La ANA detecta prácticas irregulares que vulneran las prórrogas obligatorias a las que tienen derechos los inquilinos

La Agencia Negociadora del Alquiler ha detectado dos prácticas irregulares que utilizan algunos arrendadores para impedir las prórrogas obligatorias a las que tienen derecho los inquilinos en los arrendamientos de viviendas. Según el abogado, José Ramón Zurdo, su origen deviene de la deficiente regulación que hace la LAU al regular en su artículo 9-3 la causa de necesidad.

Este artículo dice lo siguiente:

“ Sin transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desaloje de la vivienda, no hubiera procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo periodo de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años……”

• La primera práctica irregular consistiría en adquirir una vivienda arrendada con el único propósito de una vez subrogado el comprador en el contrato, alegar una necesidad para desvirtuar las prórrogas de los inquilinos.
• La otra práctica irregular para recuperar las viviendas arrendadas en perjuicio de los inquilinos consistiría en alegar una causa de necesidad para desalojar a los inquilinos, residir en las viviendas durante cuatro o cinco meses, y luego venderlas o alquilarlas de nuevo a mayor precio.

Según el abogado, cuando un arrendador vende la vivienda arrendada, la Ley protege a los inquilinos de dos maneras:

1. Ofreciéndoles un derecho de adquisición preferente sobre la vivienda que se quiere vender, salvo que se hubiere renunciado  a él en el contrato,
2. Teniendo que respetar el nuevo comprador el alquiler existente hasta su terminación (prórrogas obligatorias incluidas).

Aunque en ocasiones puede ocurrir que el nuevo comprador tenga en mente en el momento de la adquisición de la vivienda arrendada, otras intenciones para no tener que esperar hasta la finalización del arrendamiento al que se ha subrogado, para recuperar la plena posesión de la vivienda arrendada, y lo haría alegando después de la compra, una causa de necesidad (siempre que pueda acreditarlo y estuviera previsto en el contrato) para poder recuperar anticipadamente la vivienda arrendada en perjuicio de los inquilinos.

Esta manera de actuar según Zurdo, eliminaría, en caso de venta, el derecho a la prórroga obligatoria que tuvieran los inquilinos sobre la vivienda arrendada, teniendo que abandonarla antes de su vencimiento.

La única excepción es que se pudiera acreditar una connivencia fraudulenta entre  el arrendador vendedor y el nuevo comprador, realizada con el fin de intentar desalojar anticipadamente al inquilino, sin tener que esperar al vencimiento del arrendamiento y eso es difícil de demostrar.

En la ANA también hemos detectado como algunos arrendadores utilizan esta deficiente regulación de la Causa de Necesidad, para una vez recuperadas las viviendas a la marcha de los inquilinos, ocuparlas por periodos de tiempo superiores a los tres meses que regula la Ley  y luego al quinto o sexto mes, venderlas o las alquilarlas de nuevo, por precios más altos, sin que se les pueda aplicar ningún reproche porque han cumplido con el tenor literal de lo que prescribe la Ley. 

La única defensa que tendrían los inquilinos para dirigirse contra los arrendadores que actúan de esta manera, es también acreditar una conducta fraudulenta realizada con el fin de resolver anticipadamente los arrendamientos, pero muchas veces ya fuera de las viviendas, no les es fácil acreditarlo o por costes no les interesa hacerlo.