María Matos, directora de Estudios de Fotocasa
A pesar de las tensiones, el mercado inmobiliario no muestra señales de burbuja, porque el sector bancario se ajusta prudentemente a la nueva política económica. Sin embargo, el incentivo de rebaja de los tipos interés y el progresivo descenso del Euríbor fomentan el aumento de la demanda que continuará siendo robusta y consistente. Esta situación, frente a una oferta disponible cada vez más reducida, ocasionará la persistencia de los precios al alza, lo que complica aún más el acceso a la vivienda. Una de las principales preocupaciones de nuestra sociedad.
Este gran esfuerzo económico puede llegar a desincentivar a muchos compradores, que asumirán que el ritmo de desescalada de los tipos no es suficiente, para compensar el rápido incremento del precio de la vivienda. Aun así, las expectativas para 2025 son optimistas, aunque condicionadas por la necesidad de abordar los problemas de oferta y de accesibilidad a la vivienda.
Judit Montoriol, Lead Economist de CaixaBank Research
El problema de acceso a la vivienda, tanto en alquiler como en propiedad, se ha agravado en los últimos años afectando con especial intensidad a colectivos como los jóvenes y las familias de renta media-baja.
La solución no es sencilla y requiere contemplar un horizonte temporal amplio y de actuaciones en múltiples frentes enfocadas a aumentar la oferta de vivienda asequible: fomentar la creación de suelo finalista, reducir los tiempos administrativos en la concesión de licencias, incrementar la dotación presupuestaria para desplegar políticas públicas de vivienda, facilitar la reconversión de usos (por ejemplo, oficinas en zonas de baja demanda terciaria y alta demanda residencial), aumentar la edificabilidad en zonas de elevada demanda y escasez de suelo, fomentar la colaboración público-privada y la construcción industrializada.
Miguel Ángel Gómez Huecas, Presidente de las patronales inmobiliarias FADEI y AMADEI
Para aliviar la tensión actual, sería necesario:
- Aumentar la oferta de vivienda, especialmente asequible.
- Agilizar los procesos de concesión de licencias y liberación de suelo.
- Fomentar la rehabilitación de viviendas existentes.
- Implementar políticas que incentiven el alquiler a largo plazo protegiendo al arrendador y al arrendatario.
Jorge Ginés, Director General de ASPRIMA
El principal es conseguir mejorar el volumen de oferta de vivienda en unos tiempos mucho menores de los que estamos empleando ahora. Para ello se necesitan mejoras importantes en la creación de suelos finalistas, agilización de trámites administrativos apoyados en un cambio normativo y la digitalización de todo el proceso y, en lo que respecta a la vivienda usada, lo principal es generar confianza al propietario legislando decididamente contra la ocupación e inquiocupación y eliminando la legislación que permite topar los precios para que los propietarios superen sus reticencias a alquilar y se generen viviendas nuevas también en este mercado. En contraposición a estas políticas, establecer medidas fiscales incentivadoras.
Teresa Marzo, CEO de Elix
El mercado residencial en nuestro país está enfrentando un importante desequilibrio entre la oferta y la demanda residencial, lo que pone de manifiesto la necesidad urgente de implementar políticas que favorezcan el incremento de la oferta de viviendas, tanto para compra como para alquiler.
Para avanzar en esta dirección, es imprescindible fomentar medidas como la construcción de nuevas viviendas, promover la colaboración público-privada y garantizar un entorno normativo estable que ofrezca estabilidad y seguridad jurídica tanto a propietarios como a potenciales inversores. Además, es fundamental incentivar la rehabilitación del parque inmobiliario existente para aumentar la oferta residencial actual.
En este contexto, la simplificación de los procesos administrativos y la creación de un marco jurídico estable atraerán la inversión privada necesaria para paliar el déficit habitacional que sufre nuestro país. La colaboración público-privada se erige como una vía esencial para captar esta inversión, garantizar la disponibilidad de viviendas asequibles y responder a las demandas del mercado, contribuyendo al equilibrio entre la oferta y la demanda.
