Gastos e impuestos en un alquiler con opción a compra

El alquiler con opción a compra es una alternativa cada vez más popular para aquellas personas que desean adquirir una vivienda, pero no pueden o no quieren hacer una compra inmediata. 

Este modelo combina el alquiler de una vivienda con la posibilidad de comprarla en el futuro, utilizando parte de las cantidades pagadas en el alquiler para descontarlas del precio final. Sin embargo, este proceso conlleva una serie de gastos e impuestos que es fundamental conocer antes de tomar una decisión. 

¿Qué gastos implica un alquiler con opción a compra? 

Al hablar de los gastos de un alquiler con opción a compra, hay que diferenciar entre los costes asociados al alquiler y aquellos que surgen en el momento de la compra. 

Gastos iniciales: 

• Prima o señal: En muchos casos, el inquilino debe pagar una prima inicial que garantiza su derecho a comprar la vivienda en el futuro. Este importe suele oscilar entre el 5% y el 10% del precio de venta y, en general, se descuenta del precio final de compra. 
• Fianza: Como en cualquier tipo de contrato de alquiler, el inquilino debe abonar una fianza que se devolverá al finalizar el alquiler, siempre que la vivienda se entregue en buen estado. 
• Garantías adicionales: Algunos propietarios exigen un aval bancario o depósitos adicionales para garantizar el pago del alquiler. 

Gastos durante el alquiler: 

• Mensualidades: Se pagará el alquiler mensual estipulado en el contrato. 
• Mantenimiento y reparaciones: Dependiendo del contrato, ciertos gastos de mantenimiento pueden ser responsabilidad del inquilino. 
• Suministros: Luz, agua, gas e internet corren a cargo del inquilino. 
• Impuestos: Si el arrendador es un particular, el inquilino debe abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que oscila entre el 0,5 % y el 10 % según la comunidad autónoma. Si el propietario es una empresa, el alquiler estará sujeto a un 10 % de IVA. 

Gastos al ejercer la opción de compra: 

• Precio de la vivienda: Se paga el importe acordado en el contrato, del cual se pueden descontar las cantidades estipuladas de los alquileres pagados. 
• Gastos de notaria: Al formalizar la compra, se deben abonar los gastos en notaria en el alquiler con opción a compra, que incluyen la escritura de compraventa. En España, estos gastos de compraventa de vivienda varían según el precio de inmueble y la complejidad del documento, pero suelen oscilar entre el 0.2% y 0.5% del valor escriturado.    
• Gastos de registro: La inscripción de la propiedad en el Registro de la Propiedad también tiene un coste varía en función del precio de la vivienda. Suele oscilar entre el 0,1% y el 0,25% sobre el precio de la vivienda. 
• Gestoría: Si se contrata un gestor para realizar estos trámites, hay que contar con este gasto adicional que suele ser de aproximadamente 300 euros. 

Alquiler con opción a compra: Impuestos 

Es importante entender los impuestos que se deben pagar tanto en la fase de alquiler como en la compra de la vivienda. La fiscalidad puede variar según la comunidad autónoma, pero en general se aplican los siguientes tributos: 

Durante el alquiler: 

• IRPF del propietario: El propietario debe declarar los ingresos por alquiler en su declaración de la renta. 

Al ejercer la opción de compra: 

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o IVA: Si la vivienda es de segunda mano, se paga el ITP, que varía entre el 6 % y el 10 %. Si es una vivienda nueva, se aplica un 10 % de IVA. 
• Plusvalía municipal: La paga el vendedor de la vivienda. 

¿Quién paga los impuestos en un alquiler con opción a compra? 

La distribución de los impuestos depende de la fase en la que se encuentre la operación: 

• En la compra, el comprador asume el ITP o IVA, así como otros impuestos relacionados con la compraventa. 
• El propietario es quien declara los ingresos por alquiler y, en la venta, suele pagar la plusvalía municipal y tributar por la ganancia patrimonial en el IRPF. 

Ejemplo de impuestos en un alquiler con opción a compra 

Para entender mejor cómo funcionan estos impuestos, veamos un caso práctico: 

Imaginemos que se firma un contrato de alquiler con opción a compra para un piso de 200.000 €. Se establece una prima inicial de 10.000 € y un alquiler mensual de 800€, de los cuales el 50% se descontará del precio final si se ejerce la compra. Después de tres años, el inquilino decide comprar. 

Durante el alquiler:

• Paga una prima de 10.000 €. 
• Abona 28.800 € en alquiler en tres años (800 € x 36 meses). 

En la compra: 

• Precio final: 200.000 € – (10.000 € + 14.400 €) = 175.600 €. 
• ITP entre el 6% y el 10%: entre 10.536 € y 17.560 €. 
• Notaría entre el 0.2% y 0.5%: entre 351 € y 878 € 
• Registro entre el 0.1% y el 0.25%: entre 200 € y 500 € 
• Gastos de gestoría: 300 € 

Siguiendo el ejemplo de un alquiler con opción a compra de una vivienda valorada en 200.000 €, veamos cómo se desglosa en la siguiente tabla:

En total, el comprador deberá pagar entre 11.387 euros y 19.238 euros en impuestos y gastos notariales para formalizar la compra de este ejemplo. 

El alquiler con opción a compra es una solución interesante para quienes desean comprar una vivienda sin un desembolso inicial elevado. No obstante, es muy importante tener en cuenta los gastos del alquiler con opción a compra y los impuestos del alquiler con opción a compra para evitar sorpresas económicas. 

Antes de firmar un contrato, lo más recomendable es asesorarse con un experto y analizar todos los costes asociados, desde la prima inicial hasta los impuestos de compraventa, para tomar una decisión informada y beneficiosa.

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