Compraventa de nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio: rentabilidad y riesgos

Aunque es muy antigua, en los últimos tiempos ha resurgido la modalidad de inversión inmobiliaria conocida como «compraventa de nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio». Pero ¿qué es exactamente? ¿Cuál es su rentabilidad? ¿Y qué riesgos implica? Lo analizamos con detenimiento en este artículo.

¿Qué es la compraventa de nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio? 

En la compraventa de nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio el comprador adquiere la propiedad de un inmueble (mera titularidad) y el vendedor queda como usufructuario de por vida. Así, puede vivir en la propiedad o alquilarla, obteniendo las rentas y asumiendo los gastos ordinarios, salvo que se pacten otras condiciones.

¿Cuál es la rentabilidad de la compraventa de nuda propiedad?

Lo que debe de tener claro un inversor novel es que la consolidación del pleno dominio es un factor indeterminado e indeterminable pues sucede con el fallecimiento del usufructuario, la rentabilidad sólo está asegurada cuando la inversión sea:

• A largo plazo
• Un número de activos elevado

¿Qué riesgos tiene la inversión inmobiliaria en compraventa de nuda propiedad?

Riesgo de la longevidad del usufructuario

Sólo con grandes paquetes de inmuebles y en un horizonte temporal largo, 10 o 15 años, la estadística general sobre esperanza de vida en España se aproximará a la realidad de nuestra cartera de inversión.

A modo de ejemplo:

Si un inversor sólo compra una nuda propiedad con una usufructuaria de 80 años de edad, según el INE su esperanza de vida es de 86, es decir, que supuestamente en 6 años consolidará el pleno dominio y podrá vender, o alquilar y recuperar su inversión. Si vive hasta los 95 años la inversión será ruinosa, pero si fallece al año siguiente será muy rentable.

Sin embargo, si el inversor compra 10 inmuebles, la casuística será variada y mucho más próxima a las expectativas que la propia estadística nacional determina.

Riesgo de mantenimiento y amortización de la vivienda por su envejecimiento

Durante el período de usufructo, el vendedor sigue siendo responsable del mantenimiento y los gastos asociados con el inmueble. Sin embargo, si el vendedor no cumple con sus obligaciones o no tiene los recursos para el mantenimiento adecuado, podría afectar la rentabilidad de la inversión.

Riesgo de los precios del mercado

El precio de la vivienda puede verse afectado por cambios en el mercado inmobiliario. Si hay una caída en los precios de la vivienda en la zona donde se encuentra el inmueble, la apreciación esperada puede no materializarse.

No hay que dejar de analizar las implicaciones fiscales, pues tributa por el impuesto de ITP-AJD que varía según las CCAA, así como la esperanza de vida.

Por lo demás, de realizar un estudio como cualquier otra inversión inmobiliaria en cuanto a su tasación, convienen analizar otros aspectos.

Pasos a seguir ante una inversión inmobiliaria en compraventa de nuda propiedad

Evaluar las circunstancias del vendedor

Comprender la edad, salud y estabilidad financiera del vendedor, capacidad cognitiva. Evaluar su capacidad para mantener la propiedad durante el período de usufructo y asegurarse de que cuenten con los medios para cumplir con sus obligaciones.

Buscar asesoramiento legal y financiero

Consultar con abogados especializados en este tipo de operaciones que redacten el contrato y brindar asesoramiento sobre las implicaciones fiscales.

Analizar los aspectos financieros

Realizar un análisis financiero exhaustivo.

Planificar para el futuro

Desarrollar una estrategia de salida y considerar cómo se ajusta la inversión a sus objetivos financieros a largo plazo.

¿Cuál es la forma de pago de una vivienda de nuda propiedad?

Lo habitual es entregar una parte del precio o entrada (20% o más) y el resto del precio aplazado mensualmente a un plazo lo suficientemente largo para que supere la vida del usufructuario.

La rentabilidad dependerá del plan de pagos, pues no deja de ser una operación financiera. En ocasiones se pacta una renta vitalicia, pero tiene un coste tributario altísimo que conviene analizar con profundidad.