Además, la reconversión de inmuebles comerciales en desuso hacia usos residenciales también debe considerarse como una vía eficaz para aumentar la oferta. Sin embargo, este proceso requiere de un marco regulatorio flexible que facilite los cambios de uso y reduzca los tiempos de tramitación.
Vicenç Hernández, economista, CEO de Tecnotramit y Presidente de ANAI y AIC
El principal motivo de tensión o desequilibrio que presenta el mercado inmobiliario español en la actualidad es la falta de oferta de vivienda, especialmente de vivienda asequible. La diferencia entre la creación de hogares netos y el número de viviendas terminadas y número de visados de obra nueva es claramente desequilibrado generando un déficit o peso que hace que la demanda sea muy superior a la oferta. Este año la diferencia ha disminuido pero no es suficiente para compensar los desequilibrios de los últimos años.
Por lo que la solución pasa por aumentar la oferta, tanto de vivienda libre como social y asequible. Pero esto no es sencillo ya que hay varios factores determinantes como la escasez de suelo finalista, la falta de mano de obra y baja productividad del sector de la construcción, los elevados costes a la hora de construir una vivienda, la carga impositiva y la inseguridad jurídica. Por mucho que se quiera trasladar al sector privado la responsabilidad, es el sector público quien tiene más a mano el poner soluciones a estos problemas.
Jesús Duque, Vicepresidente de alfa inmobiliaria
La tensión en el mercado de la vivienda tiene raíces estructurales y multifactoriales, y para aliviarla, es necesario abordar diversos aspectos.
En primer lugar, es fundamental que las Administraciones tomen conciencia de la gravedad del asunto, y aceleren la concesión de licencias de construcción y promuevan el desarrollo de suelo urbanizable en las zonas de alta demanda. Pero medidas a corto plazo pasaría por el cambio de uso de mucho suelo de uso terciario, muchos polígonos industriales que están a su 50% de capacidad muy cerca de las grandes ciudades. También vería muy interesante ofrecer incentivos fiscales a los compradores, especialmente a los más jóvenes y a los más necesitados de esta ayuda, no hay que olvidar que el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es un impuesto en cascada y es un escándalo que todavía siga vigente en nuestro país. Asimismo, sería útil fomentar la rehabilitación de inmuebles y promover modelos como el alquiler con opción a compra, lo que permitiría más flexibilidad para quienes buscan acceder a una vivienda. Finalmente, creo que es necesario garantizar una mayor seguridad jurídica para los inversores inmobiliarios, ya sean pequeños como grandes propietarios, lo que podría atraer más capital al sector y contribuir a una mayor oferta de viviendas.
José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler
- Aumentar la construcción de vivienda pública destinada al alquiler.
- Desgravaciones fiscales en el IRPF para los arrendatarios y para los compradores de viviendas nuevas y usadas.
- Rebaja del IVA para las adquisiciones de viviendas nuevas y del ITP para las adquisiciones de viviendas usadas.
- Aumento de las colaboraciones público-privadas para hacer partícipe al sector privado de las construcción de las nuevas viviendas.
- Incentivar a los arrendadores de viviendas para que las pongan en el mercado.
- Por último, y muy por encima de las demás medidas, aportar mucha mayor seguridad jurídica al sector.
Sandra Daza, Directora General de Gesvalt
En primer lugar, es necesario señalar que ya se han dado pasos adecuados en la dirección correcta, especialmente al poner la vivienda en el foco del debate político. En segundo lugar, hay que asumir que las soluciones al problema de la vivienda en España no son inmediatas, sino que requieren de una actuación global, y de carácter técnico, y un pacto de estado que garantice un plan de acción a largo plazo, más allá de una legislatura.
Teniendo esto en cuenta, creemos que hay medidas a aplicar que podrían ser muy beneficiosas, como beneficios fiscales a los propietarios de vivienda para aumentar la oferta de alquiler, limitar la proliferación de viviendas de alquiler turístico o temporal y, por supuesto, fomentar la construcción de viviendas con diferentes tipos de protección pública, adaptadas a distintos perfiles de personas en función de sus ingresos. Además, es fundamental garantizar que estas viviendas se mantendrán dentro del sector público a largo plazo, constituyendo un parque residencial público y estable.
