El precio se convierte en el principal obstáculo para que los españoles cambien de casa

CENTURY 21 España, empresa de referencia en el sector de la intermediación inmobiliaria, presenta el “III Observatorio de la Vivienda en España”, un estudio que busca comprender las necesidades, preferencias y motivaciones de la oferta y demanda de viviendas en compraventa y alquiler.

Esta tercera edición del informe aborda tres temas clave: el perfil del comprador y vendedor, la brecha entre la «casa soñada» y la «casa real» y los retos actuales para ajustar la oferta a la demanda en un contexto de precios elevados y limitado acceso a la financiación.

El precio obliga a los españoles a renunciar al cambio de vivienda

En 2018, los principales motivos para buscar una nueva vivienda eran independizarse (17 %), cambiar de alquiler a propiedad (16 %) y mudarse en pareja (15 %). En 2024, el panorama ha cambiado: aunque la independencia y el cambio a propiedad siguen siendo importantes, ahora entra en el top 3 el deseo de mejorar la vivienda o la zona de residencia, una motivación que ha crecido casi seis puntos hasta el 15 %. Por otro lado, en 2018, el principal motivo para no comprar o alquilar era la falta de una vivienda adecuada (44 %). Sin embargo, en 2024, el factor económico ha ganado peso: el precio es el motivo principal para desistir (42 %), seguido de la incapacidad para encontrar la vivienda deseada.

El estudio revela también que el acceso de los jóvenes una vivienda es cada vez más limitado: si en 2018 uno de cada tres jóvenes buscaba comprar o alquilar, en 2024 esta proporción ha bajado a uno de cada siete. La mitad de estos jóvenes desiste por el alto precio, y un 23 % afirma no encontrar una vivienda acorde a sus expectativas. Además, se registra un incremento en el precio de compra: en 2018 el rango más demandado era de entre 100.000 y 150.000 € (28 %), pero en 2024 solo el 20 % busca viviendas en esta horquilla de precio.

En cuanto a la cuota hipotecaria, los españoles están dispuestos a pagar más en 2024 que en 2018, a pesar de que el porcentaje de personas que solicitan un crédito para comprar vivienda haya disminuido (24,9 % en 2018 vs. 18,4 % en 2024). En 2024, son menos los españoles que están dispuestos a pagar hasta 500 € al mes (42 % vs. 61 % en 2018). En cambio, ha subido el porcentaje de quienes pueden asumir cuotas de entre 501 y 800 €. Pagar una parte al contado y financiar el resto mediante un crédito sigue siendo la opción preferida (45 % en ambos años), aunque crece la proporción de quienes financian mediante la venta de una propiedad previa (13 % en 2018 vs. 19 % en 2024).

Según se refleja en el informe, la falta de acceso a créditos hipotecarios ha limitado la capacidad de compra de muchos españoles. En 2023, las hipotecas concedidas cayeron un 18% en comparación con 2022, lo que refleja un endurecimiento en las condiciones de financiación.  

En este sentido, Ricardo Sousa comenta: “actualmente sí existe crédito disponible, el gap está en el poder adquisitivo actual de las familias españolas y el exceso de tasa de esfuerzo que deben hacer, hoy estipulado en un máximo del 35 % según el BCE, para adquirir la casa que desean. La diferencia entre lo que pueden pagar y lo que deben pagar para comprarla no se ajusta a esta realidad, motivo por el cual las entidades bancarias toman esta referencia como uno de los principales motivos para no facilitar el crédito hipotecario solicitado”. 

La casa soñada vs. la casa real

Este III Observatorio pone de manifiesto la brecha entre la «casa soñada» y la «casa real» adquirida. Aunque la mayoría ha afirmado preferir una vivienda unifamiliar con amplios espacios, el mercado y los precios obligan a muchos a renunciar a estas expectativas. En 2024, el 68 % de las transacciones corresponden a pisos en edificios, aunque la demanda de unifamiliares ha crecido un 9 %. Elementos como terraza y garaje (preferidos por el 74 % y 72 %, respectivamente) son muy deseados, pero la oferta no siempre los cubre. 

Ricardo Sousa, CEO de CENTURY 21 España, explica: “Hoy en día, las familias tienen acceso a crédito, pero el valor de la vivienda a la que aspiran conlleva una tasa de esfuerzo que supera la recomendada por el BCE, fijada en un 35 %. Por ello, muchos acaban ajustando sus preferencias a viviendas que se adecuen a su realidad financiera.”

Cambios en el perfil del comprador y del vendedor

El perfil demográfico de compradores y vendedores ha cambiado sustancialmente en seis años. Los compradores mayores de 50 años representan el 31 % en 2024, frente al 10 % en 2018. Además, el informe refleja una tendencia hacia propiedades más amplias y unifamiliares, preferidas ahora por un 20 % de los españoles frente al 11 % que confirmó esta opción en 2018.

En cuanto al vendedor, el 60 % de quienes ponen su vivienda en el mercado en 2024 son hombres mayores de 50 años, lo que contrasta con el predominio femenino de 2018. Estos propietarios buscan en la venta una forma de obtener liquidez o como fórmula para invertir en otros activos inmobiliarios, o no. 

Ley de la Vivienda: Ni se conoce ni se acepta

Aprobada en mayo de 2023, la Ley de Vivienda sigue siendo desconocida por la mayoría de los españoles. El 69 % de quienes ofrecen vivienda y el 79 % de los demandantes admiten no conocerla. Entre los jóvenes de 18 a 29 años, el 62 % la desconoce, mientras que este porcentaje desciende al 26 % en mayores de 50 años. 

Además, las políticas gubernamentales en vivienda son percibidas como deficientes por el 65 % de los oferentes y el 71 % de los demandantes.

Retos y soluciones para adecuar la oferta a la demanda

Para enfrentar la compleja situación del mercado inmobiliario en España, CENTURY 21 propone una serie de medidas estructurales orientadas a equilibrar la oferta y la demanda, y a mejorar el acceso a la vivienda por parte de la población española:

Movilidad urbana y expansión de la red de transportes

Mejorar y ampliar las redes de metro y ferrocarril es esencial para permitir que los ciudadanos residan en áreas periféricas donde los precios de la vivienda son más asequibles. Esto no solo reduce la presión sobre los centros urbanos, sino que facilita una conexión eficiente hacia los principales puntos de trabajo y servicios. Ampliar el transporte público hacia zonas de la periferia y el extrarradio favorece una demanda equilibrada y contribuye a estabilizar los precios en los barrios centrales. A su vez, estas inversiones en infraestructuras impulsan el desarrollo económico y social de nuevas áreas, promoviendo la construcción de viviendas, servicios y equipamientos públicos y creando comunidades más sostenibles a largo plazo.

Mayor inversión en vivienda pública social

Con solo un 2 % de viviendas destinadas a uso social, España se encuentra lejos del promedio europeo (9 %). Incrementar la inversión pública en este ámbito es crucial para aliviar la presión en el mercado y proporcionar soluciones habitacionales a los sectores más vulnerables.
Además, las colaboraciones público-privadas, como el Plan Vive Madrid, han demostrado ser efectivas en la creación de viviendas asequibles para la clase media, dinamizando el mercado y mejorando la accesibilidad. 

Es importante diferenciar entre vivienda social, dirigida a personas en situación de emergencia con ingresos bajos, y vivienda asequible, orientada a ofrecer opciones económicamente viables para la clase media en áreas urbanas.

Actualización de los planeamientos urbanísticos

Muchos de los planes urbanísticos en vigor en España datan de antes de 1992 o 2008, lo que limita su capacidad para responder a las necesidades actuales del país. Actualizar estos planeamientos resulta esencial para adaptarse a los cambios sociodemográficos y responder a demandas contemporáneas de densidad, sostenibilidad y uso del suelo.

CENTURY 21 destaca la necesidad de una mayor coordinación entre comunidades autónomas y ayuntamientos para dinamizar estos procesos y asegurar que los planteamientos urbanísticos sean un reflejo de las necesidades actuales de vivienda y equipamientos públicos en las ciudades españolas.

“Debemos tener siempre presente que se trata de personas, no de casas. Es imprescindible que desde todas las instituciones gubernamentales y otras empresas u organizaciones público-privadas, se empiecen a tomar ya medidas estructurales que permitan mejorar la situación actual del mercado de la vivienda en España a medio y largo plazo” comenta Ricardo Sousa, CEO de la compañía. 

“Es evidente que en el momento en el que nos encontramos no existe una solución rápida y efectiva que pueda revertir ese déficit de oferta con respecto a la demanda en núcleos de población más tensionados, como son las principales capitales de provincia. Ni tampoco es viable mejorar la comunicación con otros núcleos poblacionales con una amplia oferta de vivienda capaz de proporcionar una vivienda a aquellos que disponen de una economía familiar reducida. Por eso todos los que formamos parte de este sector debemos ser capaces de crear un plan estratégico que de forma capilar dé solución a la demanda de vivienda en el país”, concluye Sousa.