María Matos, directora de Estudios de Fotocasa
El mercado del alquiler atraviesa uno de sus momentos más complicados. Las dos partes fundamentales que lo conforman se encuentran cada vez más distanciadas. Los inquilinos representan el 80% de la participación, mientras los propietarios tan solo el 16%. Esta situación se traduce en un considerable desequilibrio entre demanda y oferta. Nunca el alquiler había atravesado una crisis de oferta tan severa. El stock disponible se encuentra bajo mínimos, lo que supone un gran obstáculo para casi el 60% de inquilinos. Esta casuística tiene como resultado un mercado extremadamente compacto en el que hay poca rotación de inquilinos, donde se alarga el proceso de búsqueda y al que cada vez es más difícil acceder por los altos requisitos de entrada.
Miguel Ángel Gómez Huecas, presidente de las patronales inmobiliarias FADEI y AMADEI
El mercado del alquiler seguirá bajo presión debido a la alta demanda y la escasez de oferta. Se prevé que esta situación se mantenga o incluso se intensifique.
Jorge Ginés, Director General de ASPRIMA
Los cambios normativos producidos en la Ley de Vivienda están comenzando a reducir la oferta del alquiler. En ausencia de cambios, esperamos un mercado aún más estrecho el año próximo con el consiguiente impacto en el precio.
Teresa Marzo, CEO de Elix
El mercado del alquiler está experimentando un incremento continuado de sus precios, impulsado por un desequilibrio estructural en el que la demanda crece mientras la oferta no logra mantener el ritmo. Esta situación se ve intensificada por políticas como la regulación de precios, que han tenido efectos contraproducentes, como la reducción de la oferta de viviendas en alquiler y de la inversión en el sector.
De hecho, hemos observado cómo algunos propietarios e inversores han comenzado a retirar sus inmuebles del mercado de alquiler tradicional, optando por destinarlas al alquiler temporal, la venta o, incluso, dejándolas vacías, lo que agrava la escasez de viviendas en alquiler. Asimismo, el cambio en las reglas del juego está alejando la inversión, como se ha podido comprobar en ciudades como Barcelona.
Vicenç Hernández, economista, CEO de Tecnotramit y Presidente de ANAI y AIC
Este es uno de los focos más importantes a resolver ya que se trata de la Fase 2 del inicio de conflictividad social donde el mercado inmobiliario puede intervenir. La Fase 1 se trata de la incapacidad de ciertos colectivos a comprar, pero cuando ese mismo colectivo no puede ni tan solo alquiler se activa una nueva fase que puede tener consecuencias negativas. Se deben hacer políticas basadas en incentivos que permitan que un propietario no tenga incentivos en subir los precios, pero acompañados de políticas que le den seguridad jurídica. La bajada de tipos de interés y una inflación controlada ayudan a que la rentabilidad esperada de un inversor sea más moderada, pero se necesita un marco jurídico estable que permita poner en el mercado más vivienda rehabilitada. Este mercado seguirá siendo foco de atención y objeto de numerosos conflictos.
Jesús Duque, Vicepresidente de alfa inmobiliaria
El mercado del alquiler seguirá siendo muy activo en 2025, y los precios podrán subir aún más, impulsados sobre todo por las dificultades para acceder a la propiedad. En concreto, en Alfa Inmobiliaria acabamos de realizar un informe que concluye que, por cada vivienda que sale al mercado del alquiler, hay hasta diez personas interesadas en arrendarla. Una situación excepcional que está llevando a muchas personas a alquilar una propiedad sin haberla visitado previamente, o a tomar decisiones muy apresuradas, algo que implica asumir importantes riesgos, con tal de no perder la oportunidad.
José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler
Con la situación actual, la demanda seguirá aumentando y la oferta será insuficiente para atenderla. Por lo que cada vez, habrá menos oferta.
Sandra Daza, Directora General de Gesvalt
El mercado del alquiler supone un reto mucho mayor en lo que respecta a establecer previsiones. La lógica nos indica que si se incrementa la demanda de compraventa debería aliviarse en el mercado del alquiler, sin embargo, ante una oferta bastante variable y que se ha reducido en los últimos años, no es fácil prever lo que puede ocurrir en los próximos meses, especialmente en las zonas más tensionadas, donde sería difícil que pueda producirse una moderación.
Santiago Martínez Morando, Jefe de Análisis Económico y Financiero de Ibercaja
Si no hay cambios legislativos seguirá habiendo problemas de escasez de vivienda ofertada en alquiler. También será difícil que esta oferta aumente a corto plazo mediante proyectos de nueva construcción, ya sea pública o privada. Sería deseable ver esfuerzos en estas dos direcciones en 2025.
Patricia Rodríguez-Lázaro, Head of Investment de Clikalia
El mercado del alquiler seguirá la misma tendencia que el de la compraventa, si bien el desequilibrio entre oferta y demanda es aún mayor en el caso del
arrendamiento. Aun así, es posible que la rebaja de tipos de interés y el buen comportamiento hipotecario movilicen parte de la demanda de alquiler al mercado de la compraventa.
Rodolfo Moreno-Manzanaro, CEO de Luxury Angels
Seguirá existiendo falta de oferta sin cambios normativos. Mantenimiento de precios, porque están en ratios insostenibles para la demanda y posibles bajadas sólo en caso de crisis o recesión económica (no previsible ahora).