Santiago Martínez Morando, Jefe de Análisis Económico y Financiero de Ibercaja
Los problemas provienen de la insuficiencia de la oferta para satisfacer una demanda creciente, de forma que los mayores esfuerzos se deben centrar en incrementar el número de viviendas ofertadas. Para ello convendría aumentar el suelo urbanizable y disponible para construir y agilizar todos los procesos que ralentizan la llegada de nueva oferta de vivienda al mercado. Por otra parte, el apoyo financiero al sector constructor es necesario para su redimensionamiento. También serían positivas reformas legislativas que favorezcan el incremento de la oferta de vivienda ya existente, sobre todo para alquilar. El incremento de la seguridad jurídica de los propietarios parece clave, puede ir acompañado de soluciones habitacionales públicas para proteger a los inquilinos. En algunas zonas también puede ser de ayuda, aunque parcial, la reconversión de oficinas y locales en viviendas.
Patricia Rodríguez-Lázaro, Head of Investment de Clikalia
Existe un problema de desequilibrio entre oferta y demanda. Mientras que la oferta de obra nueva no aumenta porque el suelo disponible es limitado, el número de hogares sigue creciendo. La rehabilitación del parque inmobiliario de segunda mano cobrará cada vez más importancia como una forma de aumentar la oferta de vivienda de calidad con rapidez y coste inferior a la obra nueva, mejorando así la accesibilidad.
Rodolfo Moreno-Manzanaro, CEO de Luxury Angels
Cambio legislativo que desbloquee los planes urbanísticos y los facilite y mejoras en fiscalidad para compradores de primera vivienda, así como a vendedores mayores de 65 años y de viviendas vacías.
Ricardo Martí-Fluxá, Presidente de ACI
ACI siempre ha defendido la colaboración entre el sector público y privado como la fórmula más efectiva para desarrollar políticas efectivas que faciliten el acceso a la vivienda. Entre otras medidas que pueden aliviar la situación, proponemos implementar incentivos fiscales y financieros para promover la inversión en proyectos de vivienda asequible.
La modernización de la normativa urbanística y la agilización de los procesos burocráticos también jugarán un papel whatimportante en la mejora del acceso a la vivienda en paralelo al fomento de la rehabilitación de edificios existentes para adaptarlos a estándares de eficiencia energética y sostenibilidad.
Juan Jiménez-Hevia, Head of Iberia de Real IS AG
La tensión en el mercado residencial se debe principalmente a la falta de oferta frente a una demanda que no para de crecer. La demanda actual no se puede satisfacer con el número de viviendas de obra nueva que salen al mercado y con las viviendas de segunda mano que se ponen a la venta. Para intentar incrementar la oferta se debería facilitar la construcción de más viviendas a través de una colaboración público-privada que generen nuevas viviendas asequibles. Por otro lado, también deberían facilitarse y agilizarse los procesos administrativos para la obtención de licencias y favorecer el cambio de uso para inmuebles que han quedado obsoletos.
Ramón Riera, Presidente mundial de FIABCI
Para distensionar la actual situación, se necesitan grandes acciones como es la creación de oferta, sea de obra nueva como la transformación de oficinas y locales en viviendas. Así como optimizar los actuales recursos que nos da el uso del suelo urbano. Y aprobar lo antes posible una nueva ley del suelo. Cabría revisar la actual situación del alquiler en especial en Cataluña para crear más oferta.
Pelayo barroso, Director Nacional de Savills Research
La solución al problema actual de vivienda debe venir por el lado de la oferta, es decir, generando nueva oferta residencial de manera más rápida. Para ello hace falta generar suelo finalista, un proceso muy lento, muy costoso y extremadamente ineficiente y que supone un cuello de botella al desarrollo residencial. Sin solucionar este problema no vamos a poder acabar con la tensión que está provocando la subida de precios. Por muchas ideas creativas que se tengan, como permitir desarrollar vivienda protegida sobre suelo destinado a oficinas, que está muy bien, no deja de ser como poner una tirita en una hemorragia. Lo que se necesita es generar suelo residencial finalista de manera urgente y suficiente para cubrir la creación de futuros hogares y el déficit generado los últimos años. El problema es que estamos hablando de una solución a largo plazo para cubrir una necesidad inmediata.
