¿Puede la comunidad obligarme a cambiar las ventanas?

Por motivos de seguridad, conservación, estética o eficiencia energética, una comunidad de propietarios puede proponer el cambio de ventanas situadas en la fachada del edificio. Sin embargo, ¿qué pasa si hay propietarios que se oponen a esta mejora? ¿Están obligados a cambiar las ventanas en su vivienda si la comunidad lo exige?

Desde Fotocasa, analizamos varios escenarios, teniendo en cuenta la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), para averiguar en qué situaciones es obligatorio cambiar las ventanas de casa, quién debe costear esta reforma y en qué casos no se le puede obligar al propietario de una vivienda a asumir este tipo de obras.

Reformas que requieren permiso de la comunidad de vecinos

¿Cuándo puede la comunidad de vecinos exigir cambiar ventanas?

En primer lugar, hay que tener en cuenta que existen distintos tipos de obras: las que simplemente buscan modificar la estética y que no están enfocadas en solventar problemas estructurales o de habitabilidad y las que, por el contrario, son obligatorias en una comunidad para conservar el inmueble y mantener los requisitos básicos de seguridad.

Por otro lado, también están las obras que sirven para mejorar la eficiencia energética del edificio o la accesibilidad. Teniendo en cuenta que, de acuerdo con el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), son obligaciones de cada propietario «mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios», ¿en qué casos es obligatorio sí o sí acceder al cambio de ventanas?

Cambios estéticos o mejoras estructurales: ¿qué dice la Ley de Propiedad Horizontal?

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) distingue entre los tipos de reformas en un edificio:

• Reformas estéticas en la finca. Cuando el cambio de ventanas busca modificar aspectos estéticos o para mejorar la eficiencia energética del edificio, se requiere de la mayoría simple de los propietarios. De hecho, según el artículo 17 de la LPH, «ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características».
• Reformas para mejorar espacios comunes y mantener la seguridad y habitabilidad. El cambio de ventanas puede deberse a la necesidad de conservar el inmueble, ya que unas ventanas en mal estado pueden afectar al aislamiento térmico y acústico en las viviendas e influir en la seguridad en su interior. Por lo tanto, en este caso, la comunidad podría exigir el cambio de ventanas para conservar el edificio sin requerir un acuerdo por mayoría en la junta de propietarios (Art. 10 LPH).

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Obras de mejora y eficiencia energética: ¿son obligatorias?

Las obras destinadas a la mejora de la eficiencia energética en la vivienda, como puede ser un cambio de ventanas en todos los inmuebles de un mismo edificio, podrían ser obligatorias si así se acuerda en la junta de propietarios por mayoría simple, siempre que «su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes». Es decir, siempre que la derrama no supere la suma de las cuotas de la comunidad de todo un año.

¿Es obligatorio pagar el cambio de ventanas en una fachada común?

Las ventanas que conforman la fachada forman parte de los elementos comunes de una comunidad de vecinos, por lo que el coste de mantenimiento y reparación se comparte entre los vecinos. Sin embargo, ¿siempre es obligatorio costear esta reforma?

Por un lado, si la instalación de nuevas ventanas se debe a una reforma por necesidad de conservar la habitabilidad y seguridad en el inmueble, todos los propietarios tendrán la obligación de abonar la derrama, tal y como indica el artículo 10 de la LPH «Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales».

Por otro lado, si la mejora es estética y no de conservación (pintura en la fachada, cambio de ventanas por otras de otro color…) y se obtiene el voto favorable de la mayoría de los propietarios, el propietario que se oponga «no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja», siempre que la «cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes» (Art. 17 LPH).

Además, será indispensable consultar qué dicen los estatutos para conocer si hay criterios específicos sobre este tipo de elementos comunes situados en las fachadas de los edificios y cuáles son las obligaciones de los propietarios.

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