¿Qué pasa si se hereda una vivienda que está alquilada?

La herencia de un inmueble suele plantear muchas dudas a los herederos. Pero aún más si esta tiene un contrato de alquiler vigente. ¿Qué pasa con el alquiler de una vivienda heredada? ¿Debe mantenerse el contrato o se puede rescindir? ¿Y si uno de los herederos quiere habitar la vivienda, cómo proceder? ¿Cuándo es posible vender la vivienda heredada en alquiler?

Desde Fotocasa, analizamos una a una estas cuestiones, teniendo en cuenta lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). ¿Cuáles son los primeros pasos al heredar una vivienda alquilada? ¡Empezamos!

Herencia y bienes inmuebles: ¿cómo se reparten las propiedades los herederos?

¿Se debe mantener el contrato de vivienda heredada en alquiler?

Efectivamente, al heredar una vivienda con un contrato de alquiler, este seguirá vigente, ya que los herederos deben respetar las condiciones pactadas entre el anterior propietario y el inquilino.

El contrato se mantendrá hasta su finalización, asumiendo los herederos la posición de caseros. De acuerdo con el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) «La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años».

Además de revisar lo acordado por contrato con el inquilino y conocer el plazo que resta del alquiler, al modificarse la titularidad, también se deberá notificar al inquilino sobre la nueva situación.

¿Qué ocurre sin un heredero quiere la vivienda heredada para vivir?

Ahora bien, ¿qué pasa si uno de los herederos necesita la vivienda heredada para habitarla? En este caso, sí es posible recuperar el inmueble heredado en alquiler, siempre que se justifique «la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial», según el artículo 9.3 de la LAU.

Si uno de los propietarios herederos de la vivienda quiere recuperarla para habitarla, se debe comunicar al inquilino con al menos dos meses de antelación, especificando las causas por las que necesita el inmueble.

¿Pueden cancelar mi contrato de alquiler para alquilar la vivienda a otra persona?

Eso sí, la necesidad debe ser real y comprobable, ya que si se recupera la vivienda en alquiler y no se habita en un plazo de tres meses a contar desde que el inquilino se marchó del piso, el inquilino tiene derecho a optar o bien por un nuevo periodo de cinco años de contrato en el inmueble o bien por una indemnización por una cantidad equivalente a una mensualidad por año que faltara para finalizar el contrato.

¿Es posible vender un piso heredado con inquilinos?

Finalmente, ¿se puede vender un piso heredado que está alquilado? La respuesta es sí. No hay problema en vender una vivienda alquilada. Sin embargo, hay que tener en cuenta el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que dice que «en caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma».

Derecho de tanteo y retracto del inquilino en una herencia

Por un lado, el inquilino tiene derecho a comprar el piso de forma preferente antes que cualquier otro comprador, pudiendo ejercer su derecho «en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión».

Por otro lado, según el mismo artículo de la LAU, el inquilino también tiene derecho de retracto, es decir, en caso de no recibir la notificación de venta por parte de los propietarios, puede ejercer el derecho de compra con las mismas condiciones dentro de lo 30 siguientes días tras enterarse de la venta.

Cabe destacar, también, que en caso de informar al inquilino sobre la venta de la vivienda y que este no tenga intención de comprarla, los propietarios pueden venderla a un tercero. Eso sí, el contrato seguirá vigente hasta su finalización a pesar de la venta.

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