Cada vez son más los propietarios que se plantean segregar sus viviendas o locales como un modo de obtener una mayor rentabilidad, por un lado, derivada de la venta de la casa o del local y, por otro, del ahorro de gastos.
Un local que ha quedado en desuso debido a su falta de actividad o una vivienda de grandes dimensiones son los supuestos más habituales que nos encontramos. Para ello, es aconsejable conocer el protocolo que debe seguirse al respecto, y que analizamos a continuación.
Trámites administrativos en la segregación de fincas
Uno de los supuestos más habituales con los que nos encontramos es si para llevar a cabo una segregación de fincas es necesario o no la autorización de la junta y, por otro lado, los requisitos exigidos al efecto por parte del Ayuntamiento.
En relación a la primera cuestión, como regla general, resulta aplicable lo dispuesto en el artículo 10.3.b de la Ley de Propiedad Horizontal que señala lo siguiente:
“3. Requerirán autorización administrativa que corresponda: Cuando así se haya solicitado, y de acuerdo con el régimen establecido en la legislación de ordenación territorial y urbanística, previa aprobación por la mayoría de propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte.
En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y según la mayoría de los propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley”.
Cómo proceder a la segregación de una vivienda o local
A tenor de lo previsto en el citado artículo, para proceder a la segregación de una vivienda o local, es necesario que se cumplan los siguientes requisitos:
El acuerdo de la Junta de Propietarios
Tras las últimas reformas operadas en la Ley de Propiedad Horizontal en los años 2013 y 2023 en virtud del art. 17.4 para la adopción del acuerdo de segregación es necesario el voto favorable de las 3/5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas, después de tratarse el tema en junta de propietarios.
A este respecto, es reseñable la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de julio de 2020 al afirmar lo siguiente:
“(…)De lo anterior se desprende que, sin perjuicio de que no existiera prohibición estatutaria de división de los elementos integrantes de la propiedad horizontal -si tal prohibición existiera, ninguna discusión podría suscitarse- la división realizada por la demandada convirtiendo un local en dos viviendas independientes requería inicialmente un acuerdo de aprobación comunitaria por una mayoría de tres quintos nominal y de coeficientes (…)”.
Asimismo, además de autorizar la segregación propiamente dicha, deberán aprobarse las nuevas cuotas de participación para las nuevas fincas resultantes de la segregación por el mismo quórum.
En el caso de que la comunidad autorice la segregación de la vivienda, en dicha autorización deben entenderse comprendidas todas las obras que sean necesarias para dotar de independencia y funcionalidad a las fincas resultantes (viviendas o locales) como puede ser el acceso a servicios comunes de la finca (agua, calefacción, portero automático, antena…).
