España se consolida como destino de inversión inmobiliaria residencial en Europa

La proptech Clikalia ha presentado hoy en Madrid su informe ‘Claves del sector residencial 2024’, un estudio que parte de un detallado análisis de 2023, un año marcado por la incertidumbre en el sector inmobiliario, para proporcionar una visión exhaustiva del panorama del año actual. 

Dirigido y coordinado por la Head of Advisory de Clikalia, Xandra López Gurruchaga, el informe ofrece conclusiones sobre el mercado residencial actual en España, entre ellas la necesidad imperiosa de rehabilitar el parque inmobiliario de segunda mano para poner en el mercado vivienda de calidad en los núcleos urbanos con escasez de suelo para obra nueva. También muestra la consolidación del país como un destino de inversión inmobiliaria residencial atractivo en Europa pese a algunos desafíos recientes. 

España, mercado de riesgo bajo 

En el contexto internacional, España destaca como un mercado inmobiliario de riesgo bajo, un análisis respaldado, entre otras, por la evaluación del Fondo Monetario Internacional (FMI). Así, este reconocimiento respalda la posición del país como uno de los destinos clave para la inversión residencial en Europa. 

El informe de Clikalia revela que España continúa atrayendo inversores extranjeros, con un 20% de todas las transacciones de viviendas realizadas por este grupo. Entre los mercados de origen destacan el Reino Unido, Alemania y Francia. 

Madrid y Barcelona se consolidan, además, como dos de las diez ciudades europeas más atractivas para la inversión residencial. 

Aunque España ha mantenido su atractivo, el informe muestra que la entrada en vigor de la Ley de la Vivienda en mayo de 2023 llevó a los inversores institucionales a adoptar una postura cautelosa, evaluando el impacto de la nueva legislación en los distintos territorios. 

Indicadores del mercado residencial en 2023 

En lo que se refiere a transacciones en el mercado residencial, el informe de Clikalia destaca que, a pesar de una moderación respecto a 2022, el volumen en 2023 (hasta el tercer trimestre) se situó un 50% por encima de 2015. 

Entre enero y noviembre de 2023, en España se transaccionaron 550.215 viviendas, una cifra que evidencia una ralentización derivada del endurecimiento de las condiciones hipotecarias. El cuarto trimestre del año mostró un cambio de tendencia significativo, con un crecimiento mensual del 4% y 2% en octubre y noviembre, respectivamente. 

Respecto a los precios, al contrario de la tendencia en otros países europeos, la escasez de oferta en España los mantiene tensionados. A fecha septiembre de 2023, el valor tasado de la vivienda mostraba un crecimiento interanual del 4,2%, con un aumento del 4% en vivienda de segunda mano y un 6,6% en vivienda nueva. 

“España vive una escasez crónica de vivienda disponible. Aunque existe un stock de más de 450.000 viviendas de obra nueva, la mayoría es stock sin absorber de la fiebre promotora previa a la crisis de 2008, no está donde hace falta.”, sostiene Xandra López Gurruchaga. “Así, la vivienda de segunda mano emerge como alternativa a la obra nueva en los núcleos urbanos, pero requiere ser renovada por su antigüedad. Con una tasa de renovación actual muy baja, 25 veces por debajo de Francia, la rehabilitación emerge como una necesidad imperiosa”. 

En lo que se refiere al alquiler, la falta estructural de stock para alquiler mantiene las rentas al alza, superando el esfuerzo de la compra en los últimos años. Mientras la tasa de esfuerzo para el pago de la hipoteca ha mostrado un ajuste del -3,2% en el tercer trimestre de 2023, la tasa de esfuerzo para el alquiler se sitúa en un 37%, lo que evidencia el gran desafío en este segmento. 

Respecto a los niveles de endeudamiento de las familias, el informe muestra que se mantienen saludables, con una penetración de hipotecas alrededor del 60% de las transacciones inmobiliarias y un loan to value (LTV) medio entre el 62% y el 65% desde mediados de 2022 a finales de 2023. 

Perfil del comprador 

El informe de Clikalia destaca además cambios en el perfil del comprador, con el tamaño medio de las familias disminuyendo y un aumento en la proporción de jóvenes que aún viven con sus padres. La necesidad de 9,3 años de ahorros para comprar una vivienda promedio se traduce en grandes desafíos, especialmente en ciudades como Madrid y Barcelona. 

El informe muestra que los compradores extranjeros han contado con un perfil de cliente con mayor capacidad financiera y menor sensibilidad a los altos tipos de interés, capaces por tanto de hacer frente a precios más altos. De media, los compradores extranjeros pagaron un 33% más que los españoles en 2023. 

Franceses, ingleses y alemanes fueron los mayoritarios entre los extranjeros, con un 25% de las transacciones registradas en 2023. Los compradores extranjeros, en general, son además más proclives a las operaciones al contado. 

Entre los compradores extranjeros, destaca además la creciente presencia de residentes en España, ganando peso los marroquíes, rumanos, ucranianos y ecuatorianos.