Si vendo un piso para comprar otro, ¿pago plusvalía?

A la hora de vender una vivienda, uno de los impuestos más significativos que hay que abonar es la plusvalía municipal, también conocida como Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

Existen varias situaciones en las que los que los contribuyentes están obligados a pagar esta tasa de carácter municipal: al vender una vivienda o al recibir una herencia patrimonial o una donación. Sin embargo, muchos dudan acerca de si existe una exención de pago cuando se vende un piso para comprar otro.

¿En qué consiste la plusvalía municipal?, ¿es obligatoria si se vende una vivienda para comprar otra?, ¿en qué momento se abona?, ¿quién está exento de pagar plusvalía?, ¿cómo se calcula? Desde Fotocasa, damos las respuestas a las preguntas más frecuentes sobre este tributo aplicado por los ayuntamientos.

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¿Qué es la plusvalía municipal en una venta de vivienda?

La plusvalía municipal es un impuesto cedido a los ayuntaientos que grava el incremento del valor de los terrenos urbanos en el momento que se transmiten. En función de dónde se encuentre el inmueble, al ser un tributo de carácter municipal, el importe a pagar varía según el coeficiente aplicado para el cálculo de la plusvalía y el valor catastral de la propiedad.

Como novedad, desde la aprobación del Decreto-ley 26/2021, quienes venden, heredan o reciben una donación de vivienda ya no deben abonar la plusvalía municipal si no han obtenido ganancias con la venta o transmisión. Sin embargo, desde entonces, sí se gravan las plusvalías generadas en transmisiones realizadas en menos de un año, es decir, operaciones de compraventa que pueden tener un carácter especulativo.

Si vendo para comprar otra casa, ¿debo pagar plusvalía?

En este caso, aunque sí podrías estar exento de pagar impuestos por la venta como el IRPF si cumples ciertos requisitos (la vivienda en venta es ser tu residencia habitual y reinvertes todas las ganancias en la nueva propiedad), al vender un piso para comprar otro deberás abonar la plusvalía municipal si existe ganancia patrimonial.

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Hasta noviembre de 2021, si vendías una vivienda a pérdidas (el suelo no ganaba valor a lo largo del tiempo) estabas igualmente obligado a abonar el impuesto.

Desde la aprobación del Decreto-ley 26/2021, el supremo sentenció que el vendedor está exento de pagar la plusvalía municipal si no obtiene beneficios, por lo que todas las operaciones, se realicen en uno, dos o tres años, están exentas de esta tributación fiscal de carácter municipal siempre que se demuestren las pérdidas.

¿Quién puede beneficiarse de las deducciones en la plusvalía?

Además de la exención del pago del impuesto al vender o transmitir una vivienda a pérdidas (no obteniendo beneficios patrimoniales), existen otras situaciones en las que no debe abonarse la plusvalía municipal:

• Cuando el inmueble es considerado históricoartístico.
• Cuando se realiza una dación en pago de la hipoteca para cancelar las deudas.

Algunos ayuntamientos establecen bonificaciones de hasta el 95% en el pago de la plusvalía para los herederos en línea directa (ascendientes, descendientes, cónyuges, inscritos como pareja de hecho…). Antes de proceder a abonar el tributo, es conveniente informarse en el ayuntamiento en el que se encuentre la propiedad sobre las bonificaciones y deducciones disponibles.

¿En qué momento se paga la plusvalía municipal?

En función del tipo de transmisión, los plazos para el pago de la plusvalía municipal son distintos:

• Pago de la plusvalía por venta de inmueble. En caso de tener que pagar la tasa por haber vendido una vivienda y haber obtenido ganancias patrimoniales con la venta, el abono del tributo debe realizarlo el vendedor de la propiedad en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la compraventa.
• Pago de la plusvalía por herencia de vivienda. Si se transmite una vivienda heredada, los herederos deberán abonar el importe del impuesto en un plazo de seis meses desde la fecha de fallecimiento del anterior titular de la vivienda.
• Pago de la plusvalía por donación. Cuando se transmite un inmueble por donación, quienes la reciben deben pagar la plusvalía municipal en un plazo de 30 días hábiles desde que se formaliza el trámite.

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¿Cómo calcular la plusvalía municipal?

Ahora bien, ¿cómo saber cuánto te toca pagar de plusvalía municipal tras haber vendido una propiedad? Descubre, gracias a la calculadora de plusvalía Fotocasa, a cuánto asciende el importe de la tasa según el valor de la ganancia patrimonial:

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