco solo financiaría hasta 80.000 euros. Pero si se sobreescritura, el importe cubierto por la financiación es total.

En otras palabras, esta práctica permite a algunos compradores acceder a una mayor financiación y reducir la cantidad de ahorros y capital inicial que necesitan para la operación.

¿Es legal sobreescriturar una vivienda? 

Técnicamente, sobreescriturar no es ilegal. Sin embargo, puede implicar ciertos riesgos legales y fiscales que deben ser considerados. 

Por un lado, las entidades financieras no ven con buenos ojos esta práctica. Si el banco detecta que el valor de la escritura no coincide con el precio real de compraventa, podría negar la hipoteca o imponer condiciones más estrictas. 

Por otro lado, la Agencia Tributaria podría investigar la operación si sospecha que se ha sobrevalorado intencionadamente el inmueble para obtener mayor financiación. Si este fuese el caso, el comprador podría enfrentarse a sanciones fiscales. 

Riesgos de sobreescriturar una vivienda 

Sobreescriturar una casa conlleva una serie de riesgos que deben evaluarse detenidamente: 

1. Mayor carga fiscal: Al reflejar un precio más alto en la escritura, el comprador pagará impuestos (como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o el IVA, según el caso) sobre un valor superior al real, lo que incrementará el coste de la operación. 
2. Posibles problemas con Hacienda: Si la Agencia Tributaria detecta una discrepancia entre el precio de mercado y el escriturado, podría exigir pruebas del valor real y, en caso de fraude, imponer sanciones. 
3. Dificultades futuras para la venta: Si en el futuro deseas vender la vivienda, el nuevo comprador podría exigir una tasación que revele el valor real del inmueble. Además, si el precio de venta es inferior al escriturado, podrías enfrentar problemas fiscales al reflejar una pérdida ficticia. 
4. Mayor deuda hipotecaria: Si bien podrías obtener un préstamo mayor, también estarás adquiriendo una deuda más alta. Esto podría traducirse en una dificultad añadida al pago de las cuotas. 
5. Afectación al vendedor: Sobreescriturar una vivienda afecta al vendedor. El inmueble se sobrevalora, por lo que va a tener que enfrentarse a una mayor carga fiscal al tributar por una plusvalía superior a la real. 

Alternativas a sobreescriturar una vivienda 

Si necesitas mayor financiación para comprar una vivienda, hay opciones legales y seguras que podrías considerar: 

• Negociar con el banco: Algunas entidades pueden conceder hipotecas de hasta el 100% (concretamente entre el 90%-100%) en casos justificados como como cuando los compradores de pisos de bancos, a quienes ofrezcan garantías de pago, a los funcionarios públicos con un alto nivel de solvencia o a los jóvenes que soliciten el aval del Gobierno del 20%. 
• Buscar avalistas: Si tienes familiares o personas de confianza que puedan avalar tu préstamo, el banco podría concederte mejores condiciones. Es conveniente conocer cómo funciona el aval de una hipoteca porque un avalista puede ayudar a conseguir una financiación bastante elevada. 
• Optar por un préstamo personal complementario: Algunas personas combinan la hipoteca con un préstamo personal para cubrir el importe que falta, aunque no es lo más aconsejable. 
• Ahorrar más antes de comprar: Aunque no siempre es fácil, ahorrar un mayor porcentaje para la entrada puede evitar riesgos innecesarios. 

¿Conviene sobreescriturar una vivienda? 

Sobreescriturar una casa es una decisión que puede parecer atractiva en el corto plazo para obtener una mayor financiación. Sin embargo, sus riesgos fiscales, financieros y legales pueden superar las ventajas. 

Antes de optar por esta práctica, es fundamental informarse bien, consultar con un experto y evaluar alternativas más seguras para financiar la compra de tu hogar.  

El Banco de España aconseja siempre dedicar un tercio de los ingresos a las cuotas de la hipoteca. En Fotocasa podemos ayudarte a calcular la cuota de tu hipoteca así podrás calcular este importe, lo que te ayudará a tomar decisiones mucho más ajustadas sin caer en riesgos como los de la sobreeescrituración.  

Si estás considerando sobreescriturar una vivienda, piénsalo dos veces y valora todas las opciones disponibles. La tranquilidad de una compra segura y transparente puede ahorrarte problemas en el futuro. 

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