¿Qué reformas paga el inquilino en un piso de alquiler?

¿Qué reformas puede hacer un inquilino en un piso de alquiler? Esta es, probablemente, una de las cuestiones que más dudas y conflictos generan entre las partes en un arrendamiento. Sin embargo, la normativa es bastante clara al respecto: según establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su artículo 23, “el inquilino no puede hacer reformas en un piso de alquiler sin el consentimiento expreso y por escrito del propietario”.

Sin embargo, sí que hay algunos cambios y mejoras que el inquilino puede -y debe- llevar a cabo durante el alquiler. Desde Fotocasa, analizamos qué dice la ley sobre las obras de mejora y cuáles son las reformas que paga el inquilino en un piso de alquiler.

¿Quién se hace cargo de las averías en un piso de alquiler?

¿Qué dice la ley sobre las reformas en pisos de alquiler?

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece en qué casos es el casero y en cuáles es el inquilino quien debe hacerse cargo de las reformas, las averías o los desperfectos que pueden surgir en una vivienda alquilada mientras dure el contrato de alquiler.

Reformas a cargo del propietario

Según el artículo 21 de la LAU, «El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil».

Esto incluye la sustitución de la caldera o instalaciones eléctricas, el arreglo de humedades, la reposición de ventanas o la reparación de elementos estructurales del edificio.

Reformas a cargo del inquilino

Por su parte, el inquilino deberá responsabilizarse de todas aquellas reparaciones causadas por el uso diario de la vivienda. Así lo estipula la LAU: «Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario».

Eso sí, antes de llevar a cabo ningún cambio, el inquilino deberá comunicárselo al casero por escrito, para que este dé su consentimiento. De no hacerlo, puede considerarse incumplimiento de contrato.

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Ejemplos de reformas a cargo del inquilino en un piso de alquiler

Ahora que ya sabemos de qué reparaciones debe encargarse cada parte en un contrato de alquiler, veamos qué reformas concretas podrían ir a cargo del inquilino.

Reemplazar el mobiliario si ha sufrido desperfectos 

En caso de que la vivienda de alquiler esté amueblada y que los inquilinos hayan causado algún tipo de daño o desperfecto en el mobiliario (quemaduras, roturas, manchas irreversibles), estarán obligados a realizar las reparaciones o sustituciones correspondientes, dado que se trata de un daño causado por mal uso.

Reparar o sustituir los electrodomésticos en caso de sobrecarga eléctrica

La reparación o sustitución de los electrodomésticos en las viviendas de alquiler es un tema que genera dudas y controversia entre las partes, dado que es difícil saber si se ha estropeado por el paso del tiempo o por un mal uso por parte de los inquilinos.

Si el inmueble se alquiló con electrodomésticos, será el casero quien se encargue de su reparación o sustitución. Sin embargo, si alguno de ellos se estropea por culpa de una sobrecarga eléctrica será obligación del inquilino hacerse cargo de la reparación o sustitución.

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Tapar los agujeros en las paredes

Según el Código Civil: “el arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el paso del tiempo o por causa inevitable”. Es decir, los inquilinos están obligados a dejar el inmueble en el mismo estado en el que lo encontraron.

Por ello, si se ha hecho algún agujero en la pared para colgar cuadros en el piso de alquiler, estanterías o anclar muebles, se deberá tapar antes de dejar la vivienda.

Pintar las paredes del piso 

Como en el punto anterior, si el inquilino ha decidido pintar las paredes de la vivienda de alquiler, deberá restaurar la pintura antes de dejar la vivienda para dejarla tal y como la encontró, a no ser que acuerde lo contrario con el casero.

Además, aunque el inquilino no haya cambiado el color, si por el uso ordinario ha rallado o ensuciado alguna pared, también estará obligado a pintar para dejarla tal y como estaba. No obstante, el inquilino y el casero pueden llegar a un acuerdo mediante el cuál el segundo arregle cualquiera de los desperfectos si acuerdan descontar el gasto de la fianza del alquiler.

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Es importante mencionar que, aunque detallamos algunas de las reparaciones que generalmente van a cargo del inquilino, también hay que tener en cuenta otras variables:

• El importe de la reparación.
• El tiempo que lleve alquilada la vivienda.
• La vida del aparato a arreglar.

¿Es posible hacer reformas en la vivienda y pagar menos renta?

La ley establece que el inquilino también puede realizar obras de mejora, siempre que no afecten a la estabilidad o la seguridad de la vivienda y si el casero le da su consentimiento por escrito.

Incluso, ambos pueden acordar que el pago de la renta -total o parcial- se reemplace, por un tiempo, por el coste de la reforma en las condiciones pactadas.

Así lo establece el artículo 17.5 de la LAU «En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas».

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Preguntas rápidas sobre qué reformas paga el inquilino en un piso de alquiler

¿Puede un inquilino hacer reformas sin permiso?

No, el inquilino necesita autorización del propietario para realizar obras que modifiquen la vivienda, según el artículo 23 de la LAU.

¿Qué pasa si no hago las reparaciones que me tocan?

El propietario podrá reclamar daños y exigir el cumplimiento del contrato o su resolución (Art. 21 y 27 LAU).

¿Puede el casero negarse a una mejora propuesta por el inquilino?

Sí, salvo que la mejora sea imprescindible para la habitabilidad de la vivienda. En ese caso puede ser exigible, tal y como indica el artículo 21 de la LAU. Además, «el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior».