Seis claves para heredar una vivienda en España y no fracasar en el intento

Heredar una vivienda en España conlleva diversas consideraciones que van más allá de la emotividad del legado. Aspectos legales y fiscales, decisiones estratégicas inmobiliarias y la resolución de posibles conflictos entre herederos son elementos importantes que merecen atención y que suelen generar incertidumbre entre los nuevos propietarios.

La agencia inmobiliaria premium Evernest ha elaborado un documento informativo que analiza las claves para una gestión exitosa de la herencia de una propiedad inmobiliaria en España.

Recopila toda la documentación necesaria

A la hora de heredar una vivienda, es necesario cambiar la titularidad de la misma, siguiendo una serie de trámites preestablecidos, que pasan por contar con el documento para el cambio de titularidad de la vivienda, el Certificado de Defunción, el Certificado de Actos de Última Voluntad, que también es necesario solicitarlo para cuando acabamos de heredar, ya que incluye la información sobre los herederos, y que no se puede solicitar hasta que hayan transcurrido 15 días hábiles desde la fecha del fallecimiento, y la escritura de aceptación de la herencia, que no es obligatoria pero sí resulta muy recomendable a efectos de seguridad jurídica, por ejemplo, en el caso de un piso heredado por varios hermanos. 

Atiende a las cuestiones fiscales: un laberinto autonómico

Heredar un piso difiere significativamente según la comunidad autónoma, debido al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que varían según cada territorio, ya que las reducciones y bonificaciones son tan reducidas en algunas regiones, donde el pago es prácticamente simbólico, como en Andalucía, Madrid, Cantabria, Canarias, Murcia, Castilla y León y la Comunidad Valenciana, mientras que en otras el esfuerzo tributario es considerablemente más elevado. Es fundamental entender estas diferencias para planificar adecuadamente la gestión de la herencia de un inmueble, así como tener en cuenta que la ley que aplica en cada caso es la de la comunidad donde residía de forma habitual el fallecido.

Además del gasto derivado por este tributo, los herederos deben contemplar los gastos de notaría, así como el impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, también conocido como plusvalía municipal, que se calcula sobre la revalorización del terreno, desde la adquisición hasta la transmisión, y que puede generar una carga económica significativa. No obstante, el nuevo propietario tiene la posibilidad de solicitar una prórroga de seis meses para abonar esa plusvalía, hasta un plazo máximo de un año.

Desde noviembre de 2021, por un cambio en la legislación, el heredero también tendrá que pagar la plusvalía municipal por la venta de un piso heredado, aunque el plazo sea de menos de un año entre una operación y otra.

En cuanto al IRPF, hay que aclarar que los pisos heredados no tributan en la renta en el momento de recibirlo, sino que su pago recae sobre quien transmite el bien. Si el nuevo propietario lo pone en alquiler o venta a posteriori, tendría que acometer el pago del IRPF por los rendimientos que hayan generado esas operaciones.

Ojo si estás ante un caso de herencia “no forzosa”

Hay que tener en cuenta que existen diferentes grados de parentesco, divididos en diferentes grupos. Entre los “no forzosos” se encuentran los del Grupo 2, para descendientes y adoptados mayores de 21 años, cónyuges, ascendientes y adoptantes, Grupo 3, para hermanos, tíos y sobrinos, y Grupo 4, para primos y otros grados más distantes de parentesco.

En el caso de los herederos no forzosos, hay que tener en cuenta que, dependiendo la comunidad autónoma, desaparecen muchas de las reducciones que aplican en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, por lo general, las obligaciones tributarias se elevan más allá de las aplicables para descendientes directos.

No es lo mismo heredar que recibir como donación

A la hora de revisar las obligaciones fiscales cuando se recibe un inmueble, es fundamental tener en cuenta que no es lo mismo heredar una vivienda, procedente de un dueño que ha fallecido, a recibirla como una donación en vida, donde una persona cede a otra la titularidad de un inmueble. A diferencia de lo que ocurre en el caso de las herencias, las donaciones se deben abonar en el lugar en el que esté localizado el inmueble, lo que suele ser uno de los elementos para tomar una decisión de herencia o donación en vida. En líneas generales, las donaciones son más habituales porque presentan mayor flexibilidad e incluso la posibilidad de revocación.

En cuanto al impuesto sobre la Renta, su pago recae sobre quien transmite el bien, por lo que en caso de donación con plusvalía, se deberá declarar la ganancia patrimonial en la Renta.

Si tienes pensado vender, acomete pequeñas reformas para revalorizar el inmueble

Ante la complejidad de gestionar una herencia inmobiliaria, es bastante frecuente que los herederos consideren la opción de poner la vivienda a la venta o en alquiler, lo que simplifica la materialización de la herencia y facilita la distribución equitativa del patrimonio resultantes. Sin embargo, la decisión puede generar conflictos si no hay un testamento claro o no existe consenso entre los herederos, llevando a disputas legales que requieren intervención judicial.

En el caso de vender, es recomendable contar con asesoramiento profesional para evaluar el estado de la vivienda. En muchas ocasiones, en especial cuando la propiedad ha estado ocupada por personas mayores, realizar pequeñas mejoras puede aumentar su atractivo para potenciales compradores, como aplicar una nueva capa de pintura o corregir problemas en los suelos, renovar los baños o la cocina, lo que contribuirá a incrementar el valor del inmueble, en muchas ocasiones por encima del coste de la propia reforma.

Cómo gestionar cuando un heredero quiere quedarse con la vivienda y el resto no

En ocasiones, el cálculo del valor de la vivienda supone un conflicto entre familiares, por la disparidad de criterios, por lo que la solución pasa por acudir a un tasador profesional objetivo. Una opción es optar por evitar el problema y otorgar la propiedad al descendiente interesado y compensar al resto con bienes por un valor similar, cuando eso sea posible, según cada circunstancia familiar.

En todo caso, es fundamental tener en cuenta que la legislación de nuestro país establece que aquellos herederos que quieran mantener la casa frente a los que quieren vender tienen derecho de adquisición preferente frente a terceros.

Óscar Larrea, vicepresidente senior de Evernest España, explica que la “herencia de una vivienda en España es un viaje que va más allá de la nostalgia; implica navegar por el complejo entramado fiscal de nuestro país y tomar decisiones estratégicas para asegurar una transición correcta. En este escenario, la clave es contar con asesoramiento profesional, tanto para las cuestiones legales y fiscales, así como antes de tomar la decisión de vender o alquiler el inmueble, puesto que una determinada estrategia podrá evitar cualquier problema y optimizar la gestión desde el punto de vista financiero”.