Qué se puede descontar de la garantía y de la fianza de alquiler y qué no

Todas aquellas personas que alquilen un piso están obligadas a pagar una fianza para garantizar el cumplimiento legal del contrato. Es lo que establece el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que añade que éstos deberán abonar el equivalente a un mes de alquiler en concepto de fianza.

La LAU también establece, en el mismo artículo, que cuando las partes hayan dado el alquiler por concluído, la fianza deberá devolverse, siempre que el inquilino haya cumplido con lo establecido en el contrato; de lo contrario, el propietario tendrá derecho a quedarse con una parte o con la totalidad de ésta. Lo mismo sucede con la garantía adicional.

Pero ¿qué sucede si el inquilino no ha cumplido con sus obligaciones? ¿En qué casos y qué podemos descontar de la fianza y de la garantía del alquiler? Lo analizamos desde Fotocasa.

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¿Qué diferencias existen entre la garantía y la fianza de alquiler?

Antes de saber qué podemos o no descontar de la fianza y la garantía del alquiler, debemos conocer detalladamente qué diferencia hay entre cada una de ellas.

La fianza del alquiler es el depósito que el inquilino está obligado a pagar al casero como garantía en caso de que no pague la renta, ocasione desperfectos en el piso, o haga obras sin su permiso, entre otros. Ésta debe entregarse en efectivo en el momento de la firma del contrato, y el propietario debe depositarla en el organismo correspondiente.

La garantía es un pago añadido a la fianza del alquiler y no es obligatoria. Como sucede con la fianza, sirve para garantizar el pago de la renta por parte del inquilino, o los desperfectos que pueda ocasionar. En este caso, el casero puede pedir hasta dos meses al equivalente a un mes de alquiler. Así pues, en total, el propietario podrá solicitar un máximo de tres meses de renta (uno de fianza y dos de garantía adicional).

“Estas garantías sirven para garantizar el buen cumplimiento de las obligaciones arrendaticias de los arrendatarios, no sólo de los impagos de renta, sino de las deficiencias, suministros o cualquier otras obligaciones económicas o de hacer, pactadas en los contratos”, asegura José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler.

“Tanto las fianzas (fianzas legales) como las garantías adicionales (fianzas convencionales) que se pueden exigir a los inquilinos en el arrendamiento de viviendas están reguladas en el artículo 36 de la LAU”, recuerda Zurdo.

En cualquier caso, tanto la fianza del alquiler, que es obligatoria, como la garantía adicional, que es opcional, deben constar en el contrato de alquiler, aunque deben diferenciarse entre sí.

¿Qué es posible descontar de la garantía y la fianza de alquiler?

Como hemos visto, tanto la garantía como la fianza sirven para cubrir posibles impagos de la renta o desperfectos en la vivienda causados por parte del inquilino. También nos cubrirá en el caso de que los inquilinos no cumplan con la duración mínima del contrato (es decir, si abandonan la vivienda antes antes de los seis meses o bien sin avisar con un mes de antelación) o hagan obras y reformas sin el consentimiento por escrito del propietario.

En el caso de que se dé alguno de estos casos, el casero podrá quedarse con la totalidad o una parte de ambas, para pagar las deudas o llevar a cabo las reparaciones necesarias; también como compensación por dejar el inquilino la vivienda antes de tiempo, o para pagar los suministros pendientes o en curso.

El Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler recuerda que “estas garantías tienen el fin de asegurar el cumplimiento de las obligaciones arrendaticias de los inquilinos, pudiendo los arrendadores apropiárselas en caso de que los arrendatarios no cumplan las obligaciones comprometidas en la firma de los contratos de arrendamiento, o al contrario, debiendo devolverlas los arrendadores, si llegaran a cumplirse las obligaciones que garantizan”.

Zurdo también recuerda que “como señala el artículo 1827 del Código Civil, estas garantías cubren no sólo la obligación principal sino todos sus accesorios, incluso los gastos de juicios”.

¿Cómo debe proceder el casero si el inquilino no repara la vivienda?

¿Qué no se puede descontar de la garantía y la fianza de alquiler?

En el caso de que no se dé ninguno de los supuestos expuestos en el punto anterior, el propietario estará obligado a devolver tanto la fianza del alquiler como la garantía adicional.

Si, por ejemplo, en la vivienda ya había ciertos desperfectos o bien éstos se han ocasionado debido al paso del tiempo y no a un mal uso del inmueble, y por lo tanto su reparación le corresponde al propietario, éste no podrá descontarlos de la fianza ni de la garantía.

“Las citadas garantías no se pueden aplicar a los deterioros que presenten las viviendas debidos a un uso normal de las mismas, cuyo desgaste le correspondería asumir sólo a los arrendadores, afirma Zurdo. “Sin embargo, la problemática que plantea la devolución de estas garantías es la acreditación del estado que tenían los inmuebles en el momento del inicio de los arrendamientos y el que tienen cuando se entregan las viviendas”, concluye.

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Asimismo, “también estará prohibido compensar estas garantías con rentas impagadas, porque si esto se consintiera, perderían su finalidad de garantizar el alquiler al vencimiento de los contratos, al haber desaparecido las garantías”, recuerda el Director General de la ANA. En consecuencia, tampoco se podrá descontar el último mes de alquiler a cambio de la fianza.

La LAU no establece expresamente un plazo máximo para devolverla pero, generalmente, el tiempo que se suele tardar es un mes. Respecto a la garantía adicional, el casero dispondrá de un plazo de 30 días desde que se hace entrega de las llaves y se finaliza el contrato de alquiler para devolverla.

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