Cuánto tiempo tiene el casero para reclamar desperfectos en la vivienda

Dejar la vivienda tal y como estaba antes de finalizar el contrato de alquiler es una de las principales obligaciones que tiene el inquilino. Si no es así, el casero estará en pleno derecho de quedarse con la fianza del alquiler para cubrir los posibles desperfectos que haya ocasionado en el inmueble.

Pero ¿tiene el casero un tiempo determinado para reclamar estos desperfectos en la vivienda? Y no sólo eso, ¿qué se consideran “desperfectos” causados por el inquilino? En este artículo de Fotocasa repasamos qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) al respecto.

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¿Qué se consideran desperfectos en una vivienda de alquiler?

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que “Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”. Es decir, según la ley, el inquilino deberá hacerse cargo de todas aquellas averías ocasionadas por el uso diario del inmueble y, por ende, su desgaste.

Y no sólo de las averías o desperfectos. Si el inquilino decide hacer ciertos cambios en el inmueble -además de contar con el consentimiento por escrito del casero-, deberá devolverla tal y como estaba cuando la alquiló, a no ser que el propietario diga lo contrario. Así, por ejemplo, si el inquilino decide pintar el piso, hacer agujeros en la pared o cambiar algunas lámparas, entre otros, deberá volver a dejarlo igual que estaba antes de dichos cambios.

Por su parte, “el casero deberá hacerse cargo de todas aquellas reparaciones necesarias para mantener el inmueble en perfectas condiciones de habitabilidad”, según estipula la LAU. Esto incluye las averías o problemas derivados del paso del tiempo y no del uso de la vivienda.

¿Tiene el casero un tiempo determinado para reclamar desperfectos en la vivienda?

Si el inquilino no cumple con lo que hemos analizado en el punto anterior, el casero estará en pleno derecho a finalizar el contrato del alquiler. Pero ¿qué sucede si cuando esto ocurre el propietario se da cuenta de que existen desperfectos en el inmueble? ¿Tiene un tiempo determinado para reclamar?

Debemos partir de la base de que cuando el propietario pone su inmueble en alquiler está cediendo su derecho al inquilino. Esto significa que no puede entrar en la vivienda en ningún caso sin la autorización previa del inquilino, a no ser que al firmar el contrato de alquiler se haya pactado lo contrario.

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Por ello, es habitual que el casero no vea los posibles desperfectos que el inquilino ha ocasionado hasta que se finaliza el contrato de arrendamiento y, en consecuencia, pueda entrar de nuevo en su propiedad. De hecho, es entonces cuando tiene que revisar el inmueble a fondo para detectar cualquier anomalía. Aquí es importante que disponga de un inventario sobre la vivienda alquilada.

En el caso de que, efectivamente, haya desperfectos en el inmueble derivados del uso diario de éste, o posibles cambios que haya hecho el inquilino, el casero podrá descontarlos de la fianza del alquiler.

La LAU no establece un plazo determinado de tiempo para que el propietario reclame desperfectos a su inquilino; sin embargo, sí que determina que dicha reclamación deberá llevarse a cabo antes de volver a poner la vivienda en alquiler.

Lo recomendable, eso sí, es hacerlo en los siguientes treinta días después de que el inquilino haya dejado el piso. Y es que debemos tener presente que parte o la totalidad de los desperfectos se pagarán con la fianza del alquiler. De hecho, la LAU sí que establece que “si el retorno de la fianza se hace más de un mes después de la finalización del contrato, los cargos respectivos corren a cargo del propietario.”

¿Cómo debe un casero reclamar desperfectos en la vivienda?

Como hemos mencionado, la fianza e, incluso, la garantía adicional, sirven para pagar estos desperfectos. Sin embargo, para no tener problemas con los inquilinos a la hora de no devolvérsela -o sólo devolverles una parte- es importante hacer una reclamación por daños siguiendo una serie de pasos, especialmente si la fianza no alcanza a cubrir dichos desperfectos o si los daños son graves.

• Acudir a la firma de finalización del contrato y la entrega de llaves con un agente inmobiliario o, en su defecto, con una persona de confianza que haga de testigo y corrobore los daños causados en la vivienda
• Hacer fotos de todo el inmueble; especialmente de los desperfectos causados por los inquilinos, para que consten todas las anomalías
• En casos extremos, ir acompañados por un perito que evalúe el estado de los desperfectos e, incluso, por un notario para que haga un acta notarial en la que conste el estado de todos los elementos del inmueble 

Es recomendable que el casero llegue a un acuerdo amistoso con el inquilino; en caso de que éste se niegue a cooperar, se deberá interponer una demanda judicial. En cualquier caso, es muy importante contar con un seguro del hogar que cubra estos posibles desperfectos.