Diferencias entre el valor catastral y el valor de referencia de una vivienda

Cuando se trata de propiedades e impuestos en España, el valor catastral y el valor de referencia se vuelven términos que no se pueden pasar por alto. Estos indicadores, gestionados por el Catastro y dependientes del Ministerio de Hacienda, son fundamentales en el cálculo de impuestos y la valoración de propiedades, pero cada uno desempeña un papel distinto y están regulados de forma diferente. 

¿Pero qué son exactamente? ¿Cuál es la diferencia entre valor catastral y valor de referencia? ¿Cómo afectan a tus obligaciones fiscales? Desde Fotocasa explicamos todos los detalles para evitar la confusión entre ambos conceptos.

¿A qué impuesto afecta el valor catastral y cómo se calcula?

Si alguna vez te has preguntado sobre el valor de una propiedad, seguramente has escuchado mencionar el Catastro. Este organismo público, que depende del Ministerio de Hacienda, contiene toda la información sobre los inmuebles, incluyendo su valor de referencia catastral. Esta información desempeña un papel fundamental en el cálculo de impuestos como el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), ya que sirve como punto de referencia.

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Uno de los datos más importantes que se encuentra en el Catastro en relación con cada propiedad es su valor catastral. Este valor es un indicador administrativo que sé establece considerando diversas características objetivas de cada inmueble. Aunque son las autoridades locales las que definen estos criterios, algunos de los elementos más importantes incluyen:

• La ubicación del inmueble, las características urbanísticas que influyen en el suelo y su capacidad para la producción.
• Coste de construcción, incluyendo materiales, honorarios profesionales y tributos asociados, así como la calidad y antigüedad de las edificaciones.
• Los gastos de producción y los beneficios empresariales en casos de promoción inmobiliaria.
• Condiciones del mercado, como el valor del suelo, el valor de la construcción y otros factores relevantes.

Es importante destacar que, en general, aunque el valor catastral puede cambiar, no puede exceder el valor de mercado y, para garantizar esto, se establece un coeficiente de referencia del 0,5 que se actualiza periódicamente.

Para mantener actualizados los valores de referencia catastrales, se permite su actualización anual mediante coeficientes aprobados en las Leyes de Presupuestos Generales del Estado. Esto asegura que los valores reflejen de manera más precisa los cambios en el mercado inmobiliario y las condiciones económicas. 

¿Qué es el valor de referencia y a qué impuestos afecta?

El valor de referencia se establece por la Dirección General del Catastro después de analizar los precios de todas las ventas de propiedades que se hacen de manera oficial a través de un notario. Lo hacen al considerar los detalles específicos de cada propiedad según los registros en el Catastro.

Es esencial saber que este valor de referencia no puede ser más alto que el valor de mercado real de la propiedad. Para asegurarse esto, se aplica un factor de reducción para calcularlo. Además de su importancia descriptiva, este valor también se utiliza para determinar la base imponible en impuestos como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), Actos Jurídicos Documentados (AJD) o el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) cuando se trata de comprar, vender o heredar una propiedad.

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Cambios en la declaración de compraventa de inmuebles desde enero de 2022

A partir del 1 de enero de 2022, se implementaron cambios en los impuestos al comprar o heredar una vivienda en España. Antes de esta fecha, la base imponible se basaba en el valor real del inmueble, lo que a menudo generaba disputas entre los contribuyentes y la Agencia Tributaria.

Sin embargo, con la introducción del valor de referencia, se simplificó en gran medida este proceso. No obstante, solo afecta a quien adquiera un inmueble a partir de su entrada en vigor, el 1 de enero de 2022.

Ahora, a menos que el contribuyente declare haber pagado más por la propiedad que el valor de referencia, este último se convierte en el valor mínimo sujeto a tributación. Esto elimina la necesidad de tasaciones periciales, ya que el valor de referencia se conoce de antemano tanto para el interesado como para la administración.

Para aquellas personas que el valor de referencia no sea correcto, aún existe la posibilidad de impugnarlo. Esto se puede hacer mediante una tasación pericial contradictoria realizada por un técnico competente, quien puede argumentar que, por diversas razones, el valor de referencia no es preciso y debería ajustarse a un valor diferente.

Ejemplo práctico: conocer el valor de referencia de una vivienda

Para comprender mejor el valor de referencia, realicemos un ejemplo práctico y real de una vivienda en España. En este caso hablaremos de una casa ubicada en Madrid, concretamente en Gran Vía.

Para obtener el valor de referencia de un inmueble, el primer paso es consultar los inmuebles en la sede electrónica del catastro. Puedes realizar esta búsqueda de diversas maneras, ya sea a través de la dirección, por polígono o parcela, por coordenadas, mediante el código de referencia o mediante el código de referencia única (CRU). Una vez localizado el inmueble, deberás obtener el código de referencia catastral.

Con el código de referencia catastral en tu poder, procede a consultar el valor de referencia catastral, en la sección correspondiente de la plataforma. Para ello, deberás identificarte (ya que hay datos a los que solo podrán acceder el titular catastral y las personas o entidades autorizadas) con DNI o con clave permanente. Una vez que hayas ingresado, mete el valor catastral y obtendrás el valor de referencia.

En este ejemplo práctico, el valor de referencia de una vivienda ubicada en la calle Gran Vía de Madrid da un valor de 2.809.571,86 €, y con este valor se podrán calcular los impuestos correspondientes.

Calcular el valor de una vivienda en venta y comprender cómo impactan directamente en la carga tributaria de cualquier persona que compra, vende o hereda en España, es esencial para tener controlados los gastos asociados. El valor catastral y el valor de referencia juegan un papel fundamental en la carga tributaria y pueden tener un efecto significativo en la cantidad de dinero a pagar.