Cómo funciona la subida del precio del alquiler en locales

El mercado del alquiler ha sufrido importantes cambios en el último año debido a la aprobación de la Ley de Vivienda, hace poco más de seis meses. Como hemos analizado en varias ocasiones desde Fotocasa, esta normativa regula y limita las subidas de los precios del alquiler en las zonas tensionadas de nuestro país.

De hecho, con la nueva ley de vivienda, el IPC ya no se usa para actualizar los precios de los alquileres de inmuebles; así, durante 2023 y 2024 se han pactado unos incrementos máximos -del 2% y el 3%, respectivamente- y se espera que para 2025 se cree un nuevo índice de actualización del alquiler, aún por determinar.

¿Cómo funciona la actualización del precio del alquiler con el IRAV?

Pero ¿qué sucede con el alquiler de los locales? ¿Se rigen también por la Ley de Vivienda o no? Desde Fotocasa desgranamos cómo funciona la subida del precio del alquiler en locales y qué normativa los regula.

¿Qué normativa regula los alquileres de locales?

La Ley de Arrendamientos Urbanos es la que regula el alquiler de locales comerciales, así como lo hace con el de las viviendas, aunque de forma distinta, como analizamos a continuación

En primer lugar, porque el alquiler de locales comerciales se considera para uso distinto al de la vivienda, por lo que su normativa también lo es. Y es que éstos sirven para desarrollar actividades profesionales, comerciales, educativas o industriales. Generalmente se usan para fines lucrativos.

Qué dice la ley sobre los alquileres de locales

Aunque, como decimos, el alquiler de los locales se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos, existen algunas diferencias en comparación con el alquiler de vivienda habitual, que deben quedar plasmadas en el contrato, igual que el resto de las cláusulas del alquiler. De esta manera tanto el propietario como el inquilino quedarán protegidos por ley.

El artículo 4 de la LAU establece que “los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.”

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Cómo funciona la actualización del precio del alquiler en locales

La subida anual del precio del alquiler en los locales será la que se regule a través de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Esta normativa indica que la renta que el inquilino de un local deberá abonar será la pactada entre las partes.

Así, en el contrato de alquiler se deberá indicar el precio del alquiler que el inquilino le pagará al propietario, así como la cláusula de actualización del precio anualmente que generalmente será la del IPC, que es la que regía los contratos de viviendas antes de la limitación actual.

Por lo tanto, si en el contrato se especifica que se actualizará el precio, la subida del precio del alquiler en locales se realizará cada vez que el contrato cumpla un año (si firmamos en febrero, cada febrero se subiría el precio). Además, para que sea válido, se debe avisar al inquilino de la subida con, al menos, un mes de antelación.

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Entrega de dos meses de fianza de alquiler de locales

En el caso de los locales comerciales la Ley de Arrendamientos Urbanos estipula que todos los inquilinos están obligados a pagar al propietario el equivalente a dos meses de alquiler en concepto de fianza para garantizar el cumplimiento legal del contrato de arrendamiento. Además de la fianza, las partes podrán pactar la entrega de una garantía adicional o un aval del alquiler.

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Posibilidad de subarrendar el local sin permiso del propietario

En el caso del alquiler de inmuebles, la cesión y el subarriendo parcial -nunca total- por parte del inquilino sólo se podrán realizar con el consentimiento del propietario.

En el caso de los locales la normativa es distinta. La LAU establece, en su artículo 32 que “cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador”

Sin embargo, en este caso, en su mismo artículo, la LAU determina que “el arrendador sí podrá elevar la renta entre un 10 % y un 20 %. También podrá recurrir a esta elevación de la renta en caso de fusión, transformación o escisión del arrendatario”.

Es importante mencionar que cuando se adquiere un local comercial para convertirlo en vivienda, en cuyo caso la finalidad será la de uso residencial y, en consecuencia, la normativa que se aplicará será la misma a la de los inmuebles.

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