¿Se puede actualizar el precio del alquiler en alquileres temporales?

Los contratos de alquiler temporal, de acuerdo con el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), se consideran «arrendamiento para uso distinto de vivienda», para cuya regulación «la ley opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato», siempre respetando lo estipulado por el Código Civil.

Por lo tanto ¿es posible actualizar el precio en este tipo de contrato de alquiler teniendo en cuenta que los plazos acostumbran a ser inferiores a un año? ¿Hay alguna limitación o normativa? Desde Fotocasa, analizamos qué dice la ley sobre la posibilidad de actualizar el precio en contratos distintos del de vivienda habitual, como es el caso de los alquileres temporales.

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¿Cuál es el plazo de los contratos de alquiler temporal?

Los contratos de alquiler temporal, a diferencia de lo contratos de vivienda habitual, no tienen estipulado un plazo mínimo de duración. En los segundos, la duración del contrato puede ser pactada libremente, aunque «si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica».

En el caso de los contratos de alquiler temporal, aunque puede ser pactado libremente entre propietario e inquilino, el plazo suele ser inferior al año (entre 32 días y 11 meses), ya que están pensados para cubrir la necesidad de vivienda en circunstancias específicas como, por ejemplo:

• Movilidad por trabajo. Profesionales que necesitan una vivienda temporalmente para atender un proyecto en otra ciudad o un contrato laboral de corta duración.
• Estudios universitarios. Jóvenes estudiantes que necesitan alojamiento durante los 10 meses que dura el curso académico.
• Mudanzas provisionales mientras se realizan reformas en la vivienda habitual. Personas que están construyendo su vivienda habitual o reformándola y que necesitan un inmueble de forma temporal.

En la firma del contrato, el plazo debe acordarse entre las partes y definirse la causa temporal concreta.

¿Se puede actualizar el precio en alquileres temporales?

Al tratarse de contratos de alquiler de vivienda que suelen ser inferiores al año, ¿es posible acordar por contrato la actualización del precio de la renta?

La realidad es que en este tipo de contratos es poco común incluir cláusulas de actualización de rentas dada la temporalidad del acuerdo. Los contratos de alquiler temporal suelen tener plazos inferiores al año, por lo que no se incluiría la cláusula anual de actualización del IPC.

Sin embargo, en los contratos de alquiler temporal, la posibilidad de actualizar el precio del alquiler dependerá de lo acordado entre las partes, rigiéndose por el contrato firmado y el Código Civil. Según el artículo 1255 del Código Civil «Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público».

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¿Qué diferencia hay con un contrato de vivienda habitual?

Los contratos de vivienda habitual están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), donde la actualización de la renta está sujeta al artículo 18. «Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes».

Es decir, siempre que se haya acordado por contrato, el propietario podrá actualizar el precio del alquiler cuando el contrato cumpla un año. Generalmente, si no se detalla cuál será el índice o metodología de referencia aplicable para la actualización del precio de alquiler, «la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado».

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En cambio, en los contratos temporales se otorgaría a las partes la libertad de negociar las condiciones sobre la actualización del precio, siendo obligatorio el pacto por contrato para que el ajuste de precio sea aplicable. Si el contrato no incluyera ninguna cláusula sobre la actualización de la renta, ni el precio de los contratos de vivienda temporal ni habitual podrían actualizase.