Jesús Gil, CEO de Gilmar
No se puede generalizar. Es verdad que el mercado de la vivienda está tensionado en algunas zonas de nuestro país, pero en otras no.
Para aliviar esta situación en las áreas que lo están, es esencial implementar una serie de medidas estratégicas:
- Creación de suelo finalista y asequible: identificación y, cuando sea necesario, recalificación de suelo.
- Fomento de la construcción de viviendas asequibles: Incentivar la promoción de viviendas de protección oficial y facilitar la colaboración público-privada para aumentar la oferta de inmuebles accesibles.
- Simplificación de trámites urbanísticos: Agilizar los procesos burocráticos relacionados con la construcción y rehabilitación de viviendas, reduciendo tiempos y costes para los promotores.
- Rehabilitación de viviendas existentes: Impulsar programas de renovación de inmuebles antiguos o en desuso, incorporándolos al mercado y mejorando la eficiencia energética.
- Políticas fiscales favorables: Implementar incentivos fiscales para promotores y compradores, como reducciones en impuestos asociados a la compra y venta de viviendas.
- Regulación equilibrada del alquiler: Establecer normativas que protejan tanto a inquilinos como a propietarios, fomentando la estabilidad y confianza en el mercado del alquiler.
Estas acciones, coordinadas entre el sector público y privado, contribuirían a equilibrar el mercado y a satisfacer la demanda habitacional de manera sostenible.
David de Gea, CEO de HousinGo
El primer paso, incrementar la vivienda pública, crear una estrategia integral que combine la creación de vivienda protegida, el impulso al acceso tanto en propiedad como en alquiler y políticas que faciliten su financiación. La colaboración entre los sectores público-privado debe promoverse como un pilar esencial para abordar esta necesidad de vivienda de manera eficaz y sostenible.
David Caraballo, Director General de Alquiler Seguro
El acceso a una vivienda en alquiler es cada vez más difícil para muchas familias y jóvenes en nuestro país. Sin embargo, debemos tener en cuenta que no es un problema que afecte por igual a todas las provincias. De hecho, en la mayoría, los precios se mantienen estables, demostrando que el mercado de la vivienda en España es muy heterogéneo. Es en las grandes ciudades y en las zonas costeras con mayor presión turística donde más complicado es encontrar un alquiler que se ajuste a las necesidades de la población.
Los altos precios son una consecuencia del crecimiento sostenido de la demanda en los últimos años, sobre todo, a causa del aumento de la población y de la migración, y de una oferta que no deja de contraerse. Por eso, la principal medida que puede mejorar esta situación es apostar por el incremento de la oferta. Sin embargo, vemos que muchas políticas que se han puesto en marcha en los últimos años han generado inseguridad jurídica entre los propietarios, que han optado, en muchos casos, por alternativas diferentes al alquiler residencial.
La Ley de Vivienda y las políticas de limitación de precios están teniendo un efecto muy negativo en la creación de oferta. Por eso, lo principal es repensar estas medidas para generar mayor seguridad jurídica e incentivar a más propietarios a sacar sus inmuebles al mercado. Además de otros incentivos, como beneficios fiscales, las administraciones públicas tienen que tomar conciencia de la importancia de apostar por la vivienda pública, que actualmente solo tiene un peso de en torno al 2,5% del parque residencial. Esta es una manera de poner en el mercado vivienda a precios asequibles para personas vulnerables, y, a la vez, de aumentar la oferta para empujar los precios a la baja.
Por otra parte, también es necesario apostar por políticas de reordenación del territorio que descongestionen la presión del alquiler en las zonas con más tensiones, especialmente las grandes ciudades, y repartan la demanda por todo el país.
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