¿Qué se considera una vivienda de obra nueva?

Casi 7 de cada 10 personas (65%) que han comprado un inmueble en el último año se han planteado optar por la nueva construcción, según el informe de Fotocasa Research «Perfil del comprador de obra nueva en 2024«.

Las razones por las que preferimos comprar una vivienda de obra nueva son varias y dependen de las preferencias y las necesidades en cada caso: no necesitan reformas, son más eficiente energéticamente, ofrecen mejores calidades, suelen disponer de garaje o piscina y permiten un mayor grado de personalización.

Sin embargo, existe mucho desconocimiento acerca de qué requisitos debe tener una vivienda para considerarse de obra nueva. Desde Fotocasa, los analizamos a continuación.

Comprar obra nueva o realizar una reforma integral

¿Qué es una vivienda de obra nueva?

Una vivienda de obra nueva es aquella que se compra directamente a una promotora inmobiliaria o a una constructora y que, en consecuencia, no ha tenido un propietario anteriormente, lo que incluye a todos aquellos inmuebles sobre plano que aún no han sido construidos.

Eso sí, aunque una nueva construcción lleve años construida, se considerará de obra nueva siempre y cuando no haya sido habitada. De lo contrario, si ya ha tenido un propietario, pasará a ser una vivienda de segunda mano.

También se considera vivienda de obra nueva a efectos fiscales aquella que haya sido alquilada durante menos de dos años, siempre que el casero sea la propia promotora.

En este caso, si se pone a la venta, el comprador deberá pagar los impuestos de obra nueva. Por el contrario, si la vivienda se pone a la venta pasados los dos años, se consideraría una compraventa de vivienda de segunda mano a efectos fiscales, mientras que si es el propio inquilino quien decide comprar la vivienda, este pagará IVA.

¿Qué tipos de obra nueva existen?

Además de las viviendas nuevas recién construidas y las alquiladas durante menos de dos años por promotoras, existen ciertas modificaciones que hacen que las viviendas de segunda mano puedan considerarse de obra nueva en términos leales y registrales, constando así en el Registro de la Propiedad. Son las amparadas y legisladas por:

• La Ley del Suelo.
• La Ley Hipotecaria.
• La Ley de Ordenación de la Edificación.
• El Real Decreto sobre Inscripción de Actos de Naturaleza Urbanística.

Obra nueva de rehabilitación

Se considerarán de obra nueva aquellas viviendas que hayan sido sometidas a obras de rehabilitación, siempre que estas hayan modificado la estructura del inmueble o del edificio. Entre estos cambios se incluye, por ejemplo, la inclusión de una nueva planta o de la eliminación de muros de carga o contención, entre otros. Al tratarse de obras tan complejas y significativas deberán ser registradas de nuevo a efectos públicos y legales.

2 de cada 10 compras son pisos de obra nueva

Obra nueva no registrada

También serán considerados inmuebles de obra nueva aquellos que, a pesar de no ser nuevos, no han sido registrados en el momento de su construcción. Este supuesto puede darse por motivos muy diversos, como un cambio en la normativa que ha hecho que actualmente sí que puedan considerarse viviendas, o modificaciones en los requisitos registrales, entre otros.

Esta situación suele presentarse cuando los propietarios han empezado a habitar en su nuevo inmueble cuando este aún no disponía del visado de obra nueva, un documento expedido por un colegio profesional que certifica que una obra ha sido revisada y que cumple con los requisitos necesarios de habitabilidad.

¿Qué hay que tener en cuenta antes de comprar una vivienda de obra nueva?

Ya hemos visto que las viviendas de nueva construcción son la opción preferida de la mayoría de españoles. Sin embargo, cabe recalcar que, de acuerdo con un informe de Clúster Edificación, cada vivienda de obra nueva registra 35 incidencias tras la entrega al propietario, generalmente, porque las promotoras o las constructoras no cumplen con lo prometido a nivel de calidades y de tiempos.

Por ello, a la hora de adquirir un inmueble de este tipo es básico informarse bien acerca de si se ajusta a lo prometido por el vendedor; así, habrá que cerciorarse acerca del precio final, el método de pago, los plazos de entrega y la calidad de la construcción, entre otros aspectos:

• El precio de compraventa, las formas de pago y los gastos asociados.
• La documentación de la obra (licencia de obra, certificado final de obra, licencia de primera ocupación…).
• Los plazos de entrega del piso.
• Los materiales y acabados (memoria de calidades).
• Los planos del inmueble.
• Condiciones de desistimiento durante el periodo de reserva o precontrato o si la promotora incumple su parte.