La limitación del alquiler y otras políticas intervencionistas: ¿cómo están afectando al mercado inmobiliario?

Desde hace un tiempo las relaciones arrendaticias y su regulación es el objetivo continuo del Gobierno, tanto Estatal como autonómico. De hecho, sobre todo desde la pandemia, se está produciendo una regulación constante en la que se intentan limitar los derechos de los propietarios y, en resumen, la libertad de pactos que reside en los contratos de arrendamiento.

Se puede considerar que este creciente intervencionismo se inició con el Real Decreto-ley 11/2020 de 31 de marzo, en el que se establecían a nivel estatal una serie de medidas extraordinarias para paliar los efectos del COVID en los arrendatarios pero nada o poco se establecía para proteger a los propietarios de viviendas.

“Las políticas intervencionistas dejan desprotegidos a los propietarios”

Tras este Real Decreto-ley se han ido publicando sucesivos decretos en los que se ha acordado la paralización de procedimientos judiciales por impago de las rentas, etc… y en todos ellos ha habido una característica común: salvaguardar a los arrendatarios y dejar desprotegidos a los propietarios de viviendas.

En Cataluña también se ha producido una avalancha normativa y de la que destaca la Ley de la limitación del precio del alquiler, que tras un año en vigor fue declarada inconstitucional por excederse el legislador catalán de sus competencias.

El efecto que produjo esta limitación de las rentas en las zonas tensionadas fue el contrario al pretendido porque si bien es verdad que se produjo una reducción del importe de la renta alrededor del 5% lo que también causó es una inestabilidad en el mercado inmobiliario que llevó a que muchos propietarios decidiesen poner a la venta sus propiedades y no alquilarlas. La cátedra APCE-UPF “Habitatge i Futur” ha cifrado en un 15% la caída de la oferta del alquiler mientras la ley estuvo vigente.

Es evidente y todos los expertos concluyen que estas medidas intervencionistas provocan todo lo contrario a lo que el legislador o Gobierno pretende, el mercado se endurece y es más difícil acceder a una vivienda digna.

Pero en vez de recapacitar y analizar los datos, sigue el Gobierno con sus medidas para intervenir el mercado inmobiliario y en el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, además de acordar la suspensión de determinados procedimientos judiciales establecieron que a las rentas de los alquileres no se les podía aplicar el IPC pactado en el contrato y que corresponde sino que lo limita al 2%. Posteriormente esta medida se volvió a prorrogar hasta en dos ocasiones; ahora hasta finales de 2023.

¿Cómo han reaccionado los propietarios a las medidas intervencionistas?

Como ya hemos comentado, el límite de la subida del alquiler ha hecho que muchos propietarios hayan dejado de alquilar sus inmuebles, poniéndolo a la venta o bien alquilando por un precio más elevado para así suplir la citada limitación.

En estas normativas también se establecen las paralizaciones de los procedimientos judiciales en aquellos casos en que el arrendatario esté en una situación de vulnerabilidad. Esta medida que, incluso es más perjudicial que la limitación del incremento del IPC, provoca varios efectos en cadena:

• Colapso judicial, ya que en vez de seguir su curso, los procedimientos se paralizan y se inician en ellos una serie de incidentes extraordinarios que provocan mayores actuaciones judiciales y que no pueda finalizar el procedimiento.
• Carga a los propietarios de viviendas con la responsabilidad de tener que mantener en el inmueble a alguien que es vulnerable, que no le está pagando con los consiguientes perjuicios que le ocasiona y le hace asumir una función del Gobierno: la de dotar de vivienda digna a las personas que lo necesiten.
• Graves perjuicios a aquellos propietarios que complementan su pensión o sus ingresos con estos alquileres porque no se les da ninguna ayuda por la paralización de sus procedimientos judiciales en los que, en definitiva, reclaman recuperar la posesión de sus propiedades porque no están cobrando los alquileres. Recordemos que más del 80% del parque inmobiliario pertenece a pequeños propietarios.
• El mercado inmobiliario se desestabiliza y hay menos oferta porque los propietarios son reacios a alquilar.

A ello hay que sumarle que la inestabilidad económica también genera que menos gente pueda acceder a la compra de una vivienda y se incrementa la demanda. Por tanto, se incrementa la demanda y disminuye la oferta de inmuebles.

Entiendo que los poderes públicos deben garantizar una vivienda digna a todas las personas pero no lo pueden hacer a costa de los particulares, es el Estado quien debe asumir tener más vivienda social, proteger a las personas vulnerables y no esperar a que el ciudadano medio que ha ahorrado toda su vida para comprar una vivienda para alquilar tenga que hacer una función social y auxiliar a las personas que lamentablemente se encuentran en una situación de desamparo.

Estas políticas intervencionistas únicamente causan un perjuicio al mercado inmobiliario. Lo que deberían hacer es fomentar la inversión y ayudar a los propietarios que se encuentran con impagos y, por supuesto, dotar de mayores medios al sistema judicial para que puedan cumplir su función correctamente y en unos plazos razonables.