¿Se debe avisar del ruido de la vivienda al vender una casa?

Uno de los principales defectos que ahuyentan a los compradores de vivienda son los ruidos. De hecho, junto a la falta de luz natural, es uno de los factores que hacen que muchos compradores descarten la adquisición de un inmueble.

Sin embargo, ¿es obligatorio avisar de los ruidos si la vivienda en venta es ruidosa? Analizamos, desde Fotocasa, qué dice la ley sobre el aviso de los ruidos en las viviendas antes de su venta y si se consideran un vicio oculto. Repasamos, también, cuáles los ruidos más problemáticos y que menos toleran los compradores.

¿Qué puedes hacer y qué no según los ruidos máximos permitidos en casa?

¿Es obligatorio informar sobre el ruido al vender una casa?

Lo cierto es que en España no existe ninguna normativa que obligue a los vendedores a avisar sobre los ruidos en una vivienda. No obstante, lo más ético y recomendable es, como vendedor, ser lo más transparente posible, actuando de buena fe, sin tergiversar ni esconder información.

Por lo tanto, aunque no exista una ley que exija informar sobre los ruidos molestos en una vivienda, el vendedor sí debería dar esta información, sobre todo si el comprador pregunta expresamente por los ruidos.

¿Qué establece la Ley de Propiedad Horizontal sobre el ruido?

De acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal, que regula los aspectos relacionados con las comunidades de vecinos en edificios colectivos, «Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas«.

En aquellas comunidades en las que existen propietarios o inquilinos molestos que causan ruidos de manera frecuentes, la comunidad puede adoptar medidas legales para atajar el problema. Sin embargo, la LPH no incluye en ninguno de sus artículos la obligación de avisar de esta problemática a quienes estén interesados en comprar una vivienda en una comunidad ruidosa.

¿Qué pasa si no se informa del ruido al comprador?

Según el artículo 1.484 del Código Civil, que habla sobre los vicios ocultos, «el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos».

Pero ¿se consideran los ruidos en la vivienda vicios ocultos? Si bien es cierto que lo ideal al vender viviendas ruidosas es informar sobre los posibles problemas de ruidos al comprador para tenga conocimiento sobre la situación actual (bares, vecinos ruidosos, obras…), no se puede considerar vicio oculto.

¿Qué hacer si descubro vicios ocultos después de firmar el contrato de compra?

Los ruidos son ajenos al inmueble, por lo que, aunque se perciban desde su interior, no son un defecto del propio bien, como sí lo son los problemas estructurales o las humedades. Se trata de una característica del entorno externo que podría haber sido percibido durante las visitas.

Tipos de ruido más problemáticos según los compradores

Existen «ruidos y ruidos». No es lo mismo una vivienda que reciba ruidos eventuales (campanas de iglesias cercanas o eventos locales) que otra que se encuentre cerca de discotecas ruidosas o de carreteras muy transitadas. Los tipos de ruidos más problemáticos en las viviendas para los compradores suelen ser los siguientes:

• Tráfico en calles o carreteras.
• Aeropuertos o trenes.
• Discotecas, bares y locales de ocio.
• Vecinos ruidosos y problemáticos.
• Obras en edificios o espacios públicos cercanos.
• Fábricas o talleres.
• Viviendas en calles muy céntricas o cercanas a parques muy concurridos.

¿Es posible reclamar por problemas de ruido tras la venta?

Es posible poner en conocimiento del comprador que la vivienda tiene problemas de ruido o vecinos molestos, aunque las posibilidades de conseguir que la reclamación tenga efecto dependerán de si el comprador acepta la reclamación y, en su defecto, de los tribunales si decides reclamar por la vía judicial.

Cabe destacar que algunos tribunales han considerado que los ruidos afectan a la habitabilidad de la vivienda, no sirviendo para la finalidad para la que fue adquirida. En este caso, la situación debe poder considerarse como grave y frecuente. Sin embargo, el ruido generalmente no se considera vicio oculto, ya que es perceptible durante las visitas.

Por ello, siempre es importante, antes de adquirir una vivienda, preguntar a otros vecinos si el edificio tiene algún problema no visible, pasear por la zona para comprobar los ruidos nocturnos y visitar la vivienda en distintas horas del día.

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