¿Qué es la plusvalía y cuánto debo pagar por vender o heredar una vivienda?

La plusvalía de un inmueble es un tributo a cargo de los Ayuntamientos que se paga al vender, heredar o donar una vivienda. A pesar de estar presente en todos estos tipos de operaciones, no en todos los casos se paga lo mismo. ¿Cómo calcular la plusvalía municipal que tendrás que pagar por la transmisión de tu vivienda? Hacemos un repaso por los impuestos y demás gastos que intervienen en cada tipo de operación para comprobar qué resulta más rentable: vender, heredar o donar una vivienda.

¿Qué es el impuesto de plusvalía municipal?

La plusvalía municipal es un impuesto que grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana en el momento en el que son transmitidos. Tras el Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre publicado en el BOE, se introducen cambios en torno a la regulación de esta tasa, entre ellos, la posibilidad de elegir entre dos vías diferentes a la calcular la Base Imponible del impuesto:

• Mecanismo Objetivo: tiene en cuenta los años transcurridos entre la adquisición de la propiedad y el momento de su transmisión.
• Mecanismo Real: tiene en cuenta la Ganancia Patrimonial obtenida por la transmisión del inmueble sin importar el número de años que el propietario haya estado en propiedad del mismo.

De manera anual y a través de los Presupuestos Generales del Estado, Hacienda aprovecha para hacer una revisión de los coeficientes que regulan la Plusvalía con la intención de adecuar la tasa a la realidad del mercado.

¿Cuánto se paga de plusvalía municipal por la venta de un piso?

En una compraventa inmobiliaria, el vendedor será el responsable de abonar la Plusvalía Municipal en el ayuntamiento donde se ubique la vivienda objeto de la transacción, algo para lo que tendrá un plazo de 30 días desde la fecha de la compraventa.

Para calcular cuánto pagarás por la plusvalía al vender, puedes utilizar la calculadora de plusvalía de Fotocasa. Pongamos un ejemplo:

• Vivienda comprada por 150.000 euros y vendida por 180.000 euros.
• Valor catastral: 130.000 euros.
• El valor del suelo supone el 50% del valor catastral.
• Entre la compra y la venta han pasado 10 años.

En este caso y, según la calculadora de plusvalía de Fotocasa, el vendedor tendría que pagar 1.560 euros si optase por el mecanismo de cálculo objetivo y 3.000 euros si optase por el mecanismo de cálculo real. Puedes calcular cuánto pagarás de plusvalía por tu vivienda con esta calculadora:

Calculadora de plusvalía municipal [2026]

Sin embargo, la plusvalía por la venta de una vivienda sólo será uno de los gastos que entran en juego. Para hacerte una idea del presupuesto total que deberás destinar a tu operación, tendrás que tener en cuenta todo el conjunto de impuestos y gastos que deberás pagar al vender.

•  IRPF.
• Certificado energético.
• Cédula de habitabilidad.
• Cancelación de la hipoteca.
• Gastos de notaría.

¿Hay que pagar plusvalía al heredar una vivienda? ¿Cuánto?

En caso de que la vivienda se haya transmitido por medio de una herencia, será el heredero o beneficiario del legado el encargado de hacer frente al pago de la plusvalía, algo para lo que tendrá un plazo de 6 meses (prorrogables a otros 6).

Con la nueva plusvalía municipal, quienes vendan una vivienda heredada tendrán que pagar aunque la compraventa se realice en un plazo inferior a un año, algo que no pasaba con la antigua normativa de regulación de la tasa.

Aunque Hacienda establezca de manera anual los coeficientes máximos por los que deberá regirse este tributo, los ayuntamientos pueden hacer adaptaciones de la tasa, estableciendo rebajas de hasta el 15% sobre los coeficientes máximos. Esto quiere decir que, si el Gobierno ha estipulado un coeficiente máximo de 0,45 para las plusvalías generadas en periodos iguales o superiores a 20 años, los ayuntamientos podrán elegir entre quedarse con este coeficiente o aplicar sobre él una rebaja de hasta el 15%, con lo que el coeficiente a aplicar para las plusvalías generadas en este periodo de tiempo podría reducirse hasta el 0,38.

Del mismo modo, también será responsabilidad de los ayuntamientos estipular bonificaciones en el pago de la Plusvalía para ciertos grupos de población, algo muy común en el caso de las herencias.

Además del pago de la Plusvalía, los herederos también tendrán que hacer frente a otra serie de gastos e impuestos al heredar vivienda:

•  IRPF: solo si el inmueble heredado genera una renta extra, por ejemplo, si se pone en alquiler.
•  Impuesto de Donaciones y Sucesiones
• Gastos de Notaría
• Gastos Registrales

¿Y qué pasa con la plusvalía por la donación de una vivienda?

Las donaciones tampoco se libran del abono de la plusvalía municipal, por lo que si estás pensando en donar una vivienda a tus hijos, no deberás olvidarte de este impuesto.

En el caso de las donaciones, la plusvalía municipal corre a cargo del donatario, es decir, el que recibe la vivienda. Este tendrá un plazo de 30 días para liquidar el impuesto, un periodo muy inferior al establecido para las herencias.

Un punto diferenciador entre las herencias y las donaciones es que los ayuntamientos no suelen establecer bonificaciones en la Plusvalía para las transmisiones de viviendas por donación, mientras que en el caso de las herencias, este impuesto suele estar rebajado para los grupos de parentesco más directos con el fallecido.

Aparte de la plusvalía por la venta de un piso, hay otros puntos diferenciadores para saber si es mejor recibir una donación o heredar, y los encontraríamos en estos otros dos impuestos obligatorios en ambos casos.

•  Impuesto de Sucesiones y Donaciones: en pocas comunidades las donaciones están bonificadas, mientras que las herencias si que lo están.
• IRPF: las herencias están exentas de tributar en el IRPF a no ser que generen rentas extras. Por el contrario, las donaciones siempre se incluyen como posible ganancia patrimonial cuando el valor actual del inmueble es superior al valor por el que en su día se adquirió.