Contratos de alquiler temporal para eludir la Ley de Arrendamientos Urbanos

Actualmente y tras la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda -la Ley de Vivienda-, se ha registrado un aumento considerable de denuncias por parte de inquilinos que afirman haber sido víctimas de un fraude de ley respecto a su contrato de alquiler.

Entre estas denuncias se encuentran aquellas donde los inquilinos firman contratos de arrendamiento temporales sin ser informados respecto a esta temporalidad, con el objetivo de poder eludir la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Para poder determinar cuáles de estos casos se firman en fraude de ley, es necesario poder determinar la diferencia entre los contratos de alquiler de vivienda permanente y aquellos que son destinados a viviendas para un uso distinto, tal y como hacemos a continuación.

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¿Qué diferencias hay entre un contrato de alquiler de vivienda habitual y uno de alquiler temporal?

Con el objetivo de que el arrendador no pueda aprovecharse de la necesidad del arrendatario para firmar un contrato de alquiler que pretenda eludir la Ley de Arrendamientos Urbanos, el Tribunal Supremo se ha pronunciado en diversas sentencias.

Asegura que “la calificación del contrato es la inclusión del mismo en un tipo determinado, la averiguación de su naturaleza y de la normativa que le es aplicable: es precisa una previa interpretación para llegar a la correcta calificación del contrato, la cual está por encima de las declaraciones e incluso de la voluntad de los sujetos: los contratos son lo que son y no lo que las partes digan«.

Esto quiere decir que no basta con que las partes pacten un contrato de arrendamiento temporal, sino que la naturaleza de este contrato y el contenido del mismo deben ser coherentes con la calificación que las partes le están dando.

Así, un contrato de alquiler temporal será aquel en el que se puede demostrar el motivo y tiempo concretos de esa temporalidad. De esta manera, quedará claro que la finalidad de ese contrato es poder residir de forma temporal en un lugar que no es el de la residencia habitual de la persona.

El contrato de arrendamiento de temporada es aquel que no satisface la demanda de una vivienda permanente por parte del inquilino, sino que se utiliza para cubrir una necesidad de vivienda específica de carácter temporal, como pueden ser unas vacaciones, un trabajo con fecha de finalización, una temporada de estudios, etc.

Esta tipología de contratos está regulada en La Ley de Arrendamientos Urbanos como arrendamientos para uso distinto del de vivienda, en los que se incluyen por ejemplo los alquileres de locales y que, a diferencia de los arrendamientos de vivienda, se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la LAU y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Desde un punto informativo, y al objeto de dotar de mayor protección jurídica tanto a los inquilinos como a los propietarios que formalizan un contrato de arrendamiento actualmente, sería necesario ampliar lo ya dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos para diferenciar perfectamente ambas tipologías de contratos y conocer cuándo estamos ante un arrendamiento de temporada.

¿Cómo será la nueva regulación de los alquileres de temporada del Gobierno?

¿Cómo ofrecer una mayor protección jurídica a los inquilinos en los alquileres temporales?

Por ejemplo, con la creación de un artículo concreto en la ley que desarrolle esta tipología contractual en la que se fijen unos mínimos imprescindibles y que va en consonancia con los pronunciamientos del Tribunal Supremo en esta materia:

Determinar la circunstancia de la temporalidad del contrato 

Esto significa que aquellos contratos de arrendamiento que no especifiquen nominalmente que son para uso distinto a vivienda, que no establezcan la causa de la temporalidad, no podrán ser considerados como contratos de arrendamiento temporal y, por lo tanto, quedarán sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos como vivienda habitual.

Establecer la duración que tendrá el arrendamiento 

Si es cierto que la duración de esta tipología es abierta, no tienen un límite máximo o mínimo de duración del contrato, sino que lo relevante es el motivo de temporalidad.

¿Cuál es la duración mínima del contrato de alquiler?

Demostrar que el domicilio permanente del inquilino es diferente al de la vivienda alquilada

La necesidad de la existencia de un domicilio permanente del arrendatario diferente a la vivienda que ha sido arrendada. De esta manera, se podrá establecer los requisitos necesarios a tener para formalizar sin riesgos un contrato de arrendamiento de temporada, sin que haya dudas de que se pueda tratar de un contrato de arrendamiento de vivienda permanente y quedará sujeto a la normativa de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Dotar a las administraciones públicas la potestad de controlar estos alquileres

Por último, una de las cuestiones a tener en consideración para hacer cumplir lo expuesto, sería dotar a las administraciones públicas, y en concreto a los organismos de vivienda de las comunidades autónomas correspondientes, de los medios necesarios para poder controlar que se cumplen con los requisitos necesarios para formalizar arrendamientos de temporada.

Así, si podrían establecer sanciones con el objetivo de salvaguardar los derechos de los inquilinos en esta materia y la posibilidad de dotar a la administración públicas de potestad sancionadora en los casos que no cumpla la ley o se formalicen contratos de temporada en fraude de ley para eludir la protección de la LAU.

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