Normativas de viviendas de alquiler vacacional por ciudad

Como su nombre indica, el alquiler vacacional, también conocido como alquiler turístico, es aquél que no se destina a vivienda habitual y permanente de los inquilinos; es decir, su uso es para un tiempo determinado y relativamente corto, como la época de vacaciones. Es decir, tiene fines vacacionales.

A diferencia del alquiler de viviendas tradicional, que tiene una duración determinada, que está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y que tiene como objetivo que los inquilinos se establezcan en estos inmuebles de forma más o menos permanente, en el alquiler vacacional o turístico las estancias no pueden superar los 31 días.

Pero ¿cómo funcionan los alquileres vacacionales o turísticos? ¿Existe una normativa generalizada o cada ciudad o comunidad autónoma tiene su propia legislación? Lo descubrimos en este artículo de Fotocasa.  

Aumenta la intención de dedicar a alquiler vacacional la vivienda que se compra

Normativa general de viviendas de alquiler vacacional 

El alquiler vacacional tiene una normativa específica y muy distinta a la de los alquileres tradicionales. Se caracteriza por:

Duración del alquiler vacacional

En los alquileres vacacionales las estancias no pueden superar los 31 días. Si lo hacen se considera que son alquileres de temporada, cuya duración va desde los 32 días hasta los once meses.

Finalidad del alquiler vacacional

El propietario que invierte en una vivienda para destinarla al alquiler vacacional cede su inmueble para que pueda ser utilizado con fines vacacionales, durante un máximo de 31 días. Por ello, la vivienda deberá estar perfectamente acondicionada y amueblada para tal fin.

Legislación del alquiler vacacional 

La legislación del alquiler vacacional está sujeta a la normativa reguladora de la actividad turística, por lo que su legislación variará de una comunidad autónoma a otra. De hecho, en algunas comunidades autónomas las viviendas turísticas deben inscribirse en el Registro de Turismo, ya que deben contar con la tenencia de una licencia turística.

Normativa de viviendas de alquiler vacacional por ciudades

Antes de entrar en detalle, es importante mencionar que si bien cada comunidad autónoma tiene la potestad de establecer su propia normativa para regular los alquileres vacacionales, sus respectivos municipios también podrán hacerlo.

Así, si por ejemplo, tenemos un piso turístico en Barcelona, deberemos cumplir con la normativa del alquiler vacacional en Cataluña y con la regulación propia establecida en Barcelona. Eso sí, la normativa autonómica siempre estará por encima de la municipal. Veamos cuáles son las más destacables.

Alquiler vacacional en Barcelona

Tanto la Generalitat como el Ayuntamiento de Barcelona llevan años intentando frenar la concesión de licencias turísticas en la Ciudad Condal, dado que aseguran que hay un exceso de viviendas de alquiler vacacional. Por ello, la concesión de nuevas licencias turísticas es prácticamente nula en Barcelona.

La legislación aplicable a los pisos turísticos en Barcelona actualmente es el Plan Especial Urbanístico de Alojamiento Turístico (PEUAT), que vela porque los alojamientos de este tipo se distribuyan de forma adecuada por la ciudad, además de regularlos.

Tanto en Barcelona como en el resto de municipios catalanes las viviendas turísticas deben inscribirse en el Registro de Turismo, y disponer de una licencia turística, sin la cual no serán legales. deben ser los ayuntamientos los que tengan que autorizar este tipo de viviendas como usos del suelo y del patrimonio edificado

Alquiler vacacional en Madrid

Como sucede con la de Barcelona, la normativa de viviendas de alquiler vacacional en Madrid es bastante estricta, para garantizar la seguridad y calidad de todas ellas. De hecho, en octubre del año pasado el Ayuntamiento de Madrid anunció que en los próximos meses lanzará una nueva regulación para este tipo de inmuebles.

Y es que, según explicó, después de que el Gobierno de la Comunidad de Madrid haya endurecido la normativa a la hora de conceder licencias, mediante el Plan Especial de regulación del uso de servicios terciarios en la clase de Hospedaje (PEH), “muchos propietarios operan al margen de la legalidad”. El alquiler vacacional en Madrid está regulado en la Comunidad de Madrid mediante: Decreto 79/2014, de 10 de julio.

Alquiler vacacional en Valencia

Para considerarse legales, las viviendas vacacionales deben estar situadas por encima de comercios y oficinas, y por debajo de inmuebles de uso residencial. Dicho de otra manera: no está permitido que se encuentren al mismo nivel que los pisos residenciales.

Además, en ningún caso pueden destinarse más de la mitad de los inmuebles de un edificio al alquiler vacacional. Actualmente, la concesión de licencias en esta ciudad está congelada, a la espera de una posible nueva normativa. El alquiler vacacional en Valencia está regulado en la Comunidad Valenciana mediante: Decreto 10/2021, de 22 de enero.

Alquiler vacacional en Palma de Mallorca

Palma de Mallorca es una de las pocas ciudades en las que se ha prohibido el alquiler vacacional en viviendas que no fueran viviendas aisladas, chalets o casas unifamiliares. En 2021 esta medida fue anulada por el Tribunal Superior de Baleares, y vuelve a ser legal.

Eso sí, los propietarios que quieran destinar sus viviendas a esta actividad deberán contar con una autorización de la Consejería de Turismo y con un número de registro; de lo contrario deberán pagar multas de hasta 40.000 euros. El alquiler vacacional en Palma de Mallorca está regulado en Baleares mediante: Ley 6/2017, de 31 de julio.

Alquiler vacacional en Bilbao

Si bien en Bilbao el alquiler de viviendas turísticas está permitido, existen zonas en las que existen restricciones. Hablamos, por ejemplo, del Casco Antiguo de la ciudad, donde sólo puede haber pisos turísticos en las primeras plantas, y uno único, en todo el edificio.

Además, la ordenanza municipal establece que estas viviendas deben contar con salón, comedor (o salón-comedor), cocina y una habitación, como mínimo; es decir, no podrán ser de un sólo ambiente. Todas deberán inscribirse en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi y en el Registro de la Propiedad, donde se deberá dejar constancia de que “el inmueble o una parte de él queda afecto a uso turístico”. El alquiler vacacional en Bilbao está regulado en el País Vasco mediante: Decreto 101/2018, de 3 de julio.

Alquiler vacacional en Málaga

A mediados del año pasado el Ayuntamiento de Málaga anunció que tiene la intención de regular todavía más las viviendas turísticas, especialmente en aquellas zonas en las que haya una “densidad excesiva”. Y así lo ha hecho.

En febrero de este año publicó la nueva normativa que regula las viviendas de uso turístico, que modifica la anterior y que incluye un listado de requisitos que deben tener los pisos turísticos en Málaga, entre los que destacan: que “tendrán que tener una superficie mínima de 14 metros cuadrados por plaza, nunca serán menores de 25 metros cuadrados en su conjunto y los cajetines para llaves y candados nunca podrán ubicarse en el mobiliario de la vía pública”.

Además, deberán estar inscritos en el registro de la Consejería de Turismo, mediante una declaración jurada que debe obedecer al ordenamiento municipal. Serán los respectivos ayuntamientos quienes autoricen o no su actividad. El alquiler vacacional en Málaga está regulado en Andalucía mediante: Decreto 28/2016, de 2 de febrero.

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