Terraza común de uso privativo: qué tener en cuenta antes de comprarte un ático

Vivir en un ático tiene sus ventajas y sus inconvenientes, aunque se trata de unos de los tipos de vivienda favorita de los compradores, dado suelen disponer de espacios exteriores.

De hecho, muchos consideran que son las joyas de los edificios actuales; primero porque, como decimos, los áticos suelen contar con buenas vistas y, segundo, porque disponen de terrazas y algunos, incluso, de piscina o jacuzzi. Sin embargo, muchas de estas terrazas suelen ser comunes.

Desde Fotocasa, analizamos qué implica esta condición y, en consecuencia, qué hay qué tener en cuenta antes de comprar un ático con terraza común.

¿Qué tener en cuenta antes de comprar una vivienda en un último piso?

Zonas comunes de uso público vs. privado

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es la normativa que regula todo lo relativo a las comunidades de propietarios en España, es decir, aspectos como el uso de las zonas comunes, tanto de uso privativo como público, y las posibles obras que se tengan que llevar a cabo en ellas.

Las zonas de uso público son todas aquellas que pertenecen a todos los propietarios del edificio, tanto en lo que respecta a la propiedad como a su uso; es decir, todos los vecinos pueden usarlas. Hablamos, por ejemplo del ascensor, las escaleras, las zonas ajardinadas, etc.

Por su parte, las zonas comunes de uso privado de una comunidad de propietarios son todas aquellas cuya propiedad pertenece a la comunidad de vecinos pero cuyo uso corresponde a un solo propietario. La mayoría de estas zonas suelen ser las terrazas de los áticos y de los bajos, los terrados, o los patios interiores.

¿Qué se puede hacer (y que no) al vivir en comunidad?

¿A quién pertenece la terraza común de uso privativo de un ático?

Por lo tanto, al comprar un ático con terraza común de uso privado, por lo general, solo el propietario puede disfrutar de ella, aunque no tendría total libertad para hacer en ella lo que quiera, dado que pertenece a la comunidad de vecinos.

Sin embargo, muchos propietarios se plantean cerrarlas; pero ¿pueden hacerlo? ¿Qué estipula la Ley de Propiedad Horizontal? 

¿Es posible hacer reformas en una terraza común de uso privado?

Depende. De acuerdo con el artículo séptimo de Ley de Propiedad Horizontal (LPH), «El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad«.

La ley establece que los propietarios de zonas comunes de uso privativo no están autorizados a modificar ni la estructura ni la configuración de estas áreas. Es decir, los propietarios de un ático no pueden modificar los elementos estructurales de su terraza o hacer cambios sin notificar al resto de propietarios.

Reformas en terrazas comunes de uso privado: solo con la aprobación de la comunidad

Según el artículo 10.3.b de la LPH, los cambios solo estarán sujetos a autorización administrativa «Cuando así se haya solicitado, y de acuerdo con el régimen establecido en la legislación de ordenación territorial y urbanística, previa aprobación por la mayoría de propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte, la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes».

Esto significa que antes de hacer algún tipo de obra o reforma en la terraza de nuestro ático, como instalar cerramientos anclados al suelo o a la pared; colocar una pequeña casa prefabricada; o construir una piscina, entre otros, primero hay que consultarlo con el resto de vecinos en una junta de propietarios.

Además, si se trata de una obra, aunque sea menor, se necesitan permisos y licencias de obras para determinar si la infraestructura del edificio está preparada para su instalación y, por lo tanto, si se pueden llevar a cabo.

Multas por realizar obras ilegales en una comunidad de vecinos

La comunidad de propietarios estará en pleno derecho de poner una demanda por hacer obras sin permiso de la comunidad. Por lo tanto, si se incumplen las normas que establece la Ley de Propiedad Horizontal y se hacen reformas en la terraza de un ático sin autorización de la junta, se puede llegar a tener que pagar multas de miles de euros, en función de la infracción.

Por qué es importante avisar de las reformas que hagas en casa

Antes de adquirir un ático con terraza en el que se quiera realizar obras o cerramientos, hay que recordar que estas zonas del edificio solo podrán modificarse bajo autorización previa de los demás propietarios y la solicitud de licencias de obra en el ayuntamiento.

De lo contrario, la comunidad tiene derecho a interponer una demanda judicial y exigir responsabilidades civiles y penales.