La crisis ha supuesto algunos cambios en el mercado inmobiliario y uno de ellos es la depuración del sector con la vuelta a la profesionalización y con una oportunidad para los supervivientes. Las compañías inmobiliarias tradicionales han caído por el camino y han entrado nuevos actores como son los fondos de inversión, la Sareb o las Socimi que se han convertido en auténticos valedores de este mercado.
Los nuevos actores
Las socimi, según datos de Solvia MarketView, son las responsables del 40% de la inversión y están entre los actores más activos desde el punto de vista de la demanda. Además, estos vehículos de inversión potenciarán y profesionalizar el mercado de alquiler.
Por otro lado, los fondos oportunistas que entraron a operar en España entre 2011 y 2013 conviven actualmente con otro tipo de fondos, con mayor capacidad de gestión y visión a largo plazo, que empiezan a adquirir mayor protagonismo en el sector.
Los promotores supervivientes también han cambiado y se han dado cuenta que no pueden endeudarse tanto y que deben adquirir suelos con fondos propios, algo habitual antes del boom inmobiliario. Además, las nuevas promociones cuentan con producto de mayor valor añadido para el cliente en zonas concretas con alta demanda.
En el mercado inmobiliario español se llegaron a promover unas 800.000 viviendas al año, muy por encima de las necesidades del mercado, pero los compradores tampoco se quedaron atrás: no solo adquirían los que necesitaban vivienda, entraron de lleno los inversores/especuladores, obteniendo rentabilidades de infarto. Todo esto sin olvidar el ritmo de los precios, que alcanzaron niveles absurdos
¿Cuáles son los retos?
La oferta y demanda
Para empezar, se debe construir en función de las necesidades de la población, aunque no hay que olvidar el suelo urbanizable en reserva para evitar que, con el paso del tiempo, falte suelo finalista y no se pueda promover. Los promotores estiman una producción anual nacional de 150.000 nuevas viviendas para los próximos años y 50.000 viviendas para segunda residencia.
Las empresas
Las principales barreras que se pueden poner para evitar situaciones desmedidas provienen del ámbito legislativo y financiero, ambos tendentes a limitar el endeudamiento y la obligatoriedad de consumir mayores fondos propios en las operaciones. La tendencia es hacia un nuevo modelo donde convivirán el negocio patrimonialista y el negocio promotor de los supervivientes o nuevos actores, pero con gran profesionalización y menos endeudamiento.
Los políticos
La seguridad jurídica urbanística es muy importante. Los gobiernos, sean de la índole que sean, deben gobernar con justicia e igualdad y a la vez proporcionar seguridad jurídica en todas las actuaciones que se aprueben. No sirve de nada que durante cuatro años se den facilidades a los inversores y a los cuatro años siguientes, se le pongan trabas.
Las entidades financieras
Estas han aprendido que la financiación no es algo que se dé sin sentido, que las tasaciones de los inmuebles deben ajustarse a mercado. Ahora, para liberar la financiación al promotor, son más exigentes y piden un porcentaje de preventas para concederla, además de la exigencia de que el promotor debe poner más fondos propios en las operaciones.
En definitiva, el reto que tiene por delante el mercado inmobiliario es volver a reconstruir un sector que se ha roto en mil pedazos y en el que buena parte de las empresas han desaparecido y tan solo unas pocas han sobrevivido. Es decir, la vuelta a la profesionalización.
