Comprar una casa de obra nueva cuesta casi 14.000 euros más que una de segunda mano

Son muchas las razones por las que los españoles preferimos comprar una casa de obra nueva antes que una de segunda mano, entre las que destacan la eficiencia energética, las opciones de personalización, el hecho de que no haya que hacer reformas y los extras como piscina o garaje.

Pero todo ello se paga, claro está. De hecho, a pesar de que en 2022 6 de cada 10 compradores ha considerado comprar una vivienda de obra nueva, según Fotocasa, sólo se vendieron 2 de cada 10. ¿Por qué? Principalmente por el precio.

Y es que las viviendas de obra nueva son entre un 5% y un 10% más caras, de media, según Sociedad de Tasación, aunque su precio puede llegar a incrementar bastante más. Eso significa que si por un inmueble de 80 metros cuadrados pagamos una media de 165.000 euros, si éste es de obra nueva pagaremos entre 173.250 euros y 181.500 euros; es decir, entre 8.250 y 16.500 euros más.

Eso sin contar los impuestos que implica comprar una vivienda de obra nueva. ¿Cuáles son? ¿A cuánto ascienden? Te lo contamos en este artículo de Fotocasa.

Calcular gastos al comprar una casa 2026

¿Qué impuestos se pagan al comprar una casa de obra nueva?

Además de los gastos asociados, como los del Registro de la Propiedad, los de notaría y los de tasación, las personas que compren una vivienda de obra nueva, deberán pagar:

IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)

Su importe será de un 10% sobre el precio final de venta, en todas las comunidades autónomas menos en Canarias; ahí se aplicará el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), que es del 6,5%.

IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados)

Su importe es mucho menor que el del IVA: es de entre el 0,5% y el 1,5%, dependiendo de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble. Las más caras, es decir, donde se aplica el 1,5% sobre el valor de la vivienda son: Aragón, Baleares, Cantabria, Castilla y León, Castilla-La Mancha, Cataluña, Comunidad Valenciana, Extremadura, Galicia y Murcia.

Es importante mencionar que el IAJD sólo se paga al solicitar una hipoteca y, desde la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria son las entidades bancarias quienes están obligadas a pagarlo.

Si, en vez de comprar un inmueble de nueva construcción adquirimos una vivienda de segunda mano, deberemos pagar el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), cuyo importe dependerá de la comunidad autónoma en la se encuentre la vivienda y el valor de referencia del inmueble.

El ITP tiene un coste medio del 7,6%; sin embargo, hay comunidades en las que su importe es mucho menor: en el País Vasco, por ejemplo, que es donde es más económico, es del 4%.

¿Qué diferencia de precio hay entre una casa de obra nueva y una de segunda mano?

Supongamos que queremos comprar en Cataluña un inmueble de segunda que cuesta 165.000 euros. En esta comunidad pagaríamos un ITP de 16.500 euros, al que debemos sumarle los gastos de la compraventa, que ascienden a 1.566 euros. Entre gastos e impuestos deberíamos pagar 18.066 euros, que sumados al importe de la vivienda ascienden a 183.066 euros.

Ahora veamos cuánto nos costaría una vivienda de obra nueva también en Cataluña. Como hemos dicho, la nueva construcción es, de media, un 7,5% más cara. Por lo tanto, si como hemos visto en el ejemplo anterior, por una de segunda mano pagaríamos 165.000 euros, por una nueva deberíamos abonar 177.375 euros (12.375 euros más). Esto significa que pagaríamos 17.738 euros de IVA, al que debemos sumarle los gastos de la compraventa, que ascienden a 1.631 euros. Entre gastos e impuestos deberíamos pagar 19.369 euros, que sumados al importe de la vivienda ascienden a 196.744 euros.

Por lo tanto, la diferencia entre una vivienda de segunda mano y una de obra nueva es de 13.678 euros, de media.

De nuevo, es importante mencionar el IAJD, cuyo importe dependerá de la comunidad autónoma en la que firmemos la hipoteca. Si pedimos hipoteca no deberemos pagar el IAJD, dado que será el banco quien se haga cargo.

Si, por el contrario, no necesitamos financiación para adquirir nuestra vivienda de obra nueva, sólo deberemos pagar una parte del IAJD -la cuota fija-, que grava algunos documentos oficiales, como las actas notariales y las escrituras de la vivienda, entre otros.

En cualquier caso, si queremos comprar una vivienda de obra nueva deberemos tener en cuenta que ésta será, de media, entre un 5% y un 10% más cara que una de segunda mano, y que traerá consigo una serie de gastos e impuestos que deberemos abonar.