Ricardo Martí-Fluxá, Presidente de ACI
El mercado del alquiler en España en 2025 probablemente seguirá enfrentando una alta demanda, y las personas vulnerables serán las más que encuentren más dificultades. Nuestra estimación es que se necesitarán alrededor de un millón de viviendas en alquiler en los próximos 10 años, y es importante promover iniciativas encaminadas a aumentar el parque de viviendas, especialmente vivienda asequible. Es esencial que la administración siga impulsando la promoción y dotando de más oferta utilizando fórmulas ya aprobadas, como los derechos de superficie (Plan VIVE de la Comunidad de Madrid) o subastando parcelas a precios reducidos con el compromiso de los compradores de limitar los precios de alquiler.
Juan Jiménez-Hevia, Head of Iberia de Real IS AG
Aunque la propiedad sigue siendo mayoritaria en España, el alquiler ha ganado terreno en las últimas décadas debido a cambios socioeconómicos y demográficos. La evolución futura dependerá de múltiples factores, incluyendo políticas públicas y dinámicas del mercado inmobiliario. La demanda de viviendas en alquiler sigue en aumento, especialmente en áreas urbanas y entre la población joven. Este incremento ha ejercido presión sobre los precios, que han experimentado subidas significativas en los últimos años.
Ramón Riera, Presidente Mundial de FIABCI
En las regiones que se aplica los límites del alquiler, está claro que la oferta será menor, pero los precios vendrán marcados por los límites que establece la ley de la vivienda. En los lugares que no hay limitación, todo dependerá de si existe o no oferta, pero la tendencia es que los precios suban por la falta de disposición. Esto favorecerá en ambos casos los contratos de temporada o por habitaciones.
Pelayo Barroso, Director Nacional de Savills Research
No hemos avanzado en la solución del fuerte desequilibrio existente entre una oferta escasa y de baja calidad y una demanda creciente. Ante esta situación, seguiremos observando presiones alcistas en las rentas de alquiler y movimientos de población desde zonas céntricas hacia mercados periféricos, que generalmente cuentan con rentas de alquiler más bajas.
Es importante recalcar que, en un país donde se crean aproximadamente 300.000 hogares netos al año, de los cuales una parte significativa son arrendatarios de vivienda, la oferta en alquiler únicamente se incrementará por parte del inversor institucional en unas 16.000 unidades en 2024, y en una cifra similar en 2025 y 2026. La enorme oportunidad existente en este mercado debería impulsar la tan necesaria promoción de vivienda para el alquiler.
El inversor particular, que representa aproximadamente el 93 % de la oferta total en alquiler, debido a la fuerte desprotección que supone la regulación del alquiler, no solo no está incorporando nueva oferta al mercado al ritmo al que lo hacía anteriormente, sino que en muchos casos acaba retirándose.
Nos gustaría ser más optimistas respecto a la evolución del mercado de alquiler en 2025, pero los desequilibrios existentes entre oferta y demanda se mantendrán e, incluso, en determinados casos, podrían incrementarse en los próximos meses.
Jesús Gil, CEO de Gilmar
El mercado del alquiler en España podría seguir enfrentando desafíos en 2025 debido a la escasez de oferta y la alta demanda. Es fundamental garantizar la seguridad jurídica y la rentabilidad a aquellos que deciden poner su casa en alquiler para que lo sigan haciendo. La estabilidad del sector se basa en un equilibrio justo entre los intereses de inquilinos y propietarios.
David de Gea, CEO de HousinGo
España ha evolucionado rápidamente de un país rural a uno altamente urbanizado, con el 80% de la población viviendo en áreas urbanas. Para 2030, se estima que el 27% de los españoles residirá en las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona. Sin un plan efectivo para construir viviendas que respondan a esta creciente demanda, el mercado de alquiler continuará su tendencia alcista, consolidando un entorno residencial cada vez más competitivo y tensionado.
David Caraballo, Director general de Alquiler Seguro
Las perspectivas del mercado del alquiler este año no son buenas. Previsiblemente, la demanda seguirá creciendo mientras la oferta se reduce, con el consecuente aumento de precios. En este año, nuestras previsiones apuntan a que alrededor de 50.000 viviendas desaparecerán del mercado del alquiler de larga duración. Los propietarios siguen apostando por otras fórmulas, como el alquiler de temporada o el turístico.
A las zonas tensionadas que ya se han declarado en 271 municipios de Cataluña y en la localidad de Rentería, en el País Vasco, se sumarán más lugares en este próximo año. El Gobierno vasco ya ha anunciado sus intenciones de extender esta figura a otros municipios, incluidas las tres capitales, aunque, de momento, solo San Sebastián lo ha solicitado formalmente. Navarra también declarará zona tensionada 21 municipios de la Comunidad, incluida Pamplona. Por su parte, Asturias estudia hacerlo también en ciudades como Gijón.
El mercado del alquiler necesita iniciativas que fomenten la oferta, como incentivos fiscales. Es necesario apostar por la autorregulación del mercado. Ese es el modelo elegido por muchos países que han tenido políticas exitosas en materia de vivienda. Sin embargo, se trata de unas estrategias a largo plazo, que de hoy para mañana no solucionarán el problema.
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