Zonas tensionadas en Navarra: ¿cuáles son y cómo afectan a inquilinos o propietarios?

Una zona residencial puede declararse como tensionada cuando «exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda», de acuerdo con la nueva Ley de Vivienda. La agencia de vivienda de cada comunidad autónoma puede declarar zonas tensionadas cuando, en estas, o bien la carga media del coste de la vivienda (alquiler o hipoteca) supere el 30% de los ingresos medios de los hogares o bien el precio de compra o alquiler haya experimentado un aumento de al menos tres puntos porcentuales por encima del IPC en los últimos cinco años.

El pasado 4 de noviembre la vicepresidenta tercera y consejera de Vivienda Begoña Alfaro dio a conocer la lista de municipios de Navarra en los que se iniciará el proceso de declaración de zonas de mercado residencial tensionado, como herramienta para «frenar la permanente escalada de precios».

Comunidades con zonas tensionadas para alquiler según la nueva Ley Vivienda

Se inicia el proceso de declaración de zonas tensionadas en la comunidad de Navarra

Cataluña era la única comunidad autónoma de España que aplicaba la limitación de los precios en zonas tensionadas. Hace un menos de un mes, el País Vasco anunció la declaración de zonas tensionadas y, ahora, Navarra también declara que regulará los precios del alquiler y facilitar el acceso a la vivienda a jóvenes y familias.

No obstante, hay que tener en cuenta que la consejera de Vivienda de la comunidad de Navarra ha comunicado el inicio del proceso para declarar zonas tensionadas, no la declaración inmediata. Y es que, tal y como indica la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda , la declaración de zonas de mercado residencial tensionado «requerirá la elaboración de una memoria que justifique, a través de datos objetivos y fundamentada en la existencia de un especial riesgo de abastecimiento insuficiente de vivienda para la población residente, incluyendo las dinámicas de formación de nuevos hogares».

De acuerdo con Alfaro, la previsión es que el primer trámite administrativo y la memoria de la declaración estén listos para enero de 2025, iniciándose desde ya el proceso, «que debe ser visto como una oportunidad tanto para el Gobierno como los ayuntamientos como todos los sectores implicados para trabajar con el único objetivo de reducir la tensión de los precios en vivienda que estamos viviendo».

¿Cuáles son las zonas que serán declaradas como tensionadas en Navarra?

21 son los municipios de Navarra que cumplen con los requisitos para ser declarados como zonas de mercado tensionado. Según la consejera de Vivienda, para la exploración de los datos se han utilizado datos estadísticos procedentes del Colegio de Registradores de España, Instituto Navarro de Estadística (NASTAT), Hacienda Foral Navarra y Registro de Alquileres del Gobierno de Navarra.

En el Informe Premilimar sobre las zonas de mercado tensionado en Navarra analizado por Fotocasa, destacan los siguientes 21 municipios que, según la agencia de vivienda de la comunidad, cumplen con las condiciones establecidas en términos de población, dinámicas de formación de nuevos hogares, parque de viviendas principales o demanda de vivienda:

• Pamplona/Iruña.
• Tudela.
• Valle de Egües/Eguesibar.
• Burlada/Burlata.
• Barañáin.
• Zizur Mayor.
• Estella-Lizarra.
• Aranguren.
• Berriozar.
• Tafalla.
• Ansoáin /Antosain.
• Villava/Atarrabia.
• Corella.
• Noáin (Valle de Elorz).
• Cintruénigo.
• Baztán.
• Altsasu/Alsasua.
• Huarte/Uharte.
• Berriplano/Berriobeiti.
• San Adrián.
• Peralta/Azkoein.

¿Cómo te afectan como inquilino o propietario las zonas tensionadas en Navarra?

¿Qué cambiará cuándo la administración declare definitivamente estas zonas como tensionadas? A continuación, aclaramos, según lo indicado en la Ley de Vivienda, cómo afecta a propietarios e inquilinos la declaración de zonas tensionadas en el mercado del alquiler según si el propietario es gran tenedor o pequeño tenedor de vivienda:

Nuevos contratos de alquiler cuando el casero es pequeño tenedor

Los pequeños tenedores son los caseros de toda la vida, aquellos que son personas físicas con una o algunas viviendas en propiedad, pero sin llegar a las cinco en total. En estos casos, al formalizar un nuevo contrato de alquiler, este deberá mantener el mismo precio que el anterior y solo se podrá aplicar una subida acorde al índice de precios de actualización del alquiler que, en 2025, estará sujeta al nuevo índice del INE.

En el caso de firmar un nuevo contrato cuando la vivienda se alquile por primera vez, el precio acordado podrá ser, como máximo, el que se indique en el Índice de Referencia del Gobierno.

Nuevos contratos de alquiler cuando el casero es gran tenedor

Por otro lado, los grandes tenedores en las zonas tensionadas son aquellos que cuentan con más de cinco viviendas en propiedad, siendo tanto personas físicas como jurídicas (empresas). En este caso, el precio de un nuevo contrato de alquiler nunca podrá superar el Índice de Referencia del Gobierno, tanto si el piso se alquila por primera vez como si ya se ha alquilado anteriormente.

Para la actualización anual de los precios del alquiler, tanto en zonas tensionadas como no tensionadas se aplicará el índice de referencia que definirá el INE.

Alquilar en una zona tensionada con el límite de precios: ¿qué tener en cuenta?