Qué debes saber si eres presidente de una comunidad

¿Te ha tocado ser presidente de la comunidad y no sabes por dónde empezar? Este cargo suele implicar la gestión de distintos aspectos relacionados con el edificio, sin embargo, con una buena organización, esta tarea no tiene porqué ser estresante ni imposible.

Desde Fotocasa, resolvemos las preguntas más habituales en esta guía práctica enfocada a aquellos nuevos presidentes interesados en conocer a fondo el funcionamiento de una comunidad de propietarios.

¿Quién es el presidente de la comunidad?

Según el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, el presidente puede ser “nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo”. Este “ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten”.

En otras palabras, el presidente de la comunidad actúa como representante, cuyas funciones acostumbran a ser: convocar juntas de propietarios para discutir temas del edificio, velar por el mantenimiento de la finca o actuar como intermediario en asuntos entre vecinos o en la gestión de urgencias (reparación del ascensor, obras…).

¿Qué es la Ley de Propiedad Horizontal y para qué sirve?

¿En qué se diferencia el presidente con otros cargos?

De acuerdo con el mismo artículo de la LPH, mientras que el presidente actúa como representante de la comunidad, el vicepresidente es quien se encarga de sustituir al presidente en caso de “ausencia, vacante o imposibilidad de este” y ayudarlo en sus funciones.

El secretario, por su lado, “custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones”.

El administrador, según el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, es quien debe preparar las juntas de propietarios, atender a la conservación de la finca, informar al presidente de las reparaciones necesarias o gestionar las obras y efectuar los pagos.

En ocasiones, las funciones del secretario y del administrador son ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que en los estatutos se acuerde lo contrario.

¿Cuáles son todas las funciones del presidente de la comunidad?

El presidente es la figura que representa a la comunidad, aunque nunca puede tomar decisiones de forma unilateral. Entre las principales funciones del presidente se encuentran las siguientes:

• Convocar y presidir las juntas de propietarios.
• Llevar a cabo las decisiones tomadas por la junta.
• Realizar un seguimiento del mantenimiento de la finca.
• Gestionar urgencias, como averías o problemas en la estructura o la fachada.
• Supervisar las tareas realizadas por profesionales o empresas contratadas (administrador de fincas, limpieza, instalaciones…).
• Organizar y consultar a los vecinos sobre las derramas para ejecutar reparaciones.
• Informar a los vecinos sobre las decisiones tomadas por la junta de propietarios.

¿Durante cuánto tiempo se es presidente de la comunidad?

Tal y como indica la LPH, “Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año”.

En la mayoría de comunidades, los cargos de presidente, vicepresidente, secretario o administrador acostumbran a cambiar una vez al año, ya sea por voto, sorteo o turno rotatorio.

¿Cómo se elige el presidente de un edificio?

El presidente de un edificio, según la Ley de Propiedad Horizontal, puede ser elegido de distintas formas:

• Mediante elecciones.
• Mediante turno rotatorio.
• Mediante sorteo.

Si la persona elegida no estuviera capacitada, podría solicitar su relevo dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, indicando las razones por las que no puede llevar a cabo sus funciones (trabajo, motivos de salud, incapacidad física o mental…).

¿Quién no puede ser presidente de una comunidad?

¿Es posible negarse a ser presidente de una comunidad?

Una vez se elige la figura del presidente, por ejemplo, por sorteo, este debe ejercer su cargo, a no ser que existan razones de peso para pedir el relevo de sus funciones. Si la persona elegida no puede aceptar el cargo por motivos de salud o trabajo, deberá presentar en un plazo de un mes el justificante de relevo.

De lo contrario, si no hay un voluntario dispuesto a asumir el cargo y no existen razones justificadas, será imposible negarse a ser el presidente de la comunidad.

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¿Qué hacer si un vecino no paga sus cuotas?

La morosidad es uno de los retos más comunes para los presidentes en las comunidades de vecinos. Cuando un vecino se retrasa en sus cuotas de la comunidad, lo primero que se suele hacer es intentar llegar a un acuerdo amistoso, por ejemplo, facilitando un nuevo plan de pago de las cuotas.

Si el acuerdo no llega a realizarse por una negativa por parte del vecino moroso, la comunidad puede recurrir a la vía legal para reclamar las deudas.

Cabe destacar que, “La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones”.

Con lo cual, el vecino que no paga, si así lo estipula la junta, podría acumular intereses de demora o tener vetado el acceso a las instalaciones comunes como la piscina o las zonas de ocio.

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¿Cómo gestionar urgencias y derramas en una comunidad?

La pregunta del millón. Averías graves, humedades, fachadas deterioradas… El presidente tiene que estar preparado para solucionar este tipo de situaciones, por lo que se recomienda tener un plan de acción ante emergencias que incluya contactos de empresas de servicios de mantenimiento, fontaneros, electricistas…

Cuando las urgencias derivan en gastos elevados, el presidente deberá convocar una junta extraordinaria para aprobar una derrama, es decir, una cuota extra que los vecinos deben pagar de forma adicional al recibo mensual de la comunidad para cubrir el coste del imprevisto.

En esta sesión, el presidente debe informar de forma transparente sobre cuál es la urgencia, cuál es su prioridad de reparación, el origen del desperfecto y a cuánto ascenderá el coste total y la cuota extraordinaria que deberá abonar cada vecino.

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¿Cuál es la mejor vía de comunicación con los vecinos si eres presidente?

El presidente funciona como el representante de la comunidad, lo que incluye la escucha activa de las preocupaciones de los vecinos para trabajar en la búsqueda de las mejores soluciones a los problemas comunitarios.

Una reunión mensual, un grupo de Whatsapp o circulares en los buzones pueden bastar para mantener una correcta comunicación entre los vecinos y mantenerlos informados sobre las actualizaciones, decisiones y novedades en la finca.

¿Cómo organizar una junta de vecinos?

Esta es una de las responsabilidades claves del presidente. Antes de nada, hay que diferenciar entre:

• Juntas ordinarias. Se celebran una vez al año y en ellas se aprueban las cuentas y los presupuestos anuales. También se eligen los cargos de los órganos de gobierno (presidente, vicepresidente, secretario y administrador). El plazo para convocar las juntas ordinarias o generales es de seis días.
• Juntas extraordinarias. Sirven para tratar asuntos urgentes, como una derrama para realizar una reparación o la necesidad de contratar personal de limpieza o mantenimiento, por ejemplo.

Estas últimas las puede convocar el presidente por iniciativa propia o la misma comunidad, siempre que participe un 25% de los propietarios. La convocatoria de las juntas extraordinarias se debe realizar con la máxima antelación, indicando el día y la hora, el lugar y la orden del día, es decir, el tema a tratar.

Durante la reunión, se debe redactar el acta, en la que se recogen todos los puntos tratados durante la reunión y los acuerdos alcanzados. “El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes”.

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¿Qué documentos y datos se deben conocer como presidente?

El presidente de una comunidad debe estar familiarizado con una serie de documentos clave, como por ejemplo:

• Contratos de proveedores de servicios (luz, agua, seguros, mantenimiento del ascensor…).
• Presupuesto anual de la comunidad.
• Leyes municipales que influyen sobre las comunidades de propietarios.
• Cuenta bancaria de la comunidad (recibos, extractos bancarios, datos de acceso como autorizado a la banca online…).

Hay que tener en cuenta que, si la comunidad tiene asignado un administrador, es habitual delegar sobre esta figura todos los temas relacionados con las cuentas de la comunidad.

Por otro lado, la mayoría de los pagos de servicios suelen estar domiciliados hoy en día, por lo que los gastos habituales se van abonando de forma automática sin tener que realizar un gran trabajo activo.

¿Cuánto se cobra por ser presidente de la comunidad?

Si bien es cierto que en la Ley de Propiedad Horizontal no existe ningún artículo en el que se mencione si el presidente debe o no cobrar un sueldo, cabe destacar que, aunque se trate de algo poco habitual, no es imposible.

En caso de que la junta de propietarios haya acordado que el presidente pueda cobrar un salario por encargarse de los asuntos de la propiedad, este cargo sí podría estar remunerado.