Comprar una casa en ruinas para reformar: qué debes saber antes

El precio medio de la vivienda en venta se situó en febrero de 2024 en 2.234 euros el m2, según los últimos datos publicados por el Índice de precios de Fotocasa. Esto significa que comprar un inmueble de 80m2 cuesta, de media, 178.720 euros en España.

Dados los altos precios de la vivienda en España, una parte de la demanda prefiere optar por planes alternativos: irse a vivir a la periferia o comprar una casa en ruinas para reformar.

Desde Fotocasa, analizamos está segunda solución: la compra de una casa en ruinas para reformar: ¿cuánto cuesta? ¿Qué se necesita? ¿Vale la pena hacerlo? En definitiva, todo lo que debes tener en cuenta. ¡Empezamos!

Cómo planificar una reforma integral por etapas

¿Qué es una casa en ruinas?

Empecemos por el principio. ¿Qué es una casa en ruinas? Puede parecer un concepto muy lógico, pero no lo es tanto, dado que es un término que suele confundirse. Y es que una cosa es que una vivienda esté deteriorada o en mal estado y otra que esté declarada en ruinas.

Podemos diferenciar, entonces, entre dos tipos: las viviendas antiguas con necesidad de rehabilitación, que requieren de arreglos y actuaciones más que superficiales (reparación o reemplazo de ciertos elementos estructurales, renovación de instalaciones…) y las viviendas declaradas en ruina urbanística, que deben ser demolidas o rehabilitadas de forma completa.

Ayuda para rehabilitar casas unifamiliares y edificios de viviendas

La declaración de una ruina técnica de un edificio se da por causas como el paso del tiempo, la calidad de los materiales de construcción y la falta de un adecuado mantenimiento de la propiedad.

¿Cuánto cuesta reformar una casa en ruinas?

La gran pregunta: ¿cuál es el precio medio de reformar una casa en ruinas? Es prácticamente imposible determinar un coste medio por metro cuadrado para la rehabilitación, sin embargo, para que puedas hacerte una idea de todas las partidas y costes asociados a este proceso, analizamos desde Fotocasa el cálculo del presupuesto realizado por VIP Reformas para la rehabilitación de una casa antigua con necesidades de rehabilitación.

De acuerdo con el análisis, estas son las distintas partidas de gasto para una actuación en una vivienda antigua de unos 150 metros cuadrados:

• Proyecto y licencia: 1.500 euros.
• Demolición y desescombro: 3.000 euros.
• Albañilería: 6.000 euros.
• Cerámica: 6.000 euros.
• Carpintería exterior: 3.800 euros.
• Mobiliario de cocina: 8.000 euros.
• Sanitarios: 1.500 euros.
• Fontanería e iluminación: 10.000 euros.
• Pintura: 2.500 euros.

En total, según el presupuesto de VIP Reformas, el coste de la reforma integral suma 42.300 euros. Eso sí, hay que tener en cuenta que el precio puede dispararse dependiendo de si la casa requiere de actuaciones estructurales más profundas al estar completamente en ruinas. Además, el precio de la tramitación de licencias para construir en cada Ayuntamiento, el coste de la mano de obra, los materiales escogidos y los metros cuadrados del inmueble también impactarán en el precio de la obra.

¿Qué pasos y permisos se necesitan para reformar una casa en ruinas?

1- Estudiar el terreno y la construcción

En primer lugar, es imprescindible que un arquitecto y, a poder ser, también una empresa de reformas cualificada y especializada en este tipo de obras visiten la propiedad para ver si es viable y si sale a cuenta llevar a cabo una reforma. Para ello, deberán hacer un estudio en profundidad del terreno, así como del estado real de todos los elementos que componen la construcción.

2- Disponer de un presupuesto detallado de la reforma

Una vez hayan analizado detenidamente qué tipo de reforma hay que llevar a cabo, en función de los elementos que se pueden salvar y los que no, así como el estado de suelo, y de cómo queremos rehabilitarla -en caso de ser posible- nos pasarán un presupuesto detallado de la reforma, así como los cambios que se realizarán y los tiempos en los que se va a llevar a cabo.

3- Conocer la legislación vigente

Para poder iniciar las obras, será necesario avisar sobre las reformas que vamos a realizar tramitando una licencia de obra en el Ayuntamiento de la localidad en la que se encuentre el inmueble. Además, aunque esta información la controlará el arquitecto, es interesante conocer las limitaciones a la hora de rehabilitar o construir desde cero, establecidas en el Planes Generales de Ordenación Urbana (PGOU). Así, aseguramos la viabilidad y legalidad del proyecto.

4- Llevar a cabo la reforma o rehabilitación integral

Ahora sí, la reforma ya puede empezar. Dependiendo del estado de la propiedad y lo que hayamos acordado con el arquitecto y la empresa especializada (demoler y reconstruir o en reformar la vivienda antigua conservando su estructura), esta puede tardar meses en llevarse a cabo.

Una vez terminada, ya podremos solicitar la cédula de habitabilidad. Es importante tener en cuenta que no podremos solicitar la cédula de habitabilidad hasta que la casa sea “habitable”, es decir, hasta que la reforma esté terminada.

¿Vale la pena reformar una casa en ruinas?

Depende. Como acabamos de decir, los cimientos de las casas en ruinas suelen estar muy deteriorados e, incluso, puede llegar a ser peligroso reformar una propiedad de este tipo sin un buen estudio previo que determine cuál es su estado real y si es mejor conservar lo que queda de la propiedad o bien demolerla por completo.

Según su estado, rehabilitar una casa en ruinas puede llegar a suponer un gran inversión, ya que puede suponer un ahorro económico en comparación con la compra de un inmueble listo para entrar a vivir. Cada caso debe valorarse de forma individual, dado que el presupuesto y actuaciones a realizar en la reforma dependerán de muchos factores: su tamaño, lo deteriorada que esté, la calidad de los materiales y acabados que elijamos para su reconstrucción…

Este tipo de reformas pueden llegar a ser mucho más costosas que las reformas integrales habituales, sin embargo, como decimos, podría ser más económico que comprar una ya construida. Para comprobarlo, será necesario analizar el estado de la propiedad y el coste de las reformas necesarias para valorar la viabilidad de la inversión.

Por lo tanto, necesitaremos que un arquitecto evalúe detenidamente las condiciones en las que se encuentra y, en consecuencia, si es mejor reformarla, demolerla por completo, o bien considerar adquirir otra propiedad